เรื่อง (ใหม่) ควรรู้ "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร"

รอมริบ ออมรายได้ เพื่อซื้อกรรมสิทธิ์ ครอบครองทรัพย์สินดังกล่าวแล้ว ผู้ซื้อ ผู้บริโภค ยังต้องรับรู้ รับทราบ "ข้อกฎหมาย" ที่เกี่ยวข้องอีกด้วย "บ้าน" ถือเป็นปัจจัยสี่ของการดำรงชีวิต ผู้ซื้อหลายท่าน (ส่วนใหญ่) กล่าวว่า "บ้านคือวิมานของเรา" หรือบ้านเป็น "หลักประกัน" ของชีวิตคู่ และครอบครัว หรือบ้านเป็นทุกสิ่ง ทุกอย่างของการดำรงชีวิต ขาดไม่ได้ และบ้านเป็นทรัพย์สิน ซึ่งนับวันจะมี "มูลค่าเพิ่ม" ขึ้นในอนาคต เป็นต้น

           พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 1) 2543 เริ่มบังคับ และประกาศใช้แทนประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 นับแต่กรกฎาคม 2543 เป็นต้นมา ถึงวันนี้ นับรวมระยะเวลากว่า 16 ปีเศษ                      ที่พระราชบัญญัติฉบับดังกล่าวยังมิได้มีการแก้ไข ปรับปรุง ซึ่งอาจแตกต่างจากพระราชบัญญัติอื่น โดยเฉพาะ อาคารชุด หรือคอนโดมิเนี่ยม ซึ่งมีการปรับปรุง แก้ไข เพิ่มเติม รวม 4 ครั้ง จนกระทั่งครั้งสุดท้ายเมื่อมิถุนายน 2551 เพื่อแก้ไข ข้อบกพร่อง ลดข้อร้องเรียน และสอดคล้องกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลง อย่างไรก็ดี เมื่อ คสช. (คณะรักษาความสงบแห่งชาติ) และรัฐบาลของพลเอก ประยุทธ์ จันทร์โอชา ได้เข้ายึดอำนาจจากรัฐบาลพลเรือน นางสาวยิ่งลักษณ์ ชินวัตร และคณะ ตั้งแต่พฤษภาคม 2557 โดยบริหารราชการแผ่นดินของประเทศ มาระยะเวลาหนึ่ง ได้สั่งให้กระทรวงมหาดไทย ซึ่งเป็นหน่วยงานความมั่นคง ภายใต้การกำกับ ดูแลของรัฐบาล ประมวลความเดือดร้อน ความเสียหาย ข้อร้องเรียนของผู้ซื้อ ผู้บริโภคกับการได้มาซึ่งทรัพย์สิน ที่อยู่อาศัย ประเภทการจัดสรรที่ดิน ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2543 และประเด็นอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง โดยเสนอให้คณะรัฐมนตรีพิจารณา เมื่อที่ประชุมคณะรัฐมนตรี               และสภานิติบัญญัติแห่งชาติ หรือสนช. อนุมัติตามที่กระทรวงมหาดไทยได้สรุปผลการดำเนินการดังกล่าว ในที่สุด กระทรวงมหาดไทย และ "กรมที่ดิน" จึงได้ประกาศ และบังคับใช้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) 2558 เมื่อพฤศจิกายน 2558 เป็นต้นมา

     5 เรื่อง (ใหม่) ผู้จัดสรรที่ดิน - ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร "ควรรู้" ได้แก่ เรื่องต่างๆ ดังต่อไปนี้ 

     1.   "พระราชบัญญัติ กฎกระทรวง ฯลฯ ที่เกี่ยวข้อง"

     ปัจจุบัน เป็นที่ทราบโดยทั่วกัน "กรมที่ดิน" ได้ประกาศ บังคับใช้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) 2558 มีข้อความเปลี่ยนแปลง เพิ่มเติม หลายประการ แต่ยังคงเนื้อหาส่วนใหญ่ของพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 1) 2543 ทั้งนี้ พระราชบัญญัติฉบับดังกล่าวได้แก้ไข เพิ่มเติม หมวดว่าด้วยการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน (คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง และจังหวัด) การแสดงความประสงค์ขอพ้น หรือโอนหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของผู้จัดสรรที่ดิน การกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการขออายัดโฉนดที่ดินกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ฯ แปลงซึ่งค้างชำระค่าบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภค หรือค่าส่วนกลาง เป็นต้น โดยให้คงไว้ซึ่ง "กฎกระทรวง" ว่าด้วยการจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบ และการยกเลิก "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" 2545 และให้ยกเลิก "ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง" ว่าด้วยการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือ นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น และการขออนุมัติดำเนินการเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค 2545 และ                 ให้ใช้ "ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง" ว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น และการขออนุมัติดำเนินการเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือดำเนินการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินให้เป็นสาธารณประโยชน์ 2559 แทน ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่กรกฎาคม 2559 เป็นต้นมา

     2. "เพิ่มหน้าที่ผู้จัดสรรที่ดินก่อนการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร"

      เพื่อลดข้อร้องเรียนของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร กรณีผู้จัดสรรที่ดินไม่ซ่อมแซม ปรับปรุง แก้ไขสาธารณูปโภคที่ชำรุดก่อนการจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" หรือกรณีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่ยินยอมจดทะเบียนรับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคจากผู้จัดสรรที่ดิน และลดระยะเวลา ค่าใช้จ่ายการประกาศหนังสือพิมพ์ท้องถิ่น เพื่อการดำเนินการจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ให้รวดเร็ว เหมาะสมยิ่งขึ้น รวมทั้งหลีกเลี่ยง ลดภาระปัญหาข้อร้องเรียนต่อหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) 2558 จึงได้กำหนดระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น และการขออนุมัติดำเนินการเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือการดำเนินการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินให้เป็นสาธารณประโยชน์ 2559 ซึ่งมีผลบังคับใช้กับโครงการจัดสรรที่ดิน "ทั่วประเทศ" นับแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2549 เป็นต้นมา ทั้งนี้ ให้ผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนุญาตฯ ดำเนินการตรวจสอบ ซ่อมแซม ปรับปรุงสาธารณูปโภคภายในโครงการให้เรียบร้อย ถูกต้อง สมบูรณ์ กับคณะอนุกรรมการจัดสรรที่ดิน เพื่อให้ได้มาซึ่ง "หนังสือรับรองการตรวจสอบสาธารณูปโภคในบริเวณที่ดินจัดสรร" จากประธานคณะอนุกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด เป็นหลักฐาน มอบให้แก่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด และเจ้าพนักงานที่ดินฯ พิจารณาการจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ต่อไป

      3. "ยกเลิกการประกาศหนังสือพิมพ์ และลงลายมือชื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเป็นพยาน"

      โครงการซึ่งได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน (จ.ส.2) ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 1) 2543 เมื่อผู้จัดสรรที่ดินแสดงความประสงค์ขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ตามมาตรา 44 (1) ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ประกาศการจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" หรือนิติบุคคล ตามกฎหมายอื่นในหนังสือพิมพ์ ซึ่งแพร่หลายในท้องถิ่นต่อเนื่องสามวัน พร้อมการลงลายมือชื่อของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร จำนวนอย่างน้อย 5 ราย เป็น "พยาน" ในบัญชีทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินประสงค์จะมอบหรือโอนให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น ใช้ประกอบการจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ปัจจุบัน นับแต่วันที่พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) มีผลบังคับใช้ ตั้งแต่วันที่ 30 พฤศจิกายน 2558 เป็นต้นมา ทั้งสองเรื่องดังกล่าวข้างต้น ได้ถูกยกเลิกตามความในพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) 2558 ผู้จัดสรรที่ดินมิต้องดำเนินการเรื่องดังกล่าว

      4. "จดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่ได้ หากขาดหนังสือรับรองการตรวจสอบสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดิน"

      พลันซึ่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) 2558 มีผลบังคับใช้ นับแต่วันที่ 28 พฤศจิกายน 2558 เป็นต้นมา หากผู้จัดสรรที่ดินรายใดมีความประสงค์ขอโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น หรือจดทะเบียนโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค อย่างหนึ่ง อย่างใด ตามมาตรา 44 (1) และ (2) ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่แจ้งคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด เพื่อให้คณะอนุกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด หรือบุคคลที่ได้รับมอบหมายทำการตรวจสอบสาธารณูปโภคภายในโครงการทั้งหมด ตามแบบกำหนด ทั้งนี้ เพื่อให้ได้มาซึ่ง

       "หนังสือรับรองการตรวจสอบสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดิน" จากประธานคณะอนุกรรมการ แสดงเป็นหลักฐาน ประกอบการดำเนินการจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น โดยผู้ขอจดทะเบียนมีหน้าที่จัดทำรายงานการประชุม และยื่นคำขอจดทะเบียน ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ที่ประชุมมีมติ ทั้งนี้ เป็นไปตามระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น และการขออนุมัติดำเนินการเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคฯ 2559 และ

      5. "กำหนดหลักเกณฑ์การอายัดโฉนดที่ดินแปลงซึ่งค้างชำระค่าส่วนกลาง ตั้งแต่หกเดือน ขึ้นไป (ใหม่)"

      นับแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2559 เป็นต้นมา นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น ซึ่งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้ง ตามมาตรา 44 (1) และ (2) หากประสงค์ขออายัดโฉนดที่ดินแปลงผู้ซื้อที่ดินจัดสรรค้างชำระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือ "ค่าส่วนกลาง" นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น มีหน้าที่ดำเนินการปฏิบัติ ดังต่อไปนี้ 1. มีหนังสือแจ้งผู้ซื้อทราบทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับไม่น้อยกว่า 15 วัน 2. แสดงหลักฐานการเป็นผู้มีอำนาจของนิติบุคคล หรือหนังสือมอบอำนาจ 3. เจ้าพนักงานที่ดิน "กรมที่ดิน" สั่งระงับการจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมในโฉนดที่ดินแปลงซึ่งค้างชำระดังกล่าว (การอายัดโฉนดที่ดินในสาระบบ) ทั้งนี้ เป็นไปตามประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่อง กำหนดหลักเกณฑ์ และวิธีการระงับการจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมในที่ดินจัดสรร ลงวันที่ 27 พฤษภาคม 2559

      ท่านผู้ประกอบการโครงการ ผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ตลอดจนคณะกรรมการท่านใด ประสงค์ให้ผู้เขียนบรรยายข้อกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน (In House Seminar) เพื่อยกระดับ ความรู้ ความสามารถให้แก่บุคลากรภายในองค์กร สามารถติดต่อสอบถามรายละเอียด (เพิ่มเติม) ได้ตามอีเมล์ หรือโทรศัพท์ (ท้ายบทความ) ขอบคุณทุกท่านที่ติดตามครับ

โดย นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย