มีชาติใดในโลกตัดแผ่นดินขายต่างชาติบ้าง

ตอนนี้เห็นรัฐบาลออก พรบ.เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกให้ต่างชาติซื้อห้องชุดและที่ดินรวมทั้งเช่าที่ดิน 99 ปีได้แล้ว ผมขอค้านและไม่ใช่เพิ่งค้านแต่ค้านมานับสิบปีแล้ว แต่ไม่ได้ค้านตัวบุคคล ผมค้านหลักการ ในฐานะที่ปรึกษากระทรวงการคลังหลายประเทศ และทำงานสหประชาชาติ ผมจะพาไปดูประสบการณ์จากต่างประเทศกัน

กัมพูชา ห้ามต่างชาติซื้อที่ดิน แต่เดิมเคยให้เช่า 99 ปี แต่ปัจจุบันกำหนดระยะเวลาไว้สูงสุด 50 ปีเท่านั้น เขาสรุปบทเรียนได้ว่าการให้เช่าระยะยาวเช่านั้นเสียเปรียบ

ไต้หวัน: มีนโยบาย 3-4-5 ให้คนจีนแผ่นดินใหญ่ที่มาซื้ออสังหาริมทรัพย์ว่าจะต้องไม่ขายภายใน 3 ปีหลังซื้อเพื่อป้องกันการเก็งกำไร อยู่ในไต้หวันต่อเนื่องกันได้ไม่เกิน 4 เดือน และให้กู้ซื้อทรัพย์สินได้ไม่เกิน 50% ของมูลค่า

มาเลเซีย: เรื่องเช่าที่ดิน 99 ปี ในทางปฏิบัติแทบไม่มีได้พบเห็น เขาให้ต่างชาติซื้อบ้านตามโครงการ Malaysia My Second Home (MSH) ซึ่งเดี๋ยวนี้เพิ่มราคาเป็นอย่างน้อย 2 ล้านริงกิต (17 ล้านบาท) จะซื้อหรือเช่าที่ดินทั่วไปไม่ได้ โดยเฉพาะที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมและที่ดินชายแดน รัฐบาลมาเลเซียห้ามขาดไปเลย

ลาว: ไม่ให้ต่างชาติซื้อที่ดิน แต่เคยให้นายทุนเช่าที่ดิน 99 ปีเช่นกัน แต่เป็นเฉพาะพื้นที่ๆ กำหนด โดยมากเป็นนักลงทุนจีนเป็นสำคัญ (พวกนี้คงหวังขยายอิทธิพลเข้ามาในลาวเช่นเดียวกับชาวเวียดนามที่มีอยู่เป็นจำนวนมาก) อย่างไรก็ตามหากให้เช่าทำสวนยางพาราก็มักเป็นเวลา 25 ปี (ตามอายุขัยของต้นยาง) แต่ส่วนใหญ่ที่สุดอย่างมากไม่เกิน 50 ปี จากการสัมภาษณ์ข้าราชการระดับผู้อำนวยการกองท่านหนึ่งในกระทรวงทรัพยากรฯ ของลาว ท่านกล่าวว่า ผลการให้เช่าที่ดินในลักษณะนี้ไม่ได้เป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาเศรษฐกิจอย่างมีนัยแต่อย่างใด

เวียดนาม ห้ามต่างชาติซื้อที่ดิน ไม่มีการเช่า 99 ปี มีเช่าระยะ 50-70 ปี ที่สำคัญไม่ใช่ให้เช่าได้ทุกที่เปราะไปหมดเช่นในประเทศไทย ส่วนมากในนิคมอุตสาหรรมซึ่งไทยให้ซื้อได้อยู่แล้ว ไม่ต้องเช่าด้วยซ้ำไป (http://bit.ly/1Tya4g8)

สิงคโปร์: นายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์บอกผมว่า ไม่มีการให้เช่าที่ดิน 99 ปีสำหรับชาวต่างชาติทั่วไป แต่มีให้เช่าสำหรับนักพัฒนาที่ดินที่จดทะเบียนเป็นบริษัทสิงคโปร์ที่ให้พัฒนาเฉพาะแปลงที่ทางองค์การฟื้นฟูเมือง (Urban Redevelopment Authority: URA) กำหนดไว้เท่านั้น (แทบไม่เคยมีต่างชาติมาแข่งด้วยเลย) แต่ต่างชาติอาจเช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมได้ 30 ปี แต่สำหรับในประเทศในขณะนี้ให้ซื้อที่ดินในนิคมฯ ได้เลย ส่วนต่างชาติจะซื้อห้องชุด จะต้องเสียภาษีก่อนเลย 15% ในฐานะที่เป็นคนต่างชาติเพื่อหักห้ามการเก็งกำไร

ออสเตรเลีย: ให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ แต่ต้องเป็นบ้านในโครงการจัดสรรใหม่ๆ เท่านั้น ห้ามซื้อบ้านมือสองเพราะเกรงว่าจะทำให้ราคาบ้านขึ้นกระฉูด กระทบต่อประชาชนในประเทศ

อังกฤษและสหรัฐอเมริกา: ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ไม่อั้น แต่แต่ละปีต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประมาณ 1-3% ของมูลค่า พวกคนรวยๆ ของไทยที่ถูกบริษัทนายหน้าข้ามชาติ “หลอก” ให้ไปซื้อทรัพย์สินในลอนดอนโอดโอยกันใหญ่ นอกจากนี้ยังมีภาษีมรดกที่หฤโหดอีกต่างหาก แต่ของไทยมีกฎหมายภาษีมรดก แต่เก็บแทบไม่ได้สักบาท เพราะออกกฎหมายที่มีช่องทางเลี่ยงไว้สำหรับคนรวยไว้แล้ว

อินโดนีเซีย: ห้ามขาดเรื่องขายที่ดินต่างชาติ แต่ให้ต่างชาติสิทธิต่างชาติซื้อบ้านโดยมีสิทธิการใช้สอยบ้าน (Right of Use หรือ Hak Pakai)เฉพาะที่ได้รับอนุญาตอาศัยอยู่หรือมีถิ่นพำนักอยู่ในอินโดนีเซีย ไม่ใช่ให้ใครต่อใครมาซื้อส่งเดช และในกรณีที่ชาวต่างชาตินั้นไม่ได้อยู่ในอินโดนีเซียแล้ว ชาวต่างชาตินั้นต้องขายออกในเวลา 1 ปี หาไม่รัฐบาลอินโดนีเซียจะยึดคืน (http://bit.ly/1RFzj0G)

ฮ่องกง: ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ แต่ต้องเสียภาษี 30% ในฐานะที่เป็นคนต่างชาติ เพื่อป้องกันการเก็งกำไร แต่ไทยไม่เก็บอะไรสักบาท

สรุปแล้วแทบไม่มีใครขายที่ดินหรือให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี ไทยเราจึงไม่จำเป็นต้องให้เช่ายาวนานเช่นนั้น ที่สำคัญ ไม่มีนักลงทุนรายใดเรียกร้องให้มีการเช่ายาวนานขนาดนั้นสักหน่อย ดังนั้นการให้ต่างชาติซื้อหรือเช่าที่ดิน 99 ปี จึงดูเป็นการ “ขายชาติ” ที่ระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่กำลังร่างอยู่นี้ และระบบภาษีมรดกที่แทบไม่เก็บภาษีเลย ก็เพราะตามตำรา “ชนชั้นใดออกกฎหมายก็เพื่อชนชั้นนั้น” รัฐบาลคงเห็นแก่คหบดีใหญ่โตรวยๆ และทายาท จึงแทบไม่เก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและภาษีมรดกเลย

ทุกวันนี้เราให้ต่างชาติซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมได้ นำเงินเข้ามาลงทุน 40 ล้านก็ซื้อที่ดินอยู่อาศัยได้ 1 ไร่ ซื้อห้องชุดได้ 49% เช่าที่ดินทั่วไปได้ 30 ปี เช่าที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมได้ 50 ปี (http://bit.ly/29ioEr5) เช่าช่วงได้ด้วย แค่นี้ก็สุดคุ้มอยู่แล้ว จึงไม่มีความจำเป็นต้องไป "แก้ผ้า" ขนาดที่ EEC ให้คือ ให้เช่าได้ 99 ปี ซื้อห้องชุดได้ 100%ยิ่งกว่านั้น "ที่อ้างว่าเพื่อให้ต่างชาติมั่นใจในการลงทุนนั้น ไม่จริง เพราะจุดคุ้มทุนของธุรกิจไม่เกิน 10-30 ปีเท่านั้น ที่ผ่านมาก็ไม่เคยมีต่างชาติรายใดเรียกร้องให้เพิ่มระยะเวลาในการเช่า เป็น 99 ปี ในแง่ของเขตการค้าเสรี (FTA) ก็ไม่ได้กำหนดถึงเรื่องให้ต่างชาติเช่าหรือซื้อที่ดินแต่อย่างใด (www.thaifta.com)

มาตรการ “ประเคนที่ดิน” ให้ต่างชาติจึงไม่ได้ผลดีต่อเศรษฐกิจ เพราะในยามวิกฤติปี 2542-5 รัฐบาลก็เคยมีมาตรการให้ต่างชาติซื้อห้องชุด 100% ไม่ใช่แค่เช่า 99 ปี แต่ปรากฏว่ามีต่างชาติมาซื้อห้องชุดในเขต กทม.และปริมณฑลเพียง 5,465 ล้านบาท หรือประมาณ 1.2% ของอาคารชุดทั้งหมด จนสุดท้ายเมื่อปี 2547 จึงยกเลิกมาตรการนี้ (http://goo.gl/SQ960j)

  งานนี้รัฐบาลพึงทบทวน หาไม่คนไทยคงต้องไปจดทะเบียนบริษัทนอกแล้วมาทำธุรกิจในไทย! 

ปล. ผมในฐานะประธานมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินไทยจะจัดเสวนาเรื่อง “เจาะลึก EEC จะเป็นคุณต่อชาติแน่หรือ” ในวันจันทร์ที่ 25 มิถุนายน 2561 เวลา 13:00-17:30 น. ณ ห้องประชุม โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ติดต่อ 02.295.3905 ดูรายละเอียดที่นี่: https://bit.ly/1FK7IX1