En Bloc Sales ทางออกแห่งอนาคตของคอนโดฯ ไทย

ที่นับวันจะเก่าลงทุกวันและทรุดโทรมจนสมควรรื้อย้ายในที่สุด เรามาเรียนรู้นวัตกรรมนี้กัน

ในสิงคโปร์มีกระบวนการหนึ่งคือ En Bloc Sales (https://bit.ly/2wXqgCq https://bit.ly/2FR3ktz) คือโครงการอาคารชุดเก่า ที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี หากเจ้าของห้องชุด 80% ต้องการจะขาย ก็สามารถขายได้ โดยมีนักพัฒนาที่ดินหรือส่วนราชการยินดีซื้อตึกมาทุบทิ้งเพื่อขึ้นโครงการใหม่ ผู้อยู่อาศัยเดิมจะได้รับเงินชดเชยโดยมากจะได้เพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 50% เช่น ถ้าห้องชุดในโครงการนั้นปกติขายราคา 10 ล้านบาท ก็จะมีนักพัฒนาที่ดินมาซื้อเป็นเงิน 15 ล้านบาท เพื่อให้ผู้ขายได้กำไร จูงใจให้การขายเกิดขึ้นจริง

อาจกล่าวได้ว่าถ้าคนส่วนใหญ่ 80% ต้องการจะขาย คนอีก 20% ก็ต้องยอมตามด้วย ตามทำนอง "เสียงส่วนใหญ่คือความถูกต้อง เสียงส่วนน้อยที่ไม่ยอมขาย อาจอ้างว่า "เจ้าคุณปู่สั่งไว้ ให้อยู่ที่นี่ ตายที่นี่" เรื่องทางจิตใจอย่างนี้ รับฟังไม่ได้ จะยกมาอ้างเพื่อ "ยืนกระต่ายขายเดียว" ไม่ได้ ประชาชนส่วนน้อย 20% สามารถไปฟ้องร้องต่อศาลได้ แต่ศาลก็จะสั่งให้จ่ายค่าทดแทนให้สมน้ำสมเนื้อ ให้ไปอยู่ดี สิงคโปร์จึงไม่ใช่ประเทศที่ปล่อยให้เสียงส่วนน้อยที่เป็น “อภิชน” มากดขี่เสียงส่วนใหญ่อย่างเด็ดขาด และในกรณีขายอาคารชุดแบบ En Bloc นี้ ก็ไม่ใช่การบีฑาคนส่วนน้อย เพราะต่างก็ได้ผลตอบแทนสูงถึงราว 50% ของมูลค่าตลาดนั่นเอง

สำหรับในรายละเอียดนั้น ถ้าตึกนั้นมีอายุไม่ถึง 10 ปี ต้องใช้เสียงส่วนใหญ่ถึง 90% แต่ถ้าเป็นอาคารที่มีอายุ 10 ปีขึ้นไป ก็อาศัยเสียงสนับสนุน 80% คะแนนเสียง 80% มาจากไหน ก็มาจากสัดส่วนสิทธิของผู้เป็นเจ้าของ เช่น ถ้ามีเจ้าของห้องชุด 60 หน่วย จาก 100 หน่วย ขนาด 50 ตารางเมตร มีราคาตารางเมตรละ 1 ล้านบาท ในขณะเดียวกันมีเจ้าของห้องชุดอีก 20 หน่วย ๆ ละ 250 ตารางเมตร มีราคาตารางเมตรละ 1 ล้านบาทเช่นกัน ตกลงร่วมขายด้วย ก็แสดงว่ามีผู้ตั้งใจขายอยู่ 80 จาก 120 รายหรือราว 67% เท่านั้น อย่างไรก็ตามสัดส่วนสิทธิของผู้จะขาย 80 รายหรือ 67% นี้มีสัดส่วนสิทธิ 8,000 ตารางเมตร จาก 10,000 ตารางเมตร หรือ 80% ก็แสดงว่า ส่วนใหญ่ต้องการขายแบบ En Bloc Sales แล้ว

การขายแบบ En Bloc Sales นั้นต่างจากการขายทั่วไปอย่างไรบ้าง

1. สิ่งที่ขายนั้น การขายแบบ En Bloc เป็นการขายยกตึก แต่การขายทั่วไปเป็นการขายเฉพาะหน่วย
2. ผู้ขาย คือเจ้าของร่วมประมาณ 80% ของทั้งหมด ในขณะที่การขายทั่วไปเป็นของเจ้าของแต่ละราย
3. ผู้ซื้อ ในกรณี En Bloc คือนักพัฒนาที่ดิน หรือหน่วยราชการที่เกี่ยวข้อง เช่น Urban Redevelopment Authority ส่วนการขายทั่วไป ผู้ซื้อก็คือนักลงทุนหรือผู้ซื้อบ้านทั่วไปนั่นเอง
4. กระบวนการขาย ในกรณี En Bloc จะใช้เวลาประมาณ 2 ปี ในขณะที่การซื้อขายทั่วไป กินเวลาสั้นๆ เท่านั้น
5. ราคาที่จะขาย ในกรณี En Bloc ผู้ขายจะได้เงินมากกว่าราคาตลาด ในขณะที่ในการซื้อขายทั่วไปจะมีราคาตามราคาตลาดเป็นสำคัญ

สำหรับขั้นตอนการขายเป็นดังนี้

1. ผู้เป็นเจ้าของร่วม หรือนักพัฒนาที่ดิน ต่างอาจเป็นผู้ต้นคิดโครงการขายแบบ En Bloc Sales ได้
2. เมื่อมีผู้เห็นด้วยพอสมควรแล้ว ก็ตั้งคณะกรรมการเจ้าของร่วมขึ้นมา
3. ทุกคน (อย่างน้อย 80%) ลงนามในการร่วมกันขายแบบ En Bloc Sales
4. การหาผู้ซื้อ ผ่านการประมูล การเสนอราคาโดยผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน ซึ่งแน่นอนว่าต้องมีการประเมินค่าทรัพย์สินเข้ามาเกี่ยวข้องจะได้รู้ว่าราคาตลาดเท่าไหร่ และราคาใดที่ควรขายได้
5. เจ้าของห้องชุดในโครงการเริ่มหาซื้อบ้านใหม่ (ต่างคนต่างไป)
6. รายได้จากการขายได้รับการแจกจ่ายไปยังผู้ขาย

การขายแบบ En Bloc Sales ในสิงคโปร์เริ่มมีครั้งแรกในปี 2538 หรือเมื่อ 24 ปีก่อนแล้ว ไม่ใช่เพิ่งเริ่มต้น แต่ของไทยเรายังไม่มี และถ้าเจ้าของร่วมตั้งใจจะขาย แต่หากมีเพียง 1 รายที่คัดค้าน ก็เชื่อว่าการขายคงไม่เกิดขึ้นเพราะกฎหมายไทยไม่ได้กำหนดให้สามารถดำเนินการดังกล่าวได้ สิงคโปร์ในปี 2548-2550 และ 2560-2561 มีการขายแบบ En Bloc มากมายที่สุด ซึ่งคงเป็นเพราะโครงการเหล่านี้อยู่ในทำเลที่ดี และเป็นการพัฒนาที่ไม่ได้ประโยชน์สูงสุด เช่นยังสามารถสร้างได้สูงกว่านี้อีก เป็นต้น

หากนำมาปรับใช้ในกรณีฟิฟตี้ฟิฟทาวเวอร์ ทองหล่อ ซึ่งเป็นห้องชุดประมาณ 103 หน่วยๆ ละ 100 ตารางเมตร รวม 10,300 ตารางเมตร ตั้งอยู่บนที่ดิน 664 ตารางวา ห้องชุดเหล่านี้มีราคาเฉลี่ยตารางเมตรละ 80,000 บาท ทำให้มูลค่าโครงการนี้เป็นเงินประมาณ 824 ล้านบาท (ประมาณการเบื้องต้น) แต่หากสามารถสร้างตึกใหม่ได้ จะขายได้ในราคาตารางเมตรละ 200,000 บาท โดยมีขนาดอาคารในส่วนที่ขายได้เพิ่มขึ้นอีก 50% รวมพื้นที่ขายประมาณ 15,000 ตารางเมตร รวมมูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท

เงินมูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาทนี้ หากมีต้นทุนค่าที่ดินและอาคาร (Hard Costs) เป็น 60% ของมูลค่าโครงการ ก็จะเป็นเงิน 1,800 ล้านบาท ในส่วนนี้เป็นตัวอาคาร (พื้นที่ก่อสร้าง) ขนาด 25,000 ตารางเมตร ตกเป็นเงินตารางเมตรละ 25,000 บาท ก็จะเป็นเงินค่าก่อสร้าง 625 ล้านบาท หรือเท่ากับค่าที่ดินเป็นเงิน 1,175 ล้านบาท จะเห็นได้ว่ามูลค่าโครงการในขณะนี้เป็นเงิน 824 ล้านบาท แต่เมื่อทุบแล้วเหลือแต่ที่ดินๆ ดังกล่าวก็ยังมีค่าสูงถึง 1,175 ล้านบาท หรือได้เพิ่มขึ้น 43% ดังนั้นหากเจ้าของห้องชุดพร้อมใจกันขาย ก็จะได้เงินคุ้มค่า เพราะแทนที่จะได้เงินเพียง ตารางเมตรละ 80,000 บาท สำหรับ 100 ตารางเมตร หรือเป็นเงิน 8 ล้านบาทต่อหน่วย ก็จะได้เงินถึง 11.4 ล้านบาทต่อหน่วย (1,175 ล้านบาท / 103 หน่วย)

ในอนาคตอาคารชุดเก่าๆ จะมีมากขึ้นเรื่อยๆ ในประเทศไทย อาคารชุดที่ “หมดสภาพ” สระว่ายน้ำก็เสียแล้ว ที่จอดรถ หรือตัวอาคารก็ทรุดโทรม ขาดการบำรุงรักษาที่ดี ควรมีการขายทิ้งเพื่อนำไปพัฒนาใหม่ การขายแบบ En Bloc Sales ในสิงคโปร์ จึงถือว่าเป็นแนวทางที่ดีมากประการหนึ่ง ซึ่งจะทำให้ทุกฝ่ายได้ประโยชน์แม้แต่ฝ่ายที่ไม่เห็นด้วยก็ตาม