แลนด์ลอร์ด รื้อที่ดินลดภาระภาษี “ขาย-เช่า-ร่วมทุนพัฒนา”

จะเริ่มบังคับใช้ในปี 2560 โดยเฉพาะเจ้าของที่ดินที่มีมูลค่าสูงในทำเลกลางเมือง เพราะที่ดินเปล่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ จะต้องเสียภาษี ที่มีอัตราเพดานสูงสุด 5%

เลิศมงคล วราเวณุชย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เลเจนด์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะทำให้เจ้าของที่ดิน หรือแลนด์ลอร์ด ที่ถือครองที่ดินจำนวนมาก หรือมีมูลค่าสูงต้องนำที่ดินออกมาขาย เนื่องจากไม่ต้องการเสียภาษี ซึ่งที่ผ่านมามีการนำออกมาขายแล้วหลายแปลง  อาทิ กลุ่มปัญจทรัพย์ ขายที่ดินบริเวณเต็นท์รถ รัชดาภิเษก 30 ไร่ มูลค่า 9,000 ล้านบาท ให้กับ นพ.พงษ์ศักดิ์ วิทยากร อดีตผู้ถือหุ้นใหญ่กลุ่มโรงพยาบาลกรุงเทพ หรือ บริษัท บางกอกแลนด์ จำกัด (มหาชน) ย่านศรีนครินทร์ จำนวน 500 ไร่มูลค่าสูงถึง 14,000 ล้านบาท

"หากปล่อยทิ้งเป็นที่ดินรกร้างร้างว่างเปล่าจะต้องเสียภาษีในอัตราที่สูง แต่หากปล่อยเช่าจะกลายเป็นที่ดินเพื่อการพาณิชย์ จะอยู่ที่ 0.3-1.5% โดยมีเพดานสูงสุด 2% แต่หากปล่อยเช่าในราคาที่ไม่สูงมาก อาทิ เต็นท์รถมือสอง ปั๊มน้ำมัน ตลาดนัด ร้านอาหาร เชื่อว่าค่าเช่าไม่พอจ่ายภาษีแน่นอน”

ที่ผ่านมากลุ่มเจ้าสัว แลนด์ลอร์ดรายใหญ่ๆ เริ่มทยอยนำที่ดินของตนเองออกพัฒนา แต่เจ้าของที่ดินแปลงเล็กขนาดตั้งแต่ไม่ถึงไร่ไปจนถึง 4-5 ไร่ ในทำเลกลางเมือง ที่ไม่มีเงินลงทุนนอกจากขายที่ดินแล้ว บางรายเริ่มให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ เข้าไปลงทุน คาดว่าในปี 2560 บริษัทจะมีการร่วมทุนมากขึ้น

เลิศมงคลกล่าวว่า ที่ผ่านมามีเจ้าของที่ดินติดต่อให้บริษัทเข้าไปลงทุนพัฒนาโครงการหลายสิบแปลง พัฒนาไปแล้ว 8 โครงการ 3 แบรนด์ รวมถึงที่ดินของกลุ่มปัญจทรัพย์ที่ร่วมทุนกัน

“กลุ่มปัญจทรัพย์ มีที่ดินจำนวนมาก โดยเฉพาะแปลง 30 ไร่ ย่านรัชดาภิเษก ซึ่งเดิมปล่อยเช่าเต็นท์รถ แปลงนี้หากเสียภาษีใหม่ต้องจ่ายถึง 270 ล้านบาทต่อปีหากปล่อยเช่าเพื่อการพาณิชย์ และ 500 ล้านบาทต่อปีหากปล่อยที่ดินว่างเปล่า”

ล่าสุด ร่วมทุนกับผู้ประกอบการธุรกิจโรงเหล็ก พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และอยู่ระหว่างเจรจาซื้อที่ดินย่านเอกมัย 1 ไร่  พัฒนาเป็นลักชัวรี่โฮม ราคา 40-50 ล้านบาท จำนวนไม่เกิน 10 ยูนิต

แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ขณะนี้เจ้าสัวรายใหญ่สั่งลูกน้องตรวจสอบที่ดินนับหมื่นไร่ และให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจสอบอย่างละเอียด โดยที่ดินบางแปลงได้มาเมื่อ 50-60 ปีที่แล้ว แทบได้มีใครเข้าไปดูว่าเป็นอะไร หลายแปลงอยู่ในแนวรถไฟฟ้า หลายแปลงเป็นที่ทำการเกษตรในต่างจังหวัด เช่น อยุธยา อ่างทอง หรือในทำเลเมืองท่องเที่ยว จึงได้แบ่งออกเป็น 3 ส่วน ได้แก่ 1. ที่ดินที่ไม่สามารถนำมาพัฒนาได้นอกจากทำการเกษตร หรือไม่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มได้ให้ตัดขาย 2. ที่ดินที่จะมีศักยภาพในอนาคต 5-10 ปี ต้องพิจารณานำมาสร้างประโยชน์เพื่อบรรเทาภาระภาษี และ 3. ที่ดินที่มีศักยภาพมากให้พิจารณาลงทุนเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่ม

และประเมินว่าอนาคตจะเห็นสาขาธนาคาร ในทำเลซีบีดี เช่น สีลม ชิดลม เพลินจิต สยาม หรือแม้แต่ในทำเลอื่นๆที่มีมูลค่าที่ดินสูงๆ ธนาคารจะต้องปิดสาขาและนำไปทำประโยชน์อย่างอื่นที่สร้างมูลค่าเพิ่มจากที่ดินได้มากกว่า เพราะปัจจุบันการทำธุรกรรมผ่านอินเทอร์เน็ต การทำธุรกรรมที่สาขามีน้อยลง ลูกค้านิยมใช้บริการสาขาในห้างสรรพสินค้าหรืออาคารสำนักงานที่สะดวกกว่า

“นอกจากนี้ยังมีแลนด์ลอร์ดที่เป็น 1 ใน5 ตระกูลที่รวยที่สุด มีแผนที่จะให้เราพัฒนาที่ดินในพอร์ตของแลนด์ลอร์ดและทายาทในตระกูล ในนามส่วนตัว โดยก่อตั้งบริษัทใหม่ขึ้นมาพัฒนา 1 โครงการ/บริษัท”