อสังหาฯ เร่งตุน ‘สภาพคล่อง’ แห่ระดมทุน 'ออกหุ้นกู้-ขายไอพีโอ'

นอกจากนี้ หากพิจารณาฐานะการเงินและกระแสเงินสดของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จะเห็นว่า ณ สิ้นไตรมาส 2 ที่ผ่านมา เงินสดสุทธิจากการดำเนินงานของหลายบริษัทพลิกมาเป็นบวก จากปกติที่มักจะติดลบต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นว่าบริษัทเหล่านี้เร่งขายสินค้าออกไปเร็วขึ้น ในขณะเดียวกันก็ชะลอการลงทุนโครงการใหม่ อาทิ บมจ.แสนสิริ (SIRI) มีเงินสดสุทธิจากการดำเนินงานราว 2.4 พันล้านบาท  เทียบกับช่วงสิ้นปี 2562 ที่ติดลบ 7.2 พันล้านบาท บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) หรือ AP มีเงินสดสุทธิ 1.8 พันล้านบาท จากปีก่อนที่ติดลบ 9.8 พันล้านบาท บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) มีเงินสดสุทธิ 522 ล้านบาท จากปีก่อนที่ติดลบ 1.7 พันล้านบาท

ขณะเดียวกัน หากพิจารณาจากเงินสด ณ สิ้นไตรมาส 2 จะเห็นว่าหลายบริษัทมีตัวเลขที่ "เพิ่มขึ้น" จากช่วงสิ้นปี 2562 ทั้ง SIRI, AP, ORI, ANAN รวมถึงบริษัทอย่าง บมจ.แอล.พี.เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) บมจ.ศุภาลัย (SPALI) และบมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) สะท้อนว่า ภาคอสังหาฯ กำลังระดมสภาพคล่องเพื่อรับมือกับสถานการณ์ในระยะข้างหน้า

นายแมนพงศ์ เสนาณรงค์ รองผู้จัดการ หัวหน้าสายงานผู้ออกหลักทรัพย์ ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) กล่าวว่า การเข้ามาระดมทุนของผู้พัฒนาอสังหาริมขนาดเล็ก ที่พัฒนาโครงการเพื่อขายในพื้นที่ต่างจังหวัด เพราะก่อนที่จะเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 รัฐบาลมีนโยบายการที่จะกระจายความเจริญออกไปภูมิภาค เมืองรอง ซึ่งปกติผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องใช้เงินทุนสูงในการดำเนินธุรกิจ ดังนั้นผู้ประกอบการบางส่วนจึงต้องเข้ามาระดมทุนในตลาดหุ้น

นายสรพงษ์ จักรธีรังกูร ผู้อำนวยการอาวุโส บล.กสิกรไทย เปิดเผยว่า ช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา บริษัทในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ใช้กลยุทธ์แบบเดียวกัน แต่จะเข้มข้นแตกต่างกันไปตามจุดยืนของแต่ละบริษัท โดย 2 กลยุทธ์หลัก คือ การเร่งระบายสินค้าเพื่อให้ได้กระแสเงินสดเข้ามา และการชะลอการลงทุนใหม่ ทั้งในส่วนของการซื้อที่ดินเพิ่มเติมหรือก่อสร้างโครงการใหม่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม

หากพิจารณาในส่วนของงบลงทุน (CAPEX) ของหลายบริษัท จะเห็นว่าลดลงเยอะมาก ทำให้ค่าใช้จ่ายก่อนการพัฒนาโครงการลดลงไปด้วยเช่นกัน รวมถึงการปรับกลยุทธ์การตลาดเพื่อลดต้นทุน ทำให้กระแสเงินสดของแต่บริษัทในไตรมาส 2 เป็นบวกเกือบทุกราย แต่ก็จะมีบางบริษัทที่ภาพเป็นตรงกันข้าม อย่าง SPALI ซึ่งหนี้สินต่อทุนเพิ่มขึ้นจากเดิม ขณะที่เงินสดสุทธิจากการดำเนินงานพลิกมาเป็นติดลบ 3.9 พันล้านบาท เนื่องจากมีหลายโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง

“ขณะนี้ผู้ประกอบการหลายบริษัทก็วิ่งเข้าหาสถาบันการเงินมากขึ้น รวมถึงเบิกมาเป็นเงินสำรองเก็บไว้ พร้อมลดการออกหุ้นกู้ ทำให้ความเสี่ยงในการชำระคืนหนี้หุ้นกู้ลดลง และความเสี่ยงเรื่องของสภาพคล่องก็น่าจะลดลงไปบ้าง และปัจจุบันบริษัทขนาดใหญ่บางรายก็ออกหุ้นกู้เพื่อทดแทนของเก่าได้บ้าง ทำให้ความเสี่ยงในเรื่องของสภาพคล่องและการผิดนัดชำระหนี้ลดลง แต่ก็อาจจะยอมแลกกลับการที่มีสินค้าขายลดลงในอนาคต”

แม้สภาพคล่องโดยรวมของบริษัทอสังหาฯ จะเพิ่มขึ้น แต่ปัญหาอย่างหนึ่งคือ แนวโน้มการเติบโตอาจจะไม่ดี เนื่องจากการชะลอซื้อที่ดินบางส่วนเพื่อพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายเล็กที่อาจจะไม่ได้มีการตุนที่ดินไว้ก่อนหน้านี้ ขณะเดียวกันการเร่งขายในไตรมาส 2 อาจจะเป็นการดึงเอาดีมานด์ในอนาคตมาก่อนก็เป็นได้

ก่อนหน้านี้ นายเศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการใหญ่ บมจ.แสนสิริ ทวีตข้อความผ่าน @Thavisin ถึงสถานการณ์ตลาดอสังหาฯขณะนี้ ว่า ถ้าใครบอกว่าตลาดอสังหาฯยังไปได้ คนนั้นพูดไม่จริงแน่นอน ทุกวันนี้แสนสิริยอดโอนสูงเป็นประวัติการณ์ไม่ใช่เพราะตลาดดี แต่เพราะจัดโปรโมชั่นเพื่อเร่งขายเร่งโอน เพราะอยากได้เงินสดในการรับมือ worst case scenari" พร้อมกับระบุ ถึงผลกระทบของตลาดอสังหาฯ ที่จะมีผลพ่วงมาจากปัญหาเศรษฐกิจในประเทศ หากรัฐไม่เร่งแก้ไขโดยด่วน