ราคาบ้านทั่วโลกยัง'เพิ่ม'สวนกระแสโควิด

ทำไมจึงเป็นอย่างนั้น ในฐานะที่ผมเป็นประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) จึงได้ตรวจสอบการเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัยทั่วโลกมาเพื่อประกอบการวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัย และเห็นว่าราคาตลาดไม่ได้ลดลงแต่ยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง นี่เป็นปรากฏการณ์ที่ผิดจากความคาดหมายที่ว่าราคาบ้านน่าจะตกเพราะโควิดจะส่งผลให้เศรษฐกิจไม่ดีเท่าที่ควร

แต่ก่อนอื่นมาดูสถานการณ์เรื่องโควิดสักนิด นับถึงวันที่ 23 ธันวาคม 2563 พบว่ามีผู้ติดเชื่อทั่วโลก 78,360,768 คน เสียชีวิต 1,723,771ราย หายแล้ว 55,121,982 ราย ยังป่วยอยู่ 21,515,015 ราย และ 99.5% อยู่ในภาวะป่วยเล็กน้อย ที่อยู่ในขั้นวิกฤติมี 106,353 รายหรือคิดเป็น 0.5%  อาจกล่าวได้ว่าในจำนวน 56,845,753 รายที่ “ปิดบัญชี” ไปแล้ว 97% หายขาด และมีเพียง 3% ที่เสียชีวิต จึงนับว่าโรคนี้แม้ติดง่ายแต่ก็ไม่ตายมากมายถึง 20-30% เช่นกรณีซาร์สหรือเมอร์สแต่อย่างใด  

ข้อสังเกตหนึ่งก็คือแม้ตอนนี้มีผู้เสียชีวิตวันละ 12,000  คน มากกว่าช่วงแรกๆ ในเดือนเมษายน 2563 ที่เสียชีวิตวันละ 8,000 คนก็ตาม  แต่ในช่วงนี้มีผู้ติดเชื้อวันละ 700,000 คน ในขณะที่ช่วงแรกๆ มีผู้ติดเชื้อวันละเพียง 90,000 คน แสดงว่าอัตราการเสียชีวิตในช่วงแรกๆ สูงกว่ามาก  ในช่วงหลังมานี้แม้ติดโควิดกันมาก แต่ส่วนมากหายเองในเวลาต่อมา  ไม่ใช่ติดแล้วจะไม่หายหรือหายแล้วมีปัญหากับปอดไปตลอดชีวิต สำหรับในกรณีประเทศไทย จะพบว่ามีผู้ติดเชื้อแล้ว 5,716 คน เสียชีวิต 60 ราย อัตราการรอดชีวิตคือ 99% ในขณะที่ทั่วโลกอยู่ที่ 97%  

มาดูการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านจะพบว่า

1. สหรัฐอเมริกา: จากข้อมูลของ Federal Housing Finance Agency ราคาบ้านเพิ่มขึ้นประมาณ 1% ในรอบเดือน และในรอบ 1 ปีเพิ่มขึ้น 6% สหรัฐอเมริกาเป็นประเทศที่มีผู้ติดเชื้อมากที่สุดถึง 18,684,628 คนแล้ว แต่ราคาบ้านก็ยังไม่ตกต่ำลง

2. อังกฤษ: ณ เดือนตุลาคม 2563 ราคาบ้านในอังกฤษเฉลี่ยมีราคา 245,443 ปอนด์ (9.94 ล้านบาท) ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 0.7% ในรอบ 1 เอือนที่ผ่านมา ทำให้ราคาทั้งปีเพิ่มขึ้น 5.4% ที่เป็นเช่นนี้เป็นเพราะอังกฤษมีมาตรการกระตุ้นการซื้อบ้านอยู่ในขณะนี้ จึงทำให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้น

3. เยอรมนี: ราคาบ้านตั้งแต่เดือนมกราคม ถึง ตุลาคม 2563 เพิ่มขึ้นแล้ว 7.1% จากดัชนี 171.87 เป็น 185.2266  เศรษฐกิจเยอรมนียังเดินหน้าต่อไปแม้จะเผชิญกับการคุกคามของโควิดก็ตาม

4. อิตาลี: อาจถือได้ว่าประเทศนี้เป็นศูนย์กลางของโควิดก็ว่าได้ แต่ราคาบ้านก็ยังเพิ่มขึ้นจากดัชนี 98.6 ในเดือนมกราคม 2563 เป็น 102.5 ในเดือนกรกฎาคม 2563 หรือเพิ่มขึ้น 4% ซึ่งนับว่าไม่เลวเลยทีเดียว

5. สิงคโปร์: ราคาบ้านก็เพิ่มขึ้น 0.8% ในรอบไตรมาสที่ 2-3 ของปี 2563 ถึงแม้ว่าโควิดจะติดกันงอมแงมในสิงคโปร์ แต่ส่วนมากติดในหมู่คนงาน ไม่ใช่ชาวสิงคโปร์เอง

ในกรณีประเทศไทย ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้สำรวจจนได้ข้อค้นพบว่า

1. สินค้าใหม่ในตลาด กรณีบ้านหรือห้องชุดหลังเดิมที่ผู้ประกอบการขาย ณ เดือนธันวาคม 2562 เมื่อเทียบกับ ณ เดือนมิถุนายน 2563 (6 เดือน) ปรากฏว่าราคาลดลงเฉลี่ย 3.5%

2. สินค้าที่เปิดขายใหม่ที่เปิดในปี 2562 ทั้งที เทียบกับสินค้าที่เปิดขายในปี 2563 พบว่าราคาเพิ่มขึ้น 2% แสดงว่าไม่ได้ก่อสร้างขายบ้าน/ห้องชุดในราคาต่ำมากนัก เพราะผู้มีรายได้สูง/ปานกลางค่อนข้างสูงยังมีกำลังซื้อ แต่ผู้มีรายได้น้อย กำลังซื้อถดถอย

3. สินค้ามือสองทั้งบ้านและห้องชุดที่เพิ่งเสร็จได้ไม่เกิน 2ปี สภาพยังใหม่อยู่ ปรากฏว่าราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 1% และมีอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าประมาณ 3-4% เท่านั้น

4. ส่วนสินค้ามือสอง เช่น ห้องชุดมือสองอายุ 20-30 ปี ปรากฏว่าราคาไม่ลดลงเลย มีค่าความเปลี่ยนแปลงเท่ากับ 0% ทั้งนี้เพราะสินค้ากลุ่มนี้มีราคาต่ำกว่าสินค้ามือหนึ่งประมาณ 30% อยู่แล้ว แต่ก็ใช่ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์โดยรวมจะไม่ตกต่ำลง เพราะถ้าเป็นโรงแรม รีสอร์ตเพื่อการท่องเที่ยวราคาคงตกต่ำลงแน่นอนเพราะนักท่องเที่ยวมีจำกัดลงกว่าแต่ก่อนมาก ราคาอาจลดลงประมาณ 10-30% ก็ว่าได้ ยิ่งกว่านั้นบ้านในแหล่งท่องเที่ยวก็อาจลดราคาลงได้เช่นกันเพราะผู้อยู่อาศัยอาจย้ายออก เนื่องจากไม่มีงานด้านการท่องเที่ยวให้ทำอีกต่อไปในระยะเวลาประมาณ 2 ปีนี้

อย่างไรก็ตาม โควิดก็เป็นเพียงปรากฏการณ์ชั่วคราวที่แม้ว่าจะอยู่กับเราต่อไปอีกนาน แต่เราก็จะสามารถปรับตัวได้ มีวัคซีนไว้ป้องกัน  การเดินทางท่องเที่ยวต่างๆ ก็จะกลับมา  ที่สำคัญคือกิจกรรมทางเศรษฐกิจก็ยังต้องดำเนินต่อไป ซึ่งกรณีนี้อาจแตกต่างจากกรณีวิกฤติเศรษฐกิจที่การเปิดตัวโครงการใหม่แทบไม่มีเลย  แต่ในช่วงโควิดนี้ยังมีการเปิดตัวโครงการน้อยกว่าก่อนหน้านี้เพียงหนึ่งในสี่ และยังมีหลายโครงการที่ขายได้หมดภายในเวลา 1-2 เดือนนับจากการเปิดตัว  เพราะทำเลดี ราคาโดยเปรียบเทียบแล้วคุ้มค่าน่าซื้อกว่าโครงการอื่นนั่นเอง อย่าปริวิตกกับโควิดจนเกินไป ทางออกยังมี ทางสว่างยังรอเราอยู่