ชี้โพรงให้กระรอก

โครงการ (นิติบุคคลอาคารชุด) แห่งแรกซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" จดทะเบียนอาคารชุด ตามพระราชบัญญัติฉบับดังกล่าว ได้แก่ โครงการ "อรกานต์" ซึ่งเป็นอาคารชุดสำนักงาน ตั้งอยู่บนถนนชิดลม เขตปทุมวัน กรุงเทพมหานคร ภายหลังต่อมาก็ได้ทยอยจดทะเบียนอาคารชุดในหลายพื้นที่สำคัญๆ ในทางเศรษฐกิจ นับร้อย นับพันแห่ง โดยลำดับ ต่อมา ในสมัยรัฐบาลของพลเอกชาติชาย ชุณหะวัน "นายกรัฐมนตรี" ได้ปรับปรุง แก้ไขพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 2) 2534 เปิดช่องให้บุคคล นิติบุคคลต่างด้าว ตามกฎหมาย สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ห้องขุดในอาคารชุดได้ จำนวน 40% ของพื้นที่ทั้งหมด เพื่อรองรับการค้า การลงทุนจากต่างชาติ การขยายตัวของภาคเศรษฐกิจของประเทศที่เพิ่มขึ้น รัฐบาลของนายชวน หลีกภัย "นายกรัฐมนตรี" ก็ปรับปรุง แก้ไขพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 3) 2542 เพิ่มสัดส่วนพื้นที่การถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดให้แก่บุคคล นิติบุคคลต่างด้าว ตามกฎหมายจากเดิมอัตรา 40% เป็น 49% ของพื้นที่จำหน่ายทั้งหมดด้วยเหตุผลเดียวกัน ได้แก่ การรองรับการขยายตัวทางเศรษฐกิจภายในประเทศที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นโดยลำดับ

          อย่างไรก็ตาม ภายหลังการเข้ายึดอำนาจของพลเอกสนธิ บุญยรัตกลิน "ผู้บัญชาการทหารบก" จากรัฐบาลพลเรือน ดร.ทักษิณ ชินวัตร เมื่อ 2559 ก็ได้ดำเนินการปรับปรุง แก้ไขพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) 2551 โดยมุ่งเน้นการแก้ไขปัญหาความเดือดร้อน ความเสียหาย ความไม่เป็นธรรมจากการใช้พระราชบัญญัติอาคารชุดต่อผู้ซื้อ ผู้บริโภค การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด การจำหน่ายห้องชุดของบุคคล นิติบุคคลต่างด้าว ตามกฎหมายที่ไม่เหมาะสม ปรับปรุงหลักเกณฑ์ วิธีการจดทะเบียนอาคารชุดให้รัดกุม เหมาะสมยิ่งขึ้น ปรับปรุงแนวทางการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับ การกำหนดคุณสมบัติของบุคคล นิติบุคคล ปฏิบัติหน้าที่คณะกรรมการ ผู้จัดการให้เหมาะสม เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการบริหารนิติบุคคลอาคารชุด การให้อำนาจพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" สามารถตรวจสอบการบริหารนิติบุคคลอาคารชุดที่ไม่เหมาะสม ถูกต้อง ตลอดจนการเพิ่ม "บทกำหนดโทษ" ผู้ฝ่าฝืนไม่ปฏิบัติตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด และพระราชบัญญัติอาคารชุด ฯลฯ เป็นต้น

          อาจกล่าวได้ว่าการดำเนินการปรับปรุงแก้ไขพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4)     2551 เป็นการสังคายนาครั้งใหญ่สุด ก็ว่าได้

          ปัจจุบัน ภาครัฐ "กรมที่ดิน" ได้บังคับใช้พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) 2551 นับแต่กรกฎาคม 2551 เป็นต้นมา นับรวมระยะเวลาได้กว่า 9 ปี จนถึงปัจจุบัน ก็ยังมิได้มีการปรับปรุงแก้ไขพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) 2551 แต่อย่างใด ผู้เขียนเชื่อว่าบุคคล นิติบุคคล ซึ่งปฏิบัติงานคลุกคลีอยู่กับระบบอาคารชุด ทั้งในฐานะ ผู้พัฒนาที่ดิน ผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ ผู้มีวิชาชีพเฉพาะทาง ทั้งนักบัญชี สถาปนิก วิศวกร ทนายความ นิติกร นักกฎหมาย หรือวิชาชีพอื่นที่เกี่ยวข้อง ตลอดจนผู้ซื้อถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือคณะกรรมการ ผู้จัดการ รวมทั้งผู้บริหารทรัพย์สิน จำนวนไม่น้อย อาจมี "ข้อสงสัย" หรือ "คำถาม" ที่เกี่ยวข้องกับพระราชบัญญัติอาคารชุดในบางหมวด บางมาตรา ซึ่งอาจเป็นอุปสรรค ปัญหาในการปฏิบัติงานไม่มากก็น้อย อย่างไรก็ดี อาจยังมีอีกหลายท่านที่อาจไม่ทราบ รวมถึงอาจประสงค์ทราบ "คำถาม" และ "คำตอบ" จากผู้มีประสบการณ์ ความชำนาญในการใช้พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) 2551

          บทความ "ชี้โพรงให้กระรอก" ซึ่งผู้เขียนนำเสนอต่อท่านผู้อ่าน ผู้สนใจผ่านสื่อ (สิ่งพิมพ์) ในครั้งนี้ ต้องการชี้แนะให้ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง โดยเฉพาะภาครัฐ "กรมที่ดิน" ในฐานะ เป็นผู้บังคับใช้พระราชบัญญัติอาคารชุด ได้ตระหนักความจำเป็นของการปรับปรุง แก้ไขพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) 2551 อีกหลายประเด็น เพื่อประโยชน์ต่อทั้งผู้ซื้อ ผู้บริโภค สร้างความเป็นธรรมต่อผู้พัฒนาที่ดิน ผู้ประกอบการโครงการ ทั้งนี้ ผู้เขียน และสมาคมฯ ได้สรุปประเด็นซึ่งเป็น "ช่องโหว่" (Loop Holes)กับพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) 2551 ได้แก่ ประเด็น เรื่องต่างๆ ดังต่อไปนี้

          ประมวล "มาตรา" ของพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 1) และ (ฉบับที่ 4) ซึ่งผู้เขียน และสมาคมฯ เห็นว่าเป็น "ช่องโหว่" อาจก่อให้เกิดอุปสรรค ปัญหาการตีความ การใช้ และการปฏิบัติงานต่อทั้งผู้พัฒนาที่ดิน เจ้าของโครงการ ผู้ซื้อห้องชุด คณะกรรมการ ตลอดจนผู้จัดการกับนิติบุคคลอาคารชุด ได้แก่ประเด็นต่างๆ ดังต่อไปนี้

          1. "ความไม่เป็นธรรม" ต่อผู้พัฒนาที่ดิน เจ้าของโครงการ เจ้าของร่วม "รายใหญ่"

           1.1) มาตรา 37/1 บุคคลดังต่อไปนี้ มีสิทธิได้รับการแต่งตั้งเป็น "กรรมการ" วรรคสอง ความว่า "ในกรณีห้องชุดใดมีผู้ถือกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของร่วม "หลายคน" ให้มีสิทธิได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการจำนวน "หนึ่งคน" กรณีดังกล่าว หากผู้ประกอบการโครงการ ซึ่งเป็นเจ้าของร่วม "รายใหญ่" ของนิติบุคคลอาคารชุด อาจมีจำนวนห้องชุดจำนวนมากกว่ากึ่งหนึ่ง หรือจำนวนเท่าใดก็ตาม สามารถได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการได้เพียงหนึ่งคน ซึ่งอาจไม่เป็นธรรมต่อเจ้าของร่วม ในฐานะ ผู้ประกอบการ เพราะมีจำนวนอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ห้องชุด (ของตน) ในทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดมากกว่าเจ้าของร่วม "รายย่อย" รายอื่น ตามมาตรา 21 (3)

           "คำแนะนำ" เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมต่อเจ้าของร่วม "รายใหญ่" ในหลายฐานะ อาจเป็นผู้ประกอบการ หรือผู้ลงทุนภายใน ภายนอก เห็นสมควรปรับปรุง แก้ไขพระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 37/1 โดยอาจกำหนดสัดส่วนจำนวนกรรมการมีมากกว่า 1 คน จนกว่าห้องชุดดังกล่าวสามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ หรือขายให้แก่ผู้อื่น หรือมีจำนวนห้องชุดลดลงจากเดิม เป็นต้น

           1.2) มาตรา 45 "ในการลงคะแนนเสียง ให้เจ้าของร่วมแต่ละรายมีคะแนนเสียงเท่ากับอัตราส่วนที่ตนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง" วรรคสอง ความว่า "ถ้าเจ้าของร่วมคนเดียวมีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมด ให้ลดคะแนนเสียงของผู้นั้นลงมาเหลือเท่ากับจำนวนคะแนนเสียงของบรรดาเจ้าของร่วมอื่นๆ รวมกัน" กรณีดังกล่าว หากผู้ประกอบการโครงการ ซึ่งเป็นเจ้าของร่วม "รายใหญ่" หรือผู้ลงทุน "รายใหญ่" ซึ่งอาจมีจำนวนห้องชุดเกินกึ่งหนึ่งของทั้งหมด จะถูกบังคับ หรือกำหนดให้ลดคะแนนเสียงของตนลงให้เท่ากับเจ้าของร่วม "รายย่อย" ซึ่งลงทะเบียนเข้าร่วมประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และหากบุคคล ซึ่งปฏิบัติหน้าที่ "ประธานในที่ประชุม" ใช้คะแนนเสียงชี้ขาดเรื่องราวต่างๆ ที่ไม่เอื้อ หรือเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของร่วม "รายใหญ่" ถามว่าจะเกิดอะไรขึ้น ผู้ประกอบการ หรือนักลงทุนรายใหญ่ จะได้รับความเป็นธรรม หรือการถูกเอารัดเอาเปรียบได้อย่างไร

           "คำแนะนำ" เพื่อให้เกิดความเป็นธรรม เห็นสมควรให้ปรับปรุง แก้ไขพระราชบัญญัติ             อาคารชุด มาตรา 45 ด้วยการ "ยกเลิก" มาตราดังกล่าว

           2. "บุคคล หรือนิติบุคคลต่างด้าว ตามกฎหมาย (ไทย) แย่งอาชีพผู้จัดการ ซึ่งเป็นคนไทย" 

           มาตรา 35/1 "ผู้จัดการต้องมีอายุไม่ต่ำกว่ายี่สิบห้าปีบริบูรณ์" กรณีดังกล่าวเป็นการเปิดโอกาสให้ทั้งบุคคล หรือนิติบุคคลต่างด้าวตามกฎหมาย สามารถดำรงตำแหน่ง ปฏิบัติหน้าที่ ในฐานะ ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด ตามข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด เห็นว่าเป็นการแย่งอาชีพ "คนไทย" 

           "คำแนะนำ" เสนอให้ปรับปรุง แก้ไขมาตรา 35/1 ระบุหรือกำหนดให้บุคคล หรือนิติบุคคลต่างด้าวตามกฎหมายไม่สามารถดำรงตำแหน่ง และปฏิบัติหน้าที่ ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด เว้นแต่ไม่อาจสามารถหาบุคคล นิติบุคคลตามกฎหมาย ซึ่งมีสัญชาติไทย เชื้อชาติไทย หรือมีผู้ถือหุ้น ซึ่งเป็นต่างด้าวจำนวนน้อยกว่ากึ่งหนึ่งตามกฎหมายดำรงตำแหน่ง ปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการได้

           3. "ลักษณะต้องห้ามของบุคคล นิติบุคคล ดำรงตำแห่งกรรมการ และผู้จัดการ .... ความจริงเป็นไปไม่ได้"

           3.1) มาตรา 35/1 "ผู้จัดการต้องไม่มีลักษณะต้องห้าม ดังต่อไปนี้ (1) เป็นบุคคลล้มละลาย (2), (3) เคยถูกไล่ออก ปลดออก หรือให้ออกจากราชการ องค์การ หรือหน่วยงานของรัฐ หรือเอกชน ฐานทุจริตต่อหน้าที่ (4) เคยได้รับโทษจำคุกโดยคำพิพากษาถึงที่สุด (5) เคยถูกถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการ เหตุเพราะทุจริต หรือมีความประพฤติเสื่อมเสีย หรือบกพร่องในศีลธรรมอันดี และมาตรา 37/2 บุคคลซึ่งจะได้รับการแต่งตั้งเป็นกรรมการต้องไม่มีลักษณะต้องห้าม ดังต่อไปนี้ (1), (2) เคยถูกที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมให้พ้นจากตำแหน่งกรรมการ เหตุเพราะทุจริต หรือมีความประพฤติเสื่อมเสีย หรือบกพร่องในศีลธรรมอันดี (3) เคยถูกไล่ออก ปลดออก หรือให้ออกจากราชการ องค์การ หรือหน่วยงานภาครัฐ หรือเอกชน ฐานทุจริตต่อหน้าที่ (4) เคยได้รับโทษจำคุกโดยคำพิพากษาถึงที่สุดให้จำคุก กรณีต่างๆ ดังกล่าวเห็นว่า หากผู้ประสงค์เสนอตนเข้าดำรงตำแหน่ง และปฏิบัติหน้าที่ กรรมการ หรือผู้จัดการ ขาดเอกสารหลักฐาน หรือหนังสือรับรองความประพฤติจากองค์การทั้งหน่วยงานภาครัฐ หรือเอกชนที่เกี่ยวข้องมาแสดง                        นิติบุคคลอาคารชุด และที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจะทราบประวัติ ผลงาน การกระทำดังกล่าวของผู้สมัคร (ในอดีต) ได้อย่างไร ในขณะที่ภาครัฐ อาจมีเพียงฐานข้อมูลทะเบียนราษฎร์ของผู้สมัคร แต่ขาดประวัติส่วนบุคคลในด้านอื่นๆ รองรับ

           "คำแนะนำ" เสนอให้ปรับปรุง แก้ไขมาตรา 35/1 และ 37/2 ด้วยการเพิ่มเติมข้อความ ได้แก่ ให้บุคคล หรือนิติบุคคล ที่ประสงค์ปฏิบัติหน้าที่กรรมการ หรือผู้จัดการ มีหน้าที่แสดงเอกสารหลักฐาน หรือหนังสือรับรองประวัติ ผลงานส่วนบุคคลที่มีความน่าเชื่อถือต่อนิติบุคคลอาคารชุด และที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เว้นแต่ ไม่มีผู้สมัครรายใดเสนอตนปฏิบัติหน้าที่ในตำแหน่งดังกล่าว และ

           4. "กำหนดโทษปรับเพียงอย่างเดียว อาจไม่เกรงกลัว หลาบจำ"

           พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) 2551 หมวด 8 "บทกำหนดโทษ" มาตรา 63 ถึง 73 รวมทั้งสิ้น 11 มาตรา พบว่าหากฝ่าฝืน ไม่ปฏิบัติตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ระบุบทกำหนดโทษด้วยการปรับเป็นเงินตั้งแต่ 5,000 บาท ถึง 100,000 บาท เว้นมาตรา 67 การถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแทนคนต่างด้าว และมาตรา ๗๓ การไม่ปฏิบัติตามคำสั่ง ขัดขวาง หรือไม่อำนวยความสะดวกแก่พนักงานเจ้าหน้าที่ฯ เห็นว่าบทกำหนดโทษดังกล่าว "น้อยเกินไป" เห็นสมควรเพิ่มโทษต่อผู้ฝ่าฝืน ไม่ปฏิบัติตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ด้วยการจำคุก หรือทั้งจำ และปรับ ทั้งนี้ เพื่อป้องปราม และเกรงกลัวต่อกฎหมาย

โดย นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์                      

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย