คอนโดมิเนี่ยมใน *อุดมคติ*

หมายความอย่างไร หลายท่าน อาจทราบคำจำกัดความของคำดังกล่าวเป็นอย่างดี ยิ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด ทั้งในฐานะ ผู้ประกอบการโครงการนักลงทุน หรือผู้ซื้อห้องชุด ผู้พักอาศัยในอาคารชุดด้วยแล้ว จะทราบความหมายเป็นอย่างดี อาคารชุด หรือคอนโดมิเนี่ยมในบ้านเราเกิดขึ้น "ครั้งแรก" เมื่อสามสิบปีเศษ ในสมัยของท่านพลเอกชาติชาย ชุณหะวัน อดีตนายกรัฐมนตรี เมื่อ 2530 - 2535 รัฐบาลในยุคของท่าน ได้ตราพระราชบัญญัติอาคารชุดขึ้นมาใช้บังคับเป็นครั้งแรก เมื่อเมษายน 2522 ต่อมา รัฐบาลแต่ละยุคสมัย ก็ได้มีการปรับปรุง แก้ไขพระราชบัญญัติอาคารชุด ด้วยสาเหตุ เหตุผลความไม่เหมาะสม (บางประการ) อาทิ การเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ การเปิดโอกาสให้บุคคล หรือนิติบุคคลต่างด้าว สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดจำนวนที่เพิ่มขึ้น ความไม่เหมาะสม (บางประการ) ทั้งการเอารัดเอาเปรียบผู้ซื้อ ผู้บริโภค การบริหารนิติบุคคลอาคารชุด ตลอดจนการขาดบทกำหนดโทษตามกฎหมายต่อผู้ฝ่าฝืน ฯลฯ เป็นต้น 

            ปัจจุบัน เราพบเห็นโครงการอาคารชุดเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะในเขตเศรษฐกิจ เขตเมืองสำคัญ เขตหรือแหล่งท่องเที่ยวหัวเมืองใหญ่ กลายเป็น *ดอกเห็ด* เดินไปหนใด แห่งใด ก็มักพบอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยม หรืออาจกลายเป็นบ้านหลังที่สองของหลายๆ คน ทั้งมนุษย์เงินเดือน ครอบครัวขนาดกลาง เล็ก หรือเศรษฐีมีเงิน (เย็น) ลงทุนซื้อ หรือให้เช่า เพื่อสร้างรายได้ อาคารชุด คอนโดมิเนี่ยมในบ้านเรา มักพบเห็นการใช้ประโยชน์ที่แตกต่างกัน อาจนับได้มี 2 - 3 ประเภท ได้แก่ ประเภทแรก อาคารชุดพักอาศัย (Residential Condominium) ประเภทที่สอง ได้แก่ อาคารชุดสำนักงาน (Office Condominium) และประเภทสุดท้าย ได้แก่ "ลูกผสม" (Mixed Use) ทั้งพักอาศัย และสำนักงาน พลาซ่า โรงแรม อยู่ร่วมกัน เป็นต้น 

            อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยม ที่เราๆ ท่านๆ พบเห็น ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่ขนาดเล็ก หรือ "รังนกกระจอก" หรือขนาดกลาง และใหญ่ ต่างถือว่าเป็นบ้าน หรือสำนักงาน เช่นเดียวกัน อาจไม่แตกต่างจากบ้านจัดสรร ทาวน์โฮมส์ หรือทาวน์เฮ้าส์ อนึ่ง อาคารชุด คอนโดมิเนี่ยมถูกกำหนดให้มีเอกสารหลักฐานสำคัญ แสดงความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ได้แก่ หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.๒) หรือเรียกกัน ติดปากว่า "โฉนดลอยฟ้า" ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด สำหรับบ้าน ทาวน์โฮมส์ ทาวน์เฮ้าส์ หรือสิ่งปลูกสร้างบนดิน เรียกว่า "โฉนดที่ดิน" (น.ส.๒ จ) แสดงเป็นหลักฐาน ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน และกฎหมายที่ดิน เป็นต้น ทั้งห้องชุดขนาดเล็ก กลาง ใหญ่ เมื่อผู้ซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้เป็นเจ้าของ ถือครอง และรวมถึงการเข้าใช้ และไม่ใช้ประโยชน์ในห้องชุด ก็ตาม ทุกคน ทั้งผู้ซื้อ เจ้าของ ผู้อาศัย ต่างต้องอยู่ภายใต้กฎ กติกา ระเบียบ ข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด โดยเท่าเทียมกัน ไม่มีข้อยกเว้น แต่อย่างใด 

             *เหตุผล* ซึ่งผู้ซื้อตัดสินใจเลือกซื้อห้องชุดในอาคารชุด อาจมีหลากหลายคำตอบ แตกต่างกัน บางท่านเลือกซื้อเพราะมีพื้นที่ไม่มาก สะดวก ง่ายต่อการดูแล บำรุงรักษา หรือใกล้สถานที่ทำงาน เดินทางสะดวก ใกล้แหล่งความเจริญ สถานที่สำคัญ บางท่านเลือกซื้อ เพื่อการลงทุน อาจขายในระยะยาว หรือให้เช่า เพื่อผลตอบแทนที่ดีกว่าทางเลือกอื่น หรือซื้อให้บุตรหลานพักอาศัย ใช้ประโยชน์ เพื่อการศึกษาต่อในระดับที่สูงขึ้น หรือบางท่านเลือกซื้อ เพราะตั้งอยู่ในทำเลที่ดี มีอนาคต มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน มีความปลอดภัย ฯลฯ เป็นต้น 

             อย่างไรก็ดี ระบบอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยมอาจกล่าว หรือถือได้ว่าเป็นการอยู่อาศัยบนอาคารแนวตั้ง แนวดิ่ง หรือแนวนอนของคนเป็นจำนวนมาก ภายใต้ชายคาเดียวกัน บางโครงการมีห้องชุด นับแล้วไม่เกินร้อยห้อง แต่บางโครงการอาจเกินกว่าพันห้อง ทำให้มีจำนวนผู้ซื้อ ผู้อาศัยที่แตกต่างกัน บุคคล ซึ่งอยู่อาศัยในห้องชุดของอาคารชุด ย่อมมีที่มา ที่ไปที่ ระดับการศึกษา ชีวิตความเป็นอยู่ที่แตกต่างกัน ดังนั้น นิติบุคคลอาคารชุด (ทุกแห่ง) จึงจำเป็นต้องกำหนด "กฎ กติกา มารยาท ระเบียบ ข้อบังคับ" ขึ้นมาบังคับใช้ เพื่อให้สังคมการอยู่อาศัยของคนจำนวนมาก เข้าใจ และปฏิบัติตาม เพื่อให้การใช้ประโยชน์ทั้งในห้องชุด ทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวก เป็นไปอย่างถูกต้อง เกิดความสงบเรียบร้อย 

             หากสำรวจความคิดเห็นของทั้งเจ้าของห้องชุด รายย่อย รายใหญ่ ตลอดจนผู้เช่า ผู้พักอาศัยในอาคารชุด พบว่าร้อยละ 99.99 ต่างประสงค์ หรือมีความต้องการที่คล้ายคลึง หรือเหมือนกันในหลายประการ คำตอบที่ได้รับจากบุคคลดังกล่าว ได้แก่ เรื่องต่างๆ ดังต่อไปนี้ 

            1. "ระบบความปลอดภัย (สูงสุด)"

            เรื่องดังกล่าวถือเป็นเรื่องสำคัญในลำดับต้นๆ ยิ่งอาคารชุดตั้งอยู่ในสถานที่ พื้นที่เปิด หรือร่วมกับโครงการหมู่บ้านจัดสรร หรือชุมชนอื่น ซึ่งมีการใช้สาธารณูปโภค สิ่งอำนวยความสะดวกร่วมกัน ยิ่งต้องให้ความสำคัญ อนึ่ง การวางระบบการรักษาความปลอดภัยที่ดี เป็นมาตรฐาน ย่อมส่งผลให้สมาชิกเกิดความมั่นใจต่อการอยู่อาศัย อีกทั้ง ยังส่งเสริม เพิ่มมูลค่าทรัพย์สินทั้งทางตรง และอ้อม 

            2. "ระบบวิศวกรรมประกอบอาคารได้มาตรฐาน"

            อาคารชุด ถือเป็นแหล่งรวมอุปกรณ์ เครื่องไม้ เครื่องมือที่สำคัญจำนวนหลายรายการ ทั้งระบบไฟฟ้า ประปา เครื่องกล เครื่องจักร สัญญาณเตือนภัย ฯลฯ จึงจำเป็นต้องมีผู้รู้ ผู้ชำนาญ หมั่นตรวจสอบ ควบคุม ดูแลอย่างต่อเนื่อง ถูกต้อง ถูกวิธี เป็นไปตามแผนงานการบำรุงรักษาระบบวิศวกรรมเชิงป้องกัน (Preventive Engineering Maintenance Plan) ที่วาง หรือกำหนดไว้

            3. "การจัดเก็บค่าส่วนกลาง - กองทุนได้มาตรฐาน"

            ค่าส่วนกลาง และค่ากองทุนในระบบอาคารชุด ภายใต้ข้อบังคับ มติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และพระราชบัญญัติอาคารชุด ถือเป็นหัวใจสำคัญยิ่งต่อระบบการบริหารทรัพย์สิน การให้บริการต่อเจ้าของร่วม ผู้พักอาศัย ให้เกิดประสิทธิภาพ เป็นมาตรฐาน ดังนั้น จึงเป็น "หน้าที่" ของผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดทุกห้อง ทุกราย ต้องชำระค่าส่วนกลาง และ / หรือ กองทุน (หากถูกนำไปใช้) ให้ถูกต้อง ครบถ้วน ตรงตามที่นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บ

             4. "ผู้จัดการ - คณะกรรมการเป็นแบบอย่าง ตัวอย่างที่ดี"

             การบริหารคอนโดมิเนี่ยมเป็นการบริหารคนจำนวนมาก การที่จะให้คนอยู่ภายใต้กฎ กติกา ระเบียบ ข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด ผู้จัดการ และคณะกรรมการควรต้องปฏิบัติตนให้เป็นตัวอย่างที่ดีในสายตาของเจ้าของร่วม ยึดความถูกต้องเป็นหลักมากกว่าความพึงพอใจส่วนบุคคล

              5. "ความสะอาด - ความเป็นระเบียบเรียบร้อย"

             เรื่องดังกล่าว นอกจากเป็นอำนาจหน้าที่ของผู้มีอำนาจจะต้องหมั่นตรวจสอบ ควบคุม ดูแลรักษาความสะอาดพื้นที่ส่วนกลางให้ได้มาตรฐานแล้ว ยังจำเป็นต้องให้ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด ผู้พักอาศัย เข้าใจ และให้ความร่วมมือ อนึ่ง พื้นที่ส่วนกลางเป็นพื้นที่ที่ทุกคนในอาคารชุดสามารถใช้ประโยชน์ร่วมกัน การนำทรัพย์ส่วนบุคคลวาง หรือจัดเก็บในพื้นที่ส่วนกลาง ทั้งทางเดินทั่วไป ทางเดินบันไดหนีไฟ ฯลฯ จึงเป็นการกระทำที่ไม่ถูกต้อง หากผู้มีอำนาจปล่อยปละ ละเลย ไม่จัดการแก้ไข ท้ายที่สุด อาจกลายเป็นเยี่ยงอย่างที่เจ้าของร่วมรายอื่น กระทำในลักษณะดังกล่าวต่อไปได้

            6.   "เจ้าของร่วม ผู้พักอาศัยต้องรู้จักหน้าที่"

            การที่เจ้าของร่วมอ้างไม่ชำระค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด ด้วยสาเหตุไม่ได้อยู่อาศัย การไม่ใช้ประโยชน์ทั้งทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง หรืออ้างการไม่ชำระ ด้วยเหตุน้ำรั่วซึม จากห้องชุดด้านบน จนเกิดความเสียหายต่อทรัพย์ส่วนบุคคลของตนชั้นล่าง หรือไม่จัดการนำสุนัข สัตว์เลี้ยง (บางห้อง) ออกจากอาคารชุด ฯลฯ เป็นต้น แสดงว่าเจ้าของร่วมรายดังกล่าว ขาดความรับผิดชอบ ไม่รู้จักหน้าที่ของตน (อย่างดีพอ) การไม่รู้จักหน้าที่ย่อมส่งผลให้เกิดความเสียหายต่อตัวเจ้าของห้องชุดเอง และนิติบุคคลอาคารชุดโดยรวม ทั้งทางตรง ทางอ้อม และ

             7. "ความสามัคคี ความกลมเกลียว"

                ความขัดแย้งระหว่างเจ้าของร่วมกับเจ้าของร่วม หรือคณะกรรมการกับเจ้าของร่วม หรือคณะกรรมการกับผู้จัดการ หรือคณะกรรมการกับคณะกรรมการด้วยกันเอง รังแต่จะเกิดความเสียหายต่อส่วนรวมทั้งสิ้น ความกลมเกลียว ความสามัคคีภายในชุมชน ย่อมสร้างประโยชน์ และโอกาสที่ดีในการต่อรองกับบุคคล นิติบุคคลภายนอก แต่หากขาดความสามัคคี ความกลมเกลียว อาจกลายเป็นช่องทางให้บุคคลอื่น บุคคลภายนอกสามารถแสวงหาผลประโยชน์ในอาคารชุดได้โดยง่าย

____________________________

โดย นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย