5ข้อปฏิบัติ เมื่อผู้จัดสรรที่ดิน(ประสงค์) จัดตั้ง "นิติบุคคล
ทุกโครงการจัดสรรที่ดิน(ทั่วประเทศ) ทั้งที่ดินเปล่าและมีสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งผู้จัดสรรที่ดิน(Land Developers) ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน
จากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ล้วนสามารถจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" หรือ นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น เพื่อโอน หรือมอบหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาต หรือตามที่จัดทำขึ้นให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันดูแล รับผิดชอบ และบำรุงรักษาทรัพย์สินดังกล่าวต่อจากผู้จัดสรรที่ดินได้ทั้งสิ้น แต่อย่างไรก็ดี อาจมีปัญหา หรืออุปสรรคเพียง "ข้อเดียว" ได้แก่ ผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน (ยัง) ไม่แสดงความประสงค์ (เป็นหนังสือ) ขอพ้นหน้าที่ในการบำรุงรักษาทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค ส่งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดำเนินการ ตามมาตรา 44(1) แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน อย่างไรก็ดี เมื่อเกิดกรณี หรือเหตุการณ์ดังกล่าวขึ้น ย่อมแสดงว่าผู้ซื้อที่ดินจัดสรร (ยัง) ไม่สามารถจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นขึ้นมาได้แต่อย่างใด
หมายความว่า ผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ยังคงมีหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการ หรือที่จัดทำขึ้นต่อไป ตามมาตรา 43 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน
แต่อย่างไรก็ตาม โครงการจัดสรรที่ดิน อาจ (ยัง) ไม่สามารถดำเนินการจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น เพื่อโอน - รับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคมายังผู้ซื้อที่ดินจัดสรร หากโครงการจัดสรรที่ดิน (ยัง) ไม่ครบ "องค์ประกอบ" การจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ถึงแม้ผู้จัดสรรที่ดินขายกรรมสิทธิ์ในที่ดินจัดสรร (สิ่งปลูกสร้าง) ให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหมดไปนาน (มาก) แล้วก็ตาม อนึ่ง "องค์ประกอบ" การจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ตามนัยพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2543 และแก้ไข เพิ่มเติม 2558 ได้แก่ ประเด็นต่างๆ ดังต่อไปนี้
- ผู้จัดสรรที่ดินขายกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรร (สิ่งปลูกสร้าง) แปลงจำหน่ายให้แก่ผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยกว่า "กึ่งหนึ่ง" ของแปลงจำหน่ายที่มีทั้งหมด หรือแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต
- ผู้จัดสรรที่ดินจัดทำสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต "ถูกต้อง - ครบถ้วน"
- ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุญาต อนุมัติ "ยกเลิก" สัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตจากคณะ (อนุ) กรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด
- ผู้จัดสรรที่ดินจัดทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค มอบสัญญาดังกล่าวให้แก่คณะ (อนุ) กรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดเป็นหลักฐาน และ
- ผู้จัดสรรที่ดินได้รับหนังสือรับรองการตรวจสอบสภาพสาธารณูปโภคในบริเวณที่ดินจัดสรร เพื่อใช้ประกอบการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจากคณะ (อนุ) กรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดเป็นหลักฐาน
เมื่อครบ "องค์ประกอบ" ทั้ง ๕ ข้อ ดังกล่าวข้างต้น ผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน สามารถ “เดินหน้า” การจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ตามพระราชบัญญัติ การจัดสรรที่ดินต่อไปได้ (ทันที)
*5 ข้อปฏิบัติ* เมื่อผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนุญาตฯ ประสงค์จดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” มีหน้าที่ดำเนินการได้แก่ เรื่องต่างๆ ดังต่อไปนี้
- ส่งหนังสือแสดงความประสงค์ขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต และจัดทำขึ้น ด้วยการให้ผู้ซื้อร่วมกันจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น พร้อมจัดทำ (แนบ) บัญชีรายการทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค และ / หรือบริการสาธารณะที่ประสงค์จะมอบ หรือโอนให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทราบ (ทุกราย) ทางไปรษณีย์ลงทะเบียน โดยจัดส่งหนังสือดังกล่าวได้ด้วยตนเอง หรือตามภูมิลำเนา หรือที่อยู่ครั้งสุดท้ายที่แจ้งต่อสำนักงานที่ดิน และ "ปิดประกาศ"สำเนาหนังสือ พร้อมบัญชีรายการทรัพย์สินฯ โดยเปิดเผย ณ บริเวณที่ดินจัดสรร
- ระยะเวลาดำเนินการ ตามข้อ 1. กำหนดไว้ไม่น้อยกว่า 180 วัน หรืออาจมากกว่าเวลาตามที่กฎหมายกำหนดดังกล่าว ก็ได้
- อำนวยความสะดวกทั้งเอกสารหลักฐาน และการจัดสถานที่การประชุมให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
- เข้าร่วมประชุมชี้แจงบัญชีรายรับ - รายจ่าย ค่าบริการสาธารณะ (ค่าส่วนกลาง) ตลอดจนการซ่อมแซม ปรับปรุง แก้ไขสาธารณูปโภคที่ชำรุด (ถ้ามี) และ
- ส่งมอบค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค (7%) และค่าบริการสาธารณะ (คงเหลือ) "ถ้ามี"
เมื่อดำเนินการทั้ง 5 ข้อข้างต้น และผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ตามนัยมาตรา 45 ของพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน เสร็จสิ้น ย่อมหมายความว่า ท่านผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินได้พ้นหน้าที่ความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการ หรือที่จัดทำขึ้น ถูกต้อง 100%
โดย...
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย