รู้ทัน 'ผู้จัดสรรที่ดิน'
บ้านถือเป็น “ปัจจัย 4” มีความสำคัญต่อผู้ซื้อ ผู้บริโภค ซึ่งกว่าผู้ซื้อ ผู้บริโภค จะสามารถซื้อบ้านได้ ย่อมต้องใช้เวลาเก็บออมเงินทองกว่าครึ่ง
กว่าครึ่ง ค่อนชีวิต จึงจะสามารถซื้อกรรมสิทธิ์บ้าน - ที่ดินได้ ดังนั้น ผู้บริโภค ผู้สนใจซื้อบ้าน จึงไม่อาจละเลยข้อกำหนดของกฎหมายที่เกี่ยวข้อง โดยเฉพาะพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)การจัดสรรที่ดิน ปัจจุบัน มีโครงการจัดสรรที่ดิน เกิดขึ้นเป็น “จำนวนมาก” ทั้งที่ดินเปล่า บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮมส์ หรืออาคารพาณิชย์ ซึ่งโฆษณา เสนอขายผ่านหลายสื่อ ทั้งสื่อสิ่งพิมพ์ วิทยุ โทรทัศน์ อินเทอร์เน็ต หรือรูปแบบอื่นๆ โดยผู้ประกอบการ ผู้พัฒนาที่ดิน โครงการอสังหาริมทรัพย์ให้ผู้ซื้อ ผู้บริโภคเห็น ซึ่งผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ “ทุกราย” ต่างถูกบังคับโดย พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน และกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง ให้มีหน้าที่ปฏิบัติให้สอดคล้องกับ พ.ร.บ.ฉบับดังกล่าว “โดยเคร่งครัด” อาทิ ห้ามมิให้เสนอขายที่ดิน - สิ่งปลูกสร้างแก่ผู้ซื้อ ผู้ใด โดยยังมิได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน (จ.ส.2) หรือเมื่อผู้ประกอบการ(ผปก.) เจ้าของที่ดิน มีความประสงค์แบ่งแยกที่ดิน จำนวนตั้งแต่ 10 แปลง ขึ้นไป เพื่อการจำหน่าย ได้ผลตอบแทน เชิงพาณิชย์ให้แก่ผู้ใด ผู้นั้นมีหน้าที่ยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดินต่อคณะกรรมการ(คกก.)จัดสรรที่ดินจังหวัด หรือเมื่อผู้จัดสรรที่ดิน ประสงค์ขอแก้ไข เปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต ผู้นั้นมีหน้าที่ต้องยื่นคำขอ พร้อมรายละเอียดตามที่กฎหมายกำหนดต่อ คกก.จัดสรรที่ดินจังหวัดพิจารณาอนุมัติ หรือ ห้ามมิให้ผู้จัดสรรที่ดิน กระทำการสิ่งใดที่มีผล หรือก่อให้เกิดภาระผูกพันต่อที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภค หรือห้ามมิให้ผู้จัดสรรที่ดินขายที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคแก่บุคคลอื่น ฯลฯ เป็นต้น
อย่างไรก็ตาม อาจกล่าวได้ว่าปัญหาซึ่งเกิดขึ้นกับผู้ซื้อ หรือผู้บริโภค บ้านที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรที่ดิน ณ ปัจจุบัน อาจมีให้เห็นน้อยกว่าในอดีต ทั้งซื้อบ้านไม่ได้บ้าน หรือซื้อบ้าน แต่ขาดมาตรฐานการอยู่อาศัยที่ดี หรือซื้อบ้านต้องใช้ถนนอันเป็นสาธารณูปโภคร่วมกับผู้ซื้อ เจ้าของที่ดินที่ดินข้างเคียง ใกล้ หรือติดกัน หรือซื้อบ้าน แต่ขาดการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค เป็นต้น ซึ่งเมื่อภาครัฐ “กรมที่ดิน” ประกาศ และบังคับใช้ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน 2543 และแก้ไข เพิ่มเติม 2558 แทนประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 (กฎหมายจัดสรรที่ดินเก่า) ปัญหาทั้งหลาย ทั้งปวงดังกล่าวข้างต้น จึงบรรเทา เบาบาง และเหลือจำนวนน้อยลงในที่สุด
อนึ่ง พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน ทั้ง 2 ฉบับ ดังกล่าวข้างต้น ถือเป็นเกราะ ป้องกันภัย หรือความเดือดร้อน ความเสียหายแก่ผู้บริโภค ผู้ซื้อเป็นอย่างดี ถือเป็นคุณ เป็นประโยชน์แก่ผู้ซื้อ ผู้บริโภค อีกทั้งเป็นการขจัด ผปก. เจ้าของโครงการ ขี้ฉ้อ คดโกง หรือเอารัด เอาเปรียบต่อผู้บริโภค ผู้ซื้อ ออกจากระบบการจัดสรรที่ดิน คงไว้ซึ่ง ผปก. - เจ้าของโครงการ “มืออาชีพ” อย่างไรก็ดี การที่ผู้สนใจ จะเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรที่ดิน หรือโครงการ ซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน หรือเพื่อการซื้อทรัพย์สิน บ้านให้เกิดประโยชน์สูงสุด ไม่ตกเป็นเหยื่อของ ผปก. เจ้าของโครงการ ซึ่งอาจไม่สุจริต ผู้เขียน มี “คำแนะนำ” การเลือกซื้อบ้านในโครงการจัดสรรที่ดิน ดังต่อไปนี้
1.ขอตรวจสอบสำเนาเอกสารหลักฐานการจัดสรรที่ดินตามที่ได้รับอนุญาตจากผู้ขาย ผู้จัดสรรที่ดิน หรือ ผปก. - เจ้าของโครงการ
ทั้งใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน (จ.ส.๒) แบบสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน (สิ่งปลูกสร้าง) ฉบับมาตรฐาน แผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตจาก คกก.จัดสรรที่ดินจังหวัด ที่ดินแปลงจำหน่าย และแปลงอันเป็นสาธารณูปโภค ภาระผูกพันกับธนาคาร หรือสถาบันการเงิน ฯลฯ เป็นต้น
2.ค่าใช้จ่ายบริการสาธารณะ และค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค
ค่าใช้จ่ายงานบริการสาธารณะ อาทิ ค่าบริการรักษาความปลอดภัย รักษาความสะอาด ค่าจัดเก็บขยะมูลฝอย ค่าไฟฟ้า ไฟทาง ถนน ซอย ค่าบุคลากรบริหารโครงการ เป็นต้น ผู้ซื้อ มีหน้าที่ชำระให้แก่ผู้จัดสรรที่ดิน ผู้ขาย ส่วนค่าซ่อมแซม บำรุงรักษา การแก้ไข ปรับปรุงสาธารณูปโภค อาทิ ค่าซ่อมแซม ท่อระบายน้ำ บ่อบำบัดน้ำเสียส่วนกลาง ถนนที่ชำรุด ค่าบำรุงรักษาสวนสาธารณะ เป็นต้น ผู้ขายมีหน้าที่บำรุงรักษา ซ่อมแซม ปรับปรุง แก้ไข ให้อยู่ในสภาพพร้อมใช้งานตลอดเวลา ผู้ขายไม่สามารถผลักภาระค่าใช้จ่ายต่างๆ ดังกล่าวให้แก่ผู้ซื้อ หรือผู้บริโภค
3.อำนาจหน้าที่การบริหารโครงการ ทั้งก่อน และหลังจดทะเบียน*นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร*
กิจการอันเป็นบริการสาธารณะ และสาธารณูปโภคภายในโครงการจัดสรรที่ดิน ตั้งแต่วันที่ ผู้ซื้อ ผู้บริโภค จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน (สิ่งปลูกสร้าง) จากผู้ขาย หรือผู้จัดสรรที่ดิน จะใช้ประโยชน์ในบริเวณที่ดินจัดสรรหรือไม่ ก็ตาม ผู้ขาย ผู้จัดสรรที่ดิน มีอำนาจ หน้าที่จัดการ บริหารโครงการให้สอดคล้องกับคำขอ และวิธีการตามที่ได้รับอนุญาตจาก คกก.จัดสรรที่ดินจังหวัด และตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินเรื่อยไป จนกว่าผู้ขาย ผู้จัดสรรที่ดิน จะแสดงความประสงค์ขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ด้วยการให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ร่วมกันจดทะเบียน *นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร* ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน หรือจดทะเบียนนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นขึ้นมา รับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะจากผู้ขาย หรือผู้จัดสรรที่ดิน
4.การแจกแจงรายละเอียดเกี่ยวกับบัญชีรายรับ - รายจ่าย“ค่าบริการสาธารณะ”หรือ ค่าส่วนกลางของผู้ซื้อ
กฎหมายกำหนดให้เป็นหน้าที่ของผู้ขาย หรือผู้จัดสรรที่ดิน เป็นผู้จัดทำบัญชีรายรับ - รายจ่าย ค่าบริการสาธารณะที่ผู้ขาย ผู้จัดสรรที่ดินเรียกเก็บกับผู้ซื้อ อีกทั้ง ปิดประกาศบัญชีรายรับ - รายจ่ายให้ผู้ซื้อทราบในบริเวณที่ดินจัดสรร โดยเปิดเผย และ
5.“ข้อกำหนด”การจดทะเบียน *นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร* ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน
โครงการจัดสรรที่ดิน (ทั่วประเทศ) ทุกโครงการ สามารถจดทะเบียน *นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร* ตาม พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน จำเป็นต้องมี “องค์ประกอบ” ที่สำคัญๆ ดังต่อไปนี้
5.1) ขายกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงย่อย ซึ่งเป็นแปลงจำหน่ายให้แก่ผู้ซื้อได้ จำนวนไม่น้อยกว่า “กึ่งหนึ่ง” ของทั้งหมดตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต
5.2) ระบบสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต จัดทำเสร็จสิ้น สมบูรณ์ ได้รับการตรวจสอบ และยกเลิกหนังสือสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภค และจัดทำหนังสือสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคจาก และมอบให้คณะ (อนุ) กรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดเป็นหลักฐาน
5.3) ครบกำหนดระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุญาตจาก คกก.จัดสรรที่ดินจังหวัด
5.4) ผู้จัดสรรที่ดินได้รับหนังสือรับรองการตรวจสอบสภาพสาธารณูปโภค (ตรวจสอบครั้งที่ 2) จากคณะ (อนุ) กรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด และ
5.5) ผู้จัดสรรที่ดินแสดงความประสงค์เป็นหนังสือ ขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ให้ผู้ซื้อ ร่วมกันจดทะเบียน *นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร* หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นขึ้นมา รับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคจากผู้จัดสรรที่ดิน ภายในระยะเวลาที่กำหนด แต่ต้องไม่น้อยกว่า 180 วัน นับแต่วันที่ที่ได้รับหนังสือดังกล่าว
โดย...
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
