10 เรื่อง (ผู้ซื้อ) ควรรู้ .... เมื่อประชุมใหญ่ “อาคารชุด”

10 เรื่อง (ผู้ซื้อ) ควรรู้  .... เมื่อประชุมใหญ่ “อาคารชุด”

*นิติบุคคลอาคารชุด* (ทุกแห่ง ทุกโครงการ) ซึ่งมี “รอบบัญชี” ตั้งแต่มกราคม สิ้นสุดธันวาคมของทุกปี โดยพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)อาคารชุด

 หรือข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด กำหนดให้มีหน้าที่จัดประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม(ปีละครั้ง) เพื่อพิจารณารายงานประจำปี ขอความเห็นชอบงบประมาณของปีถัดไป การอนุมัติงบดุล การแต่งตั้งผู้สอบบัญชีและเรื่องอื่น(ถ้ามี) (มาตรา 42/1) หากนิติบุคคลอาคารชุดไม่จัดให้มีการประชุมดังกล่าวภายในระยะเวลาที่กำหนดอาจระวางโทษปรับเป็นเงินไม่เกิน 5,000 บาท (มาตรา 69) อีกทั้ง ประธานกรรมการและคณะกรรมการอาจระวางโทษปรับเป็นเงินไม่เกิน 5,000 บาท (มาตรา 70) อีกด้วย 

การประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมดังกล่าว กำหนดให้จัดขึ้นภายใน 120 วัน นับแต่วันสิ้นรอบบัญชี กรณีมีรอบบัญชีตั้งแต่ ม.ค.สิ้นสุด ธ.ค. ย่อมหมายความว่าต้องจัดให้มีการประชุมดังกล่าว ภายในเดือนเม.ย.ของปีถัดไป 

อย่างไรก็ตาม นอกจากระเบียบวาระการพิจารณา(Agendas) ตามที่เรียนให้ทราบข้างต้นยังอาจมีระเบียบวาระอื่นพิจารณาไปพร้อมกันกับระเบียบวาระตามกำหนดข้างต้นได้ อาทิ การแต่งตั้งคณะกรรมการ ผู้จัดการ การแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันตามข้อบังคับการจัดหาผลประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลาง เป็นต้น อนึ่ง การประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมดังกล่าว จำเป็นต้องยึดหรืออาศัยบทบัญญัติตามที่กฎหมายหรือข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดหรือเป็นแนวทางในการจัดประชุมออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุมกำหนด ทั้งนี้ เพื่อให้การประชุมใหญ่เจ้าของร่วม “อาคารชุด เป็นไปด้วยความเรียบร้อยถูกต้องสอดคล้องข้อบังคับและพ.ร.บ.อาคารชุด อย่างไรก็ดี ทั้งข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด และพ.ร.บ.อาคารชุด กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุด ปฏิบัติ ดังต่อไปนี้

1.การส่งจดหมายเชิญประชุม แนบเอกสารการประชุมตามสมควร ให้แก่เจ้าของร่วม ผู้ซื้อ ล่วงหน้า หรือไม่น้อยกว่า 7 วัน ก่อนวันประชุม (มาตรา 42/3) การส่งจดหมายเชิญประชุมดังกล่าว ไม่บังคับวิธีการส่ง สามารถส่งได้หลายวิธี ทั้งด้วยตนเอง หรือ ณ อาคารชุด หรือทางไปรษณีย์ อย่างใด อย่างหนึ่ง ก็ได้

2.เจ้าของร่วม ผู้ซื้อ ไม่สามารถเข้าประชุมด้วยตนเอง สามารถมอบฉันทะให้บุคคลอื่น เข้าประชุมออกเสียงลงคะแนนแทนตนได้ (มาตรา 45 วรรคแรก) แต่ไม่สามารถรับมอบฉันทะ เกินกว่า 3 ห้องชุด (มาตรา 47 วรรคแรก)การไม่เข้าประชุม หรือไม่มอบฉันทะย่อมส่งผลเสียแก่เจ้าของร่วมผู้ซื้อโดยตรง นอกจากไม่ทราบมติที่ประชุมแล้ว ยังอาจถูกเจ้าของร่วม ผู้ซื้อบางราย” แอบอ้างใช้สิทธิ์แทนตนอีกด้วย 

3.การออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุมกำหนดให้ใช้อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่มีในทรัพย์ส่วนกลาง ตามที่จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน เป็นเกณฑ์ (มาตรา 45) 

4.“องค์ประชุมของการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม อาคารชุด” กำหนดให้ใช้คะแนนเสียงของผู้เข้าประชุม (ลงทะเบียน) ในวันประชุม จำนวนไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด (มาตรา 43 วรรคแรก) กรณีไม่ได้องค์ประชุมดังกล่าว สามารถเลื่อนการประชุมออกไปได้ภายใน 15 วัน นับแต่วันประชุม ครั้งแรก การประชุม ครั้งที่สอง ไม่บังคับองค์ประชุม (มาตรา 43 วรรคสอง) 

5.บุคคล ปฏิบัติหน้าที่ประธานในที่ประชุม” ผู้จัดการ หรือคู่สมรสของผู้จัดการ มิอาจปฏิบัติหน้าที่ดังกล่าวได้ (มาตรา 43 วรรคท้าย) ให้ที่ประชุมเลือกเจ้าของร่วมหรือประธานกรรมการปฏิบัติหน้าที่ประธานในที่ประชุม (มาตรา 42/1)

6.เรื่องเสนอที่ประชุมพิจารณา ระเบียบวาระปรกติ - ทั่วไป” ได้แก่ การพิจารณารายงานประจำปี การอนุมัติงบดุล การแต่งตั้งผู้สอบบัญชี และกำหนด ค่าตอบแทน การพิจารณางบประมาณค่าใช้จ่ายรายปีของปีถัดไป เป็นต้น ให้ใช้คะแนนเสียงข้างมากของที่ประชุมรองรับ (มาตรา 44)

7.เรื่องเสนอที่ประชุมพิจารณา ระเบียบวาระพิเศษ - ไม่ปรกติ” ได้แก่ การแก้ไข เปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันตามข้อบังคับ หรือมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม การแก้ไข เปลี่ยนแปลงข้อบังคับหมวดว่าด้วยการใช้ หรือจัดการทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับ การจัดหาผลประโยชน์ทรัพย์ส่วนกลาง การซื้อ หรือการรับให้อสังหาริมทรัพย์ที่มีผล หรือผูกพันทรัพย์ส่วนกลาง ฯลฯ เป็นต้น ใช้คะแนนเสียงจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่ง ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด (มาตรา 48) 

8.การแต่งตั้งคณะกรรมการ(จำนวนไม่น้อยกว่า 3 คน ไม่เกิน 9 คน หรือตามข้อบังคับ) นอกจากคุณสมบัติ และไม่มีลักษณะต้องห้าม ตามข้อบังคับ และพ.ร.บ.อาคารชุด (มาตรา 37/1 และ 37/2) แล้ว การแต่งตั้งคณะกรรมการ ให้ใช้คะแนนเสียงข้างมาก หรือตามที่ข้อบังคับกำหนดเป็นเกณฑ์ (มาตรา 44) 

9.การแต่งตั้งผู้จัดการ” ใช้คะแนนเสียงจำนวนไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดเป็นเกณฑ์ (มาตรา 49(1)) และ

10.“มติที่ประชุมบังคับให้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” ได้แก่ การแต่งตั้งคณะกรรมการ ผู้จัดการ การแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับ การจดทะเบียนรายการทรัพย์ส่วนกลาง เป็นต้น ซึ่งจะต้องกระทำภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ที่ประชุมมีมติ (มาตรา 32, 35/2 และ 37 วรรคท้าย)