ข้อเสนอปรับปรุง แก้ไข “กฎหมายอาคารชุด”
แฟชั่น เสื้อผ้า การแต่งกาย ยังสามารถเปลี่ยนแปลงได้ในแต่ละยุคสมัย
นับประสาอะไร พระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)ประมวลกฎหมาย ระเบียบ กฎกระทรวง ประกาศ ข้อกำหนด ข้อบังคับ หรือคำสั่ง ที่ล้าหลังไม่สอดคล้องกับสภาวการณ์เศรษฐกิจ สถานการณ์สังคมในปัจจุบัน จะไม่สามารถปรับปรุงแก้ไขให้ทันสมัยสอดคล้องกับสภาวการณ์ สังคมที่เปลี่ยนแปลงในแต่ละยุคสมัยได้
พ.ร.บ.อาคารชุด หรือกฎหมายคอนโดมิเนียม ฉบับที่ 4 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมล่าสุด เมื่อ ก.ค.2551 ได้ใช้บังคับต่อทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องมานานกว่า 10 ปี ต้องยอมรับว่าผลพวงของการแก้ไขมีทิศทางที่ดีขึ้น เป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อผู้บริโภคลดปัญหาข้อร้องเรียนการเอารัดเอาเปรียบ มีระบบดูแลหลังการขายที่ดีขึ้น ต่างจากสมัยเมื่อ 30 ปีที่ผ่านมาค่อนข้างมาก
จริงอยู่ แม้จำนวนข้อร้องเรียนความเสียหายความเดือดร้อนของผู้บริโภคจะลดลง อันเป็นผลจากการแก้ไขเพิ่มเติมพ.ร.บ.อาคารชุดในอดีต แต่ปัญหาจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในระบบอาคารชุดคอนโดมิเนียมในปัจจุบันอาจยังไม่หมดไปเสียทีเดียว
ผู้เขียน ทำงานคลุกคลีเกี่ยวข้องกับระบบอาคารชุดฯ ทั้งในฐานะส่วนตัวและสมาคมนักบริหารอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรรไทยมานาน ยังได้รับข้อร้องเรียนความเดือดร้อน ปัญหาอุปสรรคจากการใช้ พ.ร.บ.อาคารชุดจากผู้ซื้อ ผู้บริโภค กรรมการ คณะกรรมการ และผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด ตลอด 10 ปีเศษที่ผ่านมา นับแต่ ก.ค.2551 ซึ่งหลายเรื่องล้วนติดขัดที่ตัว พ.ร.บ. เป็นหลัก ทำให้พวกเขาไม่ได้รับความเป็นธรรม
อนึ่ง ข้อร้องเรียนดังกล่าว ถูกส่งให้หน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องพิจารณา หลายประเด็นได้รับการตอบ ชี้แจง สามารถแก้ไขลดปัญหาความเดือดร้อนได้ระดับหนึ่ง แต่อีกหลายประเด็นยังแก้ไขไม่ได้ ติดขัดที่ พ.ร.บ.อาคารชุด“ฉบับปัจจุบัน”ไม่มีบทบัญญัติที่ชัดเจน ดังนั้น สมาคมฯ จึงขอเสนอประเด็นการแก้ไข เพิ่มเติมต่อรัฐบาลได้ร่วมกันพิจารณาในประเด็นต่างๆ ดังต่อไปนี้
1. ความชำรุดบกพร่องทรัพย์ส่วนบุคคล ทรัพย์ส่วนกลาง และการไม่ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด“ฉบับมาตรฐาน”ของผู้ขาย ผู้ประกอบการ เห็นควรกำหนดระยะเวลาการรับประกันสินค้าตามที่ผู้ขาย ผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการก่อสร้าง หรือจัดให้มีในพ.ร.บ. มิใช่กำหนดแต่เพียงในสัญญาขายห้องชุด (อ.ช.16) ตามแบบของ“กรมที่ดิน”เท่านั้น รวมทั้งการไม่ปฏิบัติตามสัญญาฯ ด้วยการจัดทำแบ้งก์การันตีมอบให้แก่กรมที่ดิน ผู้มีหน้าที่จดทะเบียนอาคารชุดเก็บไว้เป็นหลักฐาน กรณีผู้ประกอบการเจ้าของโครงการบิดพลิ้วไม่ปฏิบัติตามสัญญาสามารถหัก ริบเงินเงิน หรือยึดหลักประกันดังกล่าว เพื่อคุ้มครองความเสียหายของผู้บริโภคได้ในภายหลัง เป็นต้น
2. ข้อบังคับ“ฉบับมาตรฐาน”ต้องมี ใช้กับทุกนิติบุคคลอาคารชุด“ทั่วประเทศ” ทุกวันนี้ ข้อบังคับทุกแห่ง ทุกโครงการ ถูกกำหนดเขียนขึ้นโดยผู้ขาย ผู้ประกอบการ เมื่อคราวขอจดทะเบียนอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด เขียนเพื่อเอื้อประโยชน์แก่ธุรกิจของผู้ขาย ผู้ประกอบการ ทั้งสิ้น ข้อบังคับ หลายแห่ง แย้ง ขัดต่อบทบัญญัติของพ.ร.บ.อาคารชุด ในขณะ ที่พนักงานเจ้าหน้าที่“กรมที่ดิน”อ้างไม่สามารถแก้ไข ปรับปรุงให้สอดคล้องกับพ.ร.บ.อาคารชุดได้ เหตุเพราะไม่มีอำนาจ หรือข้อกำหนดให้พนักงานเจ้าหน้าที่ฯ ต้องปฏิบัติ เป็นเรื่องภายใน แนะให้อาศัยมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมดำเนินการเรื่องดังกล่าว แล้วจึงนำมาจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงข้อบังคับกับพนักงานเจ้าหน้าที่ฯ ในภายหลัง
ถามว่าคะแนนเสียงของห้องชุดเหลือขายของผู้ขาย ผู้ประกอบการ มีจำนวนมากกว่าคะแนนเสียงฝ่ายผู้ซื้อ จะสามารถเปลี่ยนแปลง แก้ไข หรือเพิ่มเติมข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดได้อย่างไร
จึงเห็นสมควรให้ภาครัฐ“กรมที่ดิน”ยกร่าง จัดทำข้อบังคับ“ฉบับมาตรฐาน”ใช้กับนิติบุคคลอาคารชุดทั่วประเทศ
3. งดการแทรกแซงกิจกรรมการบริหารทรัพย์ส่วนกลางโดยผู้ขาย ผู้ประกอบการของนิติบุคคลฯทั้งทางตรงและทางอ้อม กรรมการฝ่ายผู้ขาย ผู้ประกอบการสามารถจัดให้มีได้จำนวน 1 คน จากทั้งหมดจำนวน 9 คน พ.ร.บ.อาคารชุดฉบับดังกล่าว ยังสามารถกำหนดจำนวนดังกล่าวได้ นับประสาอะไร พ.ร.บ. จะไม่สามารถกำหนดบทบัญญัติห้ามมิให้ผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด จำนวนหลายห้อง แทรกแซงกิจกรรมการการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุดจากบุคคล นิติบุคคลดังกล่าวได้
4. บังคับให้ผู้ขาย ผู้ประกอบการ ชำระค่าส่วนกลาง และกองทุนตามข้อบังคับทั้งหมด ในคราวเดียวในวันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดให้กับนิติบุคคลอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่ นอกจากเป็นการกระทำที่สอดคล้อง ตรงตามเจตนารมณ์ของ พ.ร.บ.อาคารชุด ตามมาตรา ๑๘ และ ๔๐ แล้ว ยังไม่เป็นการเอารัดเอาเปรียบแก่ผู้ซื้อ ผู้บริโภคอีกด้วย
5.ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดต้องมี หรือได้รับใบอนุญาตวิชาชีพ (Professional License) มิใช่ใครจะมาเป็นผู้จัดการก็ได้วิศวกร สถาปนิก หรือแพทย์ พยาบาล นักบัญชี ทนายความ เป็นต้น ยังถูกกำหนดให้มีใบอนุญาตวิชาชีพจากต้นสังกัด หรือหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง เมื่อกระทำการใดๆ ที่ผิดหลักปฏิบัติ ข้อกฎหมาย ข้อกำหนดตามวิชาชีพของตน อาจถูกเพิกถอนใบอนุญาตดังกล่าวได้ รวมทั้งการถูกดำเนินคดีตามกฎหมายได้ อย่างไรก็ดี ทุกวันนี้ พ.ร.บ.อาคารชุดไม่กำหนดให้ผู้จัดการมีใบอนุญาตวิชาชีพแต่อย่างใด จึงเป็นเหตุให้ผู้จัดการบางราย ประพฤติชั่ว ผิดวิชาชีพผู้จัดการ สร้างความเสียหายแก่นิติบุคคลอาคารชุดหลายแห่ง อีกทั้งไม่เกรงกลัว ยำเกรงต่อข้อบังคับ และกฎหมายแต่อย่างใด
เห็นควรให้ผู้จัดการต้องมีใบอนุญาตวิชาชีพ ผ่านการอบรมหลักสูตรการบริหารจัดการทรัพย์สินจากสถาบันการศึกษา สมาคมที่เกี่ยวข้อง หรือหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง เป็นต้น กำหนด หรือบัญญัติเรื่องดังกล่าวไว้กับคุณสมบัติ และลักษณะต้องห้ามของผู้จัดการใน พ.ร.บ.ดังกล่าว
ขอยืนยันทางสมาคมฯ พร้อมให้ความร่วมมือกับภาครัฐและทุกภาคส่วนกับข้อเสนอแนะ ข้อควรปรับปรุง แก้ไข เพิ่มเติม พ.ร.บ.อาคารชุด ตามเสนอข้างต้น เมื่อเจ้ากระทรวง (มหาดไทย) ร้องขอมายังสมาคมฯ อีกทั้งผู้ซื้อ ผู้บริโภค กรรมการ หรือผู้จัดการ ผู้ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในคอนโดมิเนียมอาคารชุดนับพันนับหมื่นแห่ง “ทั่วประเทศ” จะให้ความร่วมมือเป็นอย่างดี เพราะผลดี มีมากกว่าผลเสีย
