ช่องโหว่กฎหมายอาคารชุด
โบราณ (ท่าน) ว่า "ดูช้างให้ดูหาง ดูนางให้ดูแม่" คำโบราณที่กล่าวถึงนิสัยใจคอ อาจถูกสั่งสอนมาตั้งแต่เด็กติดตัวยังเยาว์ "ไม่มากก็น้อย"
หากสุภาพบุรุษได้ศึกษานิสัยใจคอของฝ่ายหญิงให้มากขึ้นย่อมจะไม่ผิดพลาดเกิดความแตกแยกหรือหย่าร้างในอนาคต
หรือกรณีผู้ซื้อทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ หลายท่านทำการบ้านก่อนตัดสินใจก็อาจไม่เสียใจในภายหลัง หรือผู้บริโภคผู้ซื้อบางคนมองแต่ภาพลักษณ์ภายนอก ไม่ตรวจสอบประวัติผลงานย้อนหลังของผู้ประกอบการในโครงการในอดีต นั่นทำให้ผู้ซื้อผู้บริโภคจำนวนไม่น้อยต่างเสียเวลาเสียค่าใช้จ่ายเมื่อเกิดข้อพิพาทหรือมีคดีความในชั้นโรงศาล
เรื่องข้างต้นอาจมีส่วนเกี่ยวข้องกับระบบอาคารชุด "คอนโดมิเนียม" ตามพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) อาคารชุดแม้ภาครัฐ "กรมที่ดิน" และหน่วยงานภาครัฐอื่นที่เกี่ยวข้องต่างพยายามมุ่งเน้นให้ความช่วยเหลือผู้บริโภค "จำนวนมาก" เพื่อมิให้เกิดการเอารัดเอาเปรียบ ลดข้อร้องเรียนหรือการใช้ช่องโหว่ของกฎหมาย (Legal Loopholes) เพื่อให้เกิดประโยชน์แก่การประกอบธุรกิจ ซึ่งที่ผ่านมาต้องยอมรับว่ากรมที่ดินในฐานะผู้กำกับควบคุมการใช้ พ.ร.บ.อาคารชุด รวม 4 ฉบับ ตั้งแต่ปี 2522-2551 ก็ยังมิอาจแก้ไขความเสียหายความเดือดร้อนของผู้บริโภคผู้ซื้อห้องชุดได้อย่างเบ็ดเสร็จเด็ดขาด
อย่างไรก็ตาม ระบบอาคารชุด "คอนโดมิเนียม" ที่ผู้เขียนและสมาคมได้รับการร้องเรียน อาจกล่าวได้ว่าส่วนหนึ่งเกิดขึ้นจากข้อกฎหมายข้อบังคับที่ไม่เอื้อแก่ผู้ซื้อ กรรมการ หรือผู้จัดการ ทำให้เกิดการเอารัดเอาเปรียบจากการใช้ข้อบังคับและกฎหมายอาคารชุดดังกล่าว โดยประเด็นความเดือดร้อนความเสียหายจากกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดที่ได้รับการร้องเรียนได้แก่ประเด็นต่างๆ ดังนี้
1.การจดทะเบียนบุคคลหรือนิติบุคคลเป็นผู้จัดการ โดยผู้จัดการรายดังกล่าวเป็นผู้จัดจ้างนิติบุคคลภายนอก (ของตน) บริหารทรัพย์ส่วนกลาง หรือเป็น "นอมินี" ให้แก่ผู้ประกอบการ
การจดทะเบียนผู้จัดการ โดยผู้จัดการรายดังกล่าวจ้างนิติบุคคลที่ตนจดทะเบียนขึ้นมาบริหารทรัพย์ส่วนกลางคอนโด ตามข้อบังคับเป็นการเอื้อประโยชน์ให้แก่ผู้จัดการและผู้ประกอบการโครงการเจ้าของโครงการ ในเวลาเดียวกันผู้ซื้อ ผู้บริโภค คณะกรรมการไม่อาจเปลี่ยนแปลงผู้จัดการหรือยกเลิกสัญญาจ้างได้ เหตุเพราะกระทบหรือเป็นการละเมิดต่อสัญญาจ้าง อาจเป็นผลเสียหายแก่ผู้ซื้อเจ้าของร่วมคณะกรรมการและนิติบุคคลอาคารชุดในภายหลัง จากการทำสัญญาจ้างดังกล่าวก่อนหน้าที่ได้มีการอนุมัติลงนามระหว่างกันไว้
อย่างไรก็ตาม หลายท่านอาจกล่าวว่าเมื่อคะแนนเสียงของผู้ประกอบการมีจำนวนมากกว่าฝ่ายผู้ซื้อหรือคณะกรรมการไม่สามารถโหวตหรือออกเสียงลงคะแนนเปลี่ยนแปลงหรือยกเลิกสัญญาจ้างดังกล่าวได้
ความเสียหายที่เกิดขึ้นอาจได้แก่การไม่สามารถตรวจสอบรายรับและรายจ่ายการบริหารทรัพย์สิน หรือไม่สามารถตรวจสอบค่าส่วนกลาง และค่ากองทุนของผู้ซื้อหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์หรือการตรวจสอบความชำรุดบกพร่องทรัพย์ส่วนกลางภายในอายุรับประกัน หรือการถูกถอดถอนคณะกรรมการและแต่งตั้งคณะกรรมการชุดใหม่เมื่อเกิดข้อพิพาทเป็นต้น
"ข้อแนะนำ" อาจเป็นทางออกของช่องโหว่ของกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดในประเด็นดังกล่าวได้แก่กำหนดให้ผู้จัดการมีอำนาจทำสัญญาจ้างบริหารหรือบริการอื่นๆ เพียง 6 เดือนแรกนับแต่วันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด เมื่อครบระยะเวลาการจ้างตามสัญญาจ้างหรือการจัดให้มีตัวแทนผู้ซื้อในฐานะ "คณะกรรมการ" ให้เป็นอำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการเป็นผู้พิจารณาแต่งตั้งผู้จัดการรายใหม่แทนรายเดิม ทั้งนี้ให้ผู้ประกอบการเจ้าของโครงการไม่สามารถออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมแต่งตั้งผู้จัดการรายใหม่
2.กำหนดหรือเขียนข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดด้วยบทเฉพาะกาลที่เอื้อประโยชน์แก่ตนเองทั้งการ (ไม่) ชำระค่าส่วนกลางและกองทุนตามข้อบังคับที่ผิดเพี้ยนจากผู้ซื้อผู้บริโภค
โครงการคอนโดมิเนียม "จำนวนไม่น้อย" ของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อาศัยการเขียนบทเฉพาะกาลที่เอื้อประโยชน์ทางธุรกิจ ทั้งการชำระค่าส่วนกลาง ค่ากองทุนแตกต่างจากผู้ซื้อเจ้าของร่วม "รายย่อย" ยกตัวอย่าง ผู้ซื้อผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทุกรายมีหน้าที่ชำระค่าส่วนกลางตามข้อบังคับล่วงหน้า "รายปี" และชำระค่ากองทุนให้แก่นิติบุคคลตามข้อบังคับแต่ผู้ประกอบการเจ้าของโครงการจ่ายค่าส่วนกลาง "รายเดือน" ให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดสำหรับห้องชุดเหลือขายหรือยังขายไม่ได้ ไม่ต้องจ่ายค่ากองทุนให้แก่นิติบุคคล เป็นต้น
ถามว่าข้อกฎหมายหรือข้อกำหนดตามที่บัญญัติดังกล่าว ทั้งในข้อบังคับของนิติบุคคลเป็นธรรมแก่ผู้ซื้อหรือไม่
ทางแก้ไขช่องโหว่ของกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด อาจได้แก่ภาครัฐ "กรมที่ดิน" กำหนดหรือจัดให้มีข้อบังคับของนิติบุคคลฉบับมาตรฐานใช้เหมือนกันทุกโครงการ ที่ได้รับการจดทะเบียนตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ลดหรือมิให้มีข้อกำหนดการชำระค่าส่วนกลางและค่ากองทุนในลักษณะที่เอื้อประโยชน์แก่ผู้ประกอบการเจ้าของโครงการ หรือการแก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 18/1 การชำระค่าส่วนกลางของผู้ขอจดทะเบียนให้ชำระเช่นเดียวกันกับผู้ซื้อตามข้อบังคับ และมาตรา18/2 ให้ผู้ขอจดทะเบียนชำระค่ากองทุนตามข้อบังคับ เฉกเช่นเดียวกับผู้ซื้อเป็นต้น
3.กำหนดให้มีใบอนุญาตวิชาชีพแก่ผู้จัดการทั้งในนามบุคคลและนิติบุคคล พร้อมกำหนดบทลงโทษแก่ผู้ถือใบอนุญาตดังกล่าว
ปัจจุบันคณะกรรมการตัวแทนผู้ซื้อ ผู้ขาย ผู้ว่าจ้าง นอกจากการปฏิบัติหน้าที่ตามข้อบังคับและกฎหมาย ตลอดจนมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ได้แก่ การควบคุมตรวจสอบการจัดการของผู้จัดการตามอำนาจหน้าที่แล้ว "หลายแห่ง" ยังต้องทำหน้าที่เป็น "แมวไล่จับหนู" จำนวนหลายโครงการ หรือมีผู้จัดการบุคคลหรือนิติบุคคลไร้ความรับผิดชอบ ไม่เคารพในจรรยาบรรณวิชาชีพเมื่อเกิดความเสียหายหรือพ้นจากอาคารชุดที่ก่อให้เกิดความเสียหายแล้ว ผู้จัดการจำนวนไม่น้อยยัง "ลอยหน้าลอยตา" ไปประกอบอาชีพรับจ้างในอาคารชุดแห่งอื่น เช่นนี้แล้วผู้ซื้อคณะกรรมการอาคารชุด (แห่งอื่น) จะไม่ถูกกระทำความเสียหายของผู้จัดการรายดังกล่าวได้อย่างไร
"ข้อแนะนำ" ทางเลือกทางแก้ไขปัญหาข้างต้น เห็นว่าภาครัฐ "กรมที่ดิน" จำเป็นต้องกำหนดระเบียบการปฏิบัติหน้าที่หรือคุณสมบัติของบุคคลนิติบุคคลในฐานะผู้จัดการต้องมีคุณวุฒิความรู้ความสามารถตามที่ภาครัฐกำหนดหรือแก้ไขเพิ่มเติมคุณสมบัติของบุคคลนิติบุคคลให้มีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพใน พ.ร.บ.อาคารชุด
เมื่อตรวจสอบหรือพบว่าผู้จัดการกระทำความผิดหรือเป็นความเสียหายจากการปฏิบัติหน้าที่หรือการบริหารงานให้เพิกถอนใบอนุญาตวิชาชีพ ตลอดจนการดำเนินคดีตามกฎหมายแก่ผู้จัดการรายดังกล่าวได้ด้วย
หากสามารถกระทำได้ทั้ง 3 ข้อข้างต้น ปัญหาพิพาทข้อร้องเรียนระบบอาคารชุด หรือคดีความในชั้นศาลจะลดลงอย่างเห็นได้ชัด
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
bgathaigroup@gmail.com
