“หนี้ส่วนกลาง” บุริมสิทธิเหนือการจำนอง

ระบบอาคารชุดภายใต้กฎหมายว่าด้วยอาคารชุด และการจัดสรรที่ดินภายใต้กฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน บังคับ

และกำหนดให้ผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด หรือเจ้าของร่วม และผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการจัดสรรที่ดิน มีหน้าที่ชำระค่าส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภค ตามระเบียบ ข้อบังคับ มติของที่ประชุมใหญ่สมาชิก ให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรร ตามหลักเกณฑ์ วิธีการที่นิติบุคคลฯ กำหนด

อนึ่ง ค่าส่วนกลางอาคารชุด และค่าบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรรเรียกเก็บกับกับสมาชิก ผู้ซื้อจะผูกพันกับสมาชิกผู้ถือกรรมสิทธิ์ตลอดไป ตราบเท่าที่สมาชิกยังคงเป็นสมาชิกของนิติบุคคลอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรร

เมื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ ทั้งเจ้าของร่วม และผู้ซื้อที่ดินจัดสรรขาย หรือจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์ดังกล่าวให้บุคคล นิติบุคคลอื่น ภาระผูกพันกับค่าส่วนกลางก็จะหมดสิ้นไป ไม่มีส่วนเกี่ยวข้องใดๆ กับเจ้าของกรรมสิทธิ์ หรือผู้ขายทรัพย์สิน ข้อเท็จจริงเรื่องหนึ่ง ซึ่งเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด และเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรร - สิ่งปลูกสร้าง *ควรต้องรู้ ต้องทราบ* ได้แก่

ทั้งค่าส่วนกลางอาคารชุด และค่าบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรรเรียกเก็บกับสมาชิกผู้ถือกรรมสิทธิ์นั้น กฎหมายว่าด้วยอาคารชุด และการจัดสรรที่ดิน ทั้งสองฉบับ กำหนดให้เป็น *หนี้บุริมสิทธิ* หรือหนี้พิเศษ แตกต่างจากหนี้อื่นๆ โดยหนี้ดังกล่าวอยู่เหนือลำดับการจำนองของเจ้าของกรรมสิทธิ์ทั้งสังหา และอสังหาริมทรัพย์ เมื่อนิติบุคคลอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรร (โจทก์) ฟ้องร้องดำเนินคดีต่อลูกหนี้เจ้าของร่วมอาคารชุด และผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหมู่บ้านจัดสรร บังคับให้ชำระหนี้ต่อศาลแล้ว โดยลูกหนี้ (จำเลย) ปฏิเสธการจ่าย หรือชำระค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรร (โจทก์) ตามคำพิพากษาศาล (คดีถึงที่สุด)

โดยศาลออกคำบังคับคดีให้แก่โจทก์ และเมื่อโจทก์ขายทอดตลาดทรัพย์สิน ทั้งหนี้ค่าส่วนกลาง เงินเพิ่ม ค่าปรับชำระล่าช้า เจ้าพนักงานบังคับคดีจะกันเงินค่าส่วนกลาง เงินเพิ่ม ค่าปรับชำระล่าช้าตามคำพิพากษาศาลให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรร (โจทก์) ก่อนเจ้าหนี้รายอื่นทั้งนี้เมื่อหนี้ดังดังกล่าว นิติบุคคลอาคารชุด หรือหมู่บ้านจัดสรรได้แจ้งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ฯ ทราบแล้ว

นิติบุคคลอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรร จึงมั่นใจได้ว่าเมื่อศาลอ่านคำพิพากษาให้ทั้งโจทก์และจำเลยทราบแล้ว หากจำเลยบิดพลิ้วไม่ชำระหนี้ค่าส่วนกลางและเงินอื่นๆ ตามคำพิพากษาศาล หรือหนังสือสัญญาประนีประนอมยอมความที่ศาลจัดทำขึ้นให้แก่โจทก์ จะได้รับการชำระหนี้ค่าใช้จ่ายดังกล่าวทั้งสิ้น เพียงท่าน อย่าลืมแจ้งลูกหนี้ สมาชิกทั้งเจ้าของร่วม และผู้ซื้อที่ดินจัดสรรให้ทราบ (ทุกครั้ง) ว่าหนี้ค่าใช้จ่ายดังกล่าวเป็นหนี้บุริมสิทธิอยู่เหนือลำดับการจำนองตามกฎหมาย

อย่างไรก็ดี ข้อควรตระหนัก “เพิ่มเติม” ได้แก่ เจ้าของทรัพย์สินทั้งห้องชุดในอาคารชุด คอนโดมิเนียม และที่ดินจัดสรร - สิ่งปลูกสร้างหมู่บ้านจัดสรรไม่สามารถหยิบยก “ข้ออ้าง” เหตุแห่งการไม่ชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าวต่อนิติบุคคลอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรรแต่อย่างใด ทั้งการไม่ได้ใช้ประโยชน์ทรัพย์สิน การไม่พอใจกิจกรรม หรือผลการดำเนินงานของฝ่ายบริหาร ผู้มีอำนาจรับผิดชอบ การไม่รู้ ไม่ทราบมติของที่ประชุมใหญ่สมาชิก การไม่จัดการซ่อมแซม ปรับปรุงทรัพย์ส่วนบุคคลห้องชุดที่ชำรุด เหตุจากความเสียหายจากทรัพย์ส่วนกลาง การไม่จัดให้มีบริการสาธารณะ หรือสิ่งอำนวยความสะดวกในพื้นที่ส่วนกลาง การไม่จัดการแก้ไขความเสียหายอันเกิดจากสมาชิกบางรายไม่ปฏิบัติตามระเบียบ ข้อกำหนดของข้อบังคับ หรือทรัพย์สินอยู่ระหว่างการขาย หรือให้เช่า ฯลฯ เป็นต้น

ท่านสามารถอ้างได้ข้อเดียว อย่างเดียว ได้แก่ การได้มาซึ่งอัตราค่าส่วนกลางอาคารชุด และ/หรือค่าบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคหมู่บ้านจัดสรร เป็นมติ หรือข้อกำหนดที่ขัด หรือไม่ชอบด้วยมติของที่ประชุมใหญ่สมาชิก ข้อบังคับ และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง แต่ท่านต้องดำเนินการฟ้องร้องดำเนินคดี เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่สมาชิกเกี่ยวกับเรื่องดังกล่าว ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ที่ประชุมมีมติ

อนึ่ง “คำแนะนำ” ซึ่งเห็นว่าเป็นประโยชน์ต่อสมาชิก เจ้าของกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน อาคารชุด และหมู่บ้านจัดสรร เมื่อท่านเป็นลูกหนี้ หรือมีหนี้ค่าใช้จ่ายดังกล่าวกับนิติบุคคลอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรร และเพื่อมิให้เสียประวัติ ภาพลักษณ์ของสมาชิกต่อสังคมส่วนรวม รู้จักสิทธิ และหน้าที่ อีกทั้ง เพื่อหลีกเลี่ยงการถูกฟ้องร้องดำเนินคดีจากนิติบุคคลอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรร เสนอแนะให้ท่านปฏิบัติ ดังต่อไปนี้

รักษาวินัยการเงินส่วนตน รู้จักการวางแผนการเตรียมค่าใช้จ่ายส่วนกลางไว้เป็นการล่วงหน้า
รู้จักการหา“ผลประโยชน์”จากทรัพย์สิน เมื่อไม่ได้ใช้ประโยชน์
ขายทรัพย์สิน เมื่อไม่มีความจำเป็นต้องใช้ และไม่ต้องการให้เช่า
ขออนุมัติผ่อนผันเป็นหนังสือ แบ่งชำระหนี้เป็นงวด พร้อมเงินเพิ่ม ค่าปรับ และไม่ค้างชำระค่าส่วนกลางรอบหรือเดือนต่อไปอีก และ
พึงหลีกเลี่ยงการค้างชำระค่าส่วนกลาง เพราะผลเสียมีหลายข้อ อาทิ ถูกตัดสิทธิการออกเสียงในที่ประชุมใหญ่สมาชิก การพ้นจากการเป็นกรรมการหมู่บ้านจัดสรรตามข้อบังคับ หรือมติที่ประชุมใหญ่สมาชิก การถูกอายัดโฉนดที่ดินโดยพนักงานเจ้าหน้าที่“กรมที่ดิน”และอาจมีความเสี่ยงสูงต่อการถูกดำเนินคดีตามข้อบังคับ และกฎหมายในอนาคต

"สัจธรรม" ซึ่งพบเห็นมานานหลายสิบปี ได้แก่ ยังไม่ปรากฏว่าลูกหนี้สมาชิก ทั้งเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด และที่ดินจัดสรรหมู่บ้านจัดสรร “จำเลย” รายใดที่ถูกนิติบุคคลอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรร “โจทก์” ฟ้องร้องดำเนินคดี เพื่อขอให้ศาลบังคับการชำระหนี้ ตามมูลหนี้ที่ฟ้อง *ชนะคดีแม้แต่รายเดียว*มีแต่ลูกหนี้สมาชิก “จำเลย” นอกจากเสียประวัติ ภาพลักษณ์ หรือเสียสิทธิตามข้อกำหนดข้อบังคับ และกฎหมาย เสียเวลา เสียค่าใช้จ่ายแล้ว ยังอาจถูกตราหน้าจากสังคมในชุมชน “ท่านเป็นคนเห็นแก่ตัว และเอาเปรียบสังคมส่วนรวม”