ไขข้อข้องใจในการซื้อบ้าน

บ้านหรือที่อยู่อาศัย เป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง ดิฉันไม่แนะนำให้เก็บเงินให้ครบก่อนซื้อ แต่แนะนำให้กู้มาซื้อ แล้วค่อยๆผ่อนเงินกู้นั้น เงินที่ผ่อนก็เปรียบเสมือนค่าเช่าที่จ่ายเวลาเราเช่าบ้าน แต่ต่างกันที่ เมื่อจ่ายไป 20-30 ปี บ้านจะเป็นกรรมสิทธิ์ของเรา

ณ ปัจจุบัน ปัจจัยต่างๆยังเอื้อต่อการออมและกู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองอยู่ แม้ว่าจะยากกว่าเดิมเพราะราคาบ้านปรับเพิ่มสูงขึ้น ดิฉันจึงอยากเห็นทุกคนที่อยากมีบ้านเป็นของตัวเอง ตั้งใจกัดฟันพยายามเริ่มต้นวางแผนตั้งแต่วันนี้ โดยมีเหตุผลสนับสนุนหลายประการ

ประการแรก อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันยังถือว่าต่ำ เท่าที่หาข้อมูลดู อัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันเป็นแบบลอยตัวทั้งหมด ณ ขณะนี้ (กลางเดือนกันยายน 2565) จะอยู่ประมาณ 4.5 ถึง 5% ต่อปี เทียบกับสมัยดิฉันกู้เพื่อซื้อบ้านอัตราดอกเบี้ยสูงถึง 15%  ดังนั้นหากมีกำลังออมได้ อยากให้ออมและหาซื้อที่อยู่อาศัยกันให้เร็วที่สุด แล้วเงินที่เคยจ่ายเป็นค่าเช่าบ้าน ก็จะนำมาจ่ายเป็นค่าผ่อนบ้านแทน ครบ 30 ปี บ้านก็เป็นของเรา

หากเราคิดจะซื้อบ้านตอนอายุมากขึ้น สิ่งที่เราจะพบคือ ธนาคารจะกำหนดอายุเงินกู้สั้นลง เช่นหากธนาคารกำหนดให้ผ่อนไม่เกินอายุ 60 ปี หากไปกู้ตอนอายุ 45 ปี ก็จะถูกกำหนดอายุเงินกู้ไว้เพียง 15 ปี ทำให้ภาระการผ่อนต่องวดหนักไปหน่อย

ดิฉันเพิ่งทราบว่ามีธนาคารบางแห่งยอมให้ผ่อนบ้านยาวถึง 40 ปีแล้ว และอายุที่กู้รวมระยะเวลาผ่อน ที่แต่เดิมกำหนดไว้ 60 ปีนั้น ปัจจุบันบางธนาคารก็ขยายไปถึง 70 ปี ทำให้สามารถการยืดเวลาผ่อนชำระได้นานขึ้น ซึ่งทำให้จำนวนเงินที่ต้องผ่อนชำระต่องวดลดลง

นอกจากนี้ อาชีพไม่ประจำ เช่น อาชีพอิสระ หรือที่เรียกว่า ฟรีแลนซ์ (Freelance) ก็กู้ได้ค่ะ เพียงแต่ขอแนะนำให้รับเงินผ่านระบบแทนการรับเงินสด หมายถึงให้คนจ่ายเงินจ่ายเข้าบัญชีธนาคาร เราก็จะมีหลักฐานว่าเรามีรายได้ เพื่อให้ธนาคารพิจารณาต่อไป

สำหรับรายได้ขั้นต่ำที่ธนาคารยอมให้กู้นั้น เท่าที่หาข้อมูลมา หากเป็นบ้านทั่วๆไป บางธนาคารกำหนดไว้ที่ 15,000 บาทต่อเดือน และหากเป็นสินทรัพย์รอการขายของธนาคาร จะกำหนดไว้ที่ 7,500 บาทต่อเดือนเท่านั้น

โดยทั่วไปสถาบันการเงินจะสบายใจที่จะให้สินเชื่อ ไม่ว่าจะเป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือสินเชื่อส่วนบุคคล หากผู้กู้มีภาระการผ่อนรวมทั้งหมดไม่เกิน 35%ของรายได้ แต่สำหรับผู้มีรายได้สูง ภาระการผ่อนอาจจะเกิน 35% ของรายได้ได้ เพราะส่วนใหญ่ไม่ได้ใช้เงินเพิ่มตามรายได้ที่เพิ่มขึ้น

สินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นสินเชื่อที่คิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก จึงคิดแบบอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง หรือ effective rate ซึ่งเวลาผ่อนงวดแรกๆ เงินที่เราผ่อนไป จะเอาไปจ่ายดอกเบี้ยเป็นส่วนใหญ่ จ่ายคืนเงินต้นเพียงเล็กน้อย แต่เมื่อเงินต้นลดลง งวดหลังๆเราจะจ่ายดอกเบี้ยน้อย และจ่ายคืนเงินต้นมากขึ้น สินเชื่อที่อยู่อาศัยมีหลักประกัน ซึ่งเป็นหลักประกันที่ผู้กู้ไม่ค่อยยอมสียไปง่ายๆ จึงถือเป็นสินเชื่อที่ธนาคารคิดดอกเบี้ยในอัตราที่ต่ำ สำหรับบุคคลธรรมดา สินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นสินเชื่อที่อัตราดอกเบี้ยถูกที่สุดในบรรดาสินเชื่อทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นสินเชื่อเช่าซื้อ (ที่คิดดอกเบี้ยแบบอัตราคงที่ หรือ flat rate) สินเชื่อส่วนบุคคล ฯลฯ

การกู้ร่วมกันกับบุคคลในครอบครัว ก็เป็นอีกวิธีหนึ่งที่ทำให้ความสามารถในการกู้และการผ่อนชำระเพิ่มขึ้น เพราะมีคนมาช่วยผ่อนค่ะ บางธนาคารยอมให้กู้ร่วมได้ถึงสามคนเลยทีเดียว

หากเราจะประเมินความสามารถของตนเองในการกู้ซื้อที่อยู่อาศัย เราอาจจะใช้จำนวนเงินผ่อน 35% ของรายได้ต่อเดือนเป็นหลัก แล้วดูว่าเรามีความสามารถในการกู้เท่าไหร่ ดิฉันทำตารางมาให้ดูง่ายๆ หากท่านมีรายได้สองเท่าของที่ทำไว้ในตาราง ท่านก็ใช้จำนวนเงินกู้คูณสองได้เลยค่ะ

และเหตุผลประการสำคัญที่ควรจะซื้อบ้านเร็วที่สุดเท่าที่จะสามารถทำได้คือ ราคาบ้านปรับเพิ่มขึ้นเรื่อยๆเพราะฉะนั้น ยิ่งออมเร็วเท่าใดก็ยิ่งเป็นผลดีเท่านั้น

หวังว่าท่านอ่านแล้วจะมีกำลังใจเพิ่มขึ้นนะคะ ดิฉันเขียนไว้สิบกว่าปีแล้วว่า “การเก็บเงินซื้อบ้าน หรือการจ่ายค่าผ่อนบ้านเป็นการออมที่คุ้มค่า เพราะราคาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ปรับตัวเพิ่มขึ้น...หลับตานึกภาพแล้วน่าจะมีความสุขเพราะกระปุกออมสินใบนี้ ขนาดใหญ่เท่าห้องหรือบ้านเลยทีเดียว”