อธิป พีชานนท์แนะตั้งรับปัจจัยเสี่ยงยึดกรณีเลวร้ายสุด-คุมเข้มสภาพคล่อง

หลังผ่านไตรมาสแรก ตัวเลขยอดขายเหมือนดูดีขึ้นเทียบไตรมาสก่อนหน้า  แต่เศรษฐกิจกลับสะดุด! เพราะได้รับผลกระทบจากสถานการณ์สงครามรัสเซีย-ยูเครน ทำให้ราคาน้ำมันดีดตัวสูง เกิดภาวะเงินเฟ้อ ต้นทุนค่าใช้จ่ายสูงขึ้น ประชาชนได้รับผลกระทบจากค่าครองชีพที่สูงขึ้น บั่นทอนกำลังซื้อ ขณะที่ต้นทุนวัสดุก่อสร้าง และต้นทุนการดำเนินงานปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเช่นกัน

“น่ากังวลว่าไตรมาสต่อจากนี้ไปสถานการณ์ของราคาน้ำมันจะกลับมาสู่ภาวะปกตินั้นใช้เวลายาวนานแค่ไหน จากเดิมที่ซื้อน้ำมันในราคา 70 ดอลลาร์ต่อบาร์เรล หรือราคาต่ำกว่า 30 บาทต่อลิตร แต่ขณะนี้พุ่งเกินกว่า 30 บาท  อาจทำให้ตัวเลขอีก 3 ไตรมาสของปีนี้ อาจไปในทิศทางที่ไม่ดี ล่าสุดหลายสำนักกำลังปรับตัวเลขการคาดการณ์จีดีพีใหม่ แม้กระทั่วธนาคารโลกก็มองว่า จีดีพีไทยน่าจะต่ำกว่า 3% จากเดิมที่รัฐบาลประมาณการจีดีพีปีนี้น่าจะแตะ 4% ซึ่งไม่น่าเป็นไปได้แล้ว”

ดังนั้น จากที่่ประเมินว่าภาคอสังหาฯ ปีนี้จะเติบโต 5-10% หรือดีกว่านี้ ปัจจุบันเริ่มไม่แน่ใจ!  ขณะที่แนวโน้มการท่องเที่ยวเครื่องยนต์สำคัญของเศรษฐกิจไทยจะพลิกฟื้นกลับมาได้หรือไม่

แน่นอนว่า ภาวะเงินเฟ้อสูงขึ้นกระทบทั้งต้นทุน การผลิต อัตราแลกเปลี่ยนที่ผันผวน ซึ่ง “ผู้ส่งออก” ยังไม่แน่ใจว่าสถานการณ์จะเป็นอย่างไร? ทั้งเผชิญค่าระวางหรือค่าเฟดที่สูงขึ้น ปัญหาคอนเทนเนอร์ต่างๆ แทบมองหาปัจจัยบวกที่จะช่วยเศรษฐกิจได้นั้น ไม่แจ่มใสมาก นัก รวมถึงการลงทุนของภาครัฐและเอกชนจะกระตุ้นเศรษฐกิจได้แค่ไหน

อธิป ระบุว่า  ถ้าเศรษฐกิจไม่ดีหรือทิศทางของอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มจะเป็นขาขึ้น เพราะถ้าเงินเฟ้อสูงและอัตราดอกเบี้ยต่างประเทศชี้นำไปแล้ว อัตราดอกเบี้ยปัจจุบันที่ยังทรงตัว เพราะธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ดึงอัตราดอกเบี้ยไว้ แต่ถ้าปล่อยตามธรรมชาติดอกเบี้ยต้องขึ้นแล้ว

หากดอกเบี้ยขึ้นจะกระทบต่อ “คนซื้อบ้าน” ทั้งเก่าและใหม่เพราะคนที่ซื้อไปแล้วก็ต้องผ่อนนานขึ้นตัดเงินต้นน้อยลงตัดดอกเบี้ยมากขึ้น ส่วนคนที่ซื้อใหม่วงเงินอาจหดตัวลงแต่ต้องผ่อนเท่าเดิม เพราะรายได้ไม่เพิ่มขึ้น ซึ่งการขอกู้ธนาคารยากขึ้น ได้วงเงินน้อยลง กระทบต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย

อีกปัญหาสำคัญ ปีนี้ไม่ชัดเจนว่าจะมีอัตราการว่างงานเพิ่มขึ้นมากน้อยแค่ไหน แต่แนวโน้มไม่ดี! เพราะเด็กจบใหม่มีปัญหาการว่างงาน ส่วนคนที่มีงานทำอยู่ก็มีโอกาสตกงานได้ เพราะถ้าธุรกิจกระทบ สิ่งที่จะต้องทำ คือการลดภาระต้นทุนด้วยการตัดลดโอที หรือเลย์ออฟบางส่วน

“จากเดิมที่ต้นปีเรามองโลกสวย เพราะผ่านจุดต่ำสุดแล้ว น่าจะปรับตัวดีขึ้น แต่พอเจอสงครามรัสเซีย-ยูเครน สถานการณ์เปลี่ยนไปและโควิดยังคงอยู่ เศรษฐกิจทั้งในและนอกประเทศยังไม่ดีขึ้น ยังเจอเด้งที่ 3 คือ รัสเซีย-ยูเครน กระทบราคาน้ำมันตรงๆ  ซึ่งไม่รู้ว่าจะจบอย่างไร เมื่อไร แต่ที่แน่ๆ กระทบเป็นวงกว้าง”

อธิป แนะนำว่า ในภาวะที่มีความไม่แน่นอนผู้ประกอบการต้องระมัดระวังการลงทุนโครงการใหม่ ไม่ผลีผลามโดยที่ไม่มีความพร้อม คาดการณ์เพียงว่าเศรษฐกิจดีขึ้น เตรียมเปิดโครงการใหม่รองรับนั้นไม่ได้! 

ต้องตั้งสมมุติฐาน “กรณีเลวร้ายสุด” ที่อาจเกิดขึ้นได้ ขายไม่ได้ อย่างที่คิดเอาไว้ จะมีสภาพคล่องทางการเงินรองรับได้กี่ปี

ถ้าไม่มีหวังแต่จะได้เงินจากการขาย สร้าง โอน  ยาก!  หากยอดขายไม่ตามเป้าหรือลดลงครึ่งหนึ่ง ต้องมีสภาพคล่องหล่อเลี้ยงค่าใช้จ่ายประจำ (เงินเดือนพนักงาน ค่าน้ำ ค่าไฟ ฯล ) อย่างน้อยๆ 1-2 ปีไม่เดือดร้อน

“ต้องไม่หวังพึ่งการโอนกรรมสิทธิ์จากลูกค้า เพราะอาจโอนไม่ได้ กู้ไม่ผ่าน ธนาคารไม่ปล่อยกู้โครงการต่อ ต้องตั้งสมมติฐานที่เลวร้ายที่สุดไว้เลยเปรียบเสมือนคนดำน้ำต้องอึด กลั้นหายใจได้นานที่สุด ปีครึ่งถึง 2 ปี โดยไม่ทำอะไรเพิ่ม ของที่มีอยู่แล้วเอาให้รอดก่อน”

เรื่องที่สองทำอย่างไรให้ระบายสต็อกของที่มีอยู่แล้วไม่ต้องลงทุนใหม่ เปลี่ยนสินค้าให้กลายเป็นเงินสด เป็นการบ้านที่ต้องไปทำแต่ถ้าจะเป็นจากเงินสดเป็นสินค้า จะต้องมีสภาพคล่องมากพอที่จะอยู่ได้กรณีเกิดเหตุการณ์เลวร้ายขึ้น หากไม่แน่ใจอย่าหาทำ !

เรื่องที่สามอย่าสร้างภาระหนี้กับธนาคาร จะกู้ธนาคารเท่าไรต้องมีเงินเท่านั้น ถ้ากู้ 1 บาท ก็ต้องมีเงิน 1 บาท เรียกว่า 1 ต่อ 1

“นาทีนี้ธนาคารเขาไม่เสี่ยงด้วย ถ้ามี 100 กู้ 200 อาจพอทน แต่ถ้ากู้ 300 คงไม่ได้ ดังนั้นอย่าไปสร้างภาระเกินตัว”

สำหรับผู้บริโภคถ้าจำเป็นต้องซื้อก็ต้องซื้อ แค่ซื้อตามความจำเป็นอย่าไปซื้อที่ตนเองไม่ใช้ เพราะต้องการเก็งกำไร หรือลงทุน นาทีนี้ “ไม่มี” ตลาดนี้เหลืออยู่ เน้นซื้อเพราะความจำเป็น เป็น Need “ไม่ใช่” Want  ไม่ว่าจะซื้อเพื่อขยายครอบครัว แต่งงาน แยกครอบครัว ย้ายที่ทำงาน ต้องมีความพร้อมทางการเงิน ให้ธนาคารเช็คเครดิตก่อนตัดสินใจซื้อมิเช่นนั้นอาจโดนลิบเงินจองได้

“ผู้ซื้อควรซื้อความจำเป็นอย่าซื้อเกินจำเป็น เพื่อให้มีภาระน้อยที่สุด ตัวเบาที่สุด เหลือเงินไว้สำหรับเหตุไม่คาดคิด ไม่ใช่ใช้เงินทั้งหมดในการผ่อนบ้าน การซื้ออ่านสัญญาให้ถี่ถ้วนก่อนจอง เพราะเงินลงไปแล้วอำนาจการต่อรองเปลี่ยนไป ถามก่อนที่จะเสียเงิน”

นอกจากนี้ ทำเลที่เลือกต้องอยู่ไปอีก 20-30ปี หรือตลอดชีวิต!  ใช่ทำเลที่ต้องการไหม อนาคตจะเป็นทำเลศักยภาพ มีโครงสร้างพื้นฐานเข้าไปสนับสนุนหรือไม่  เช่น ทางด่วน รถไฟฟ้า สิ่งเหล่านี้จะทำให้มูลค่าที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ขายต่อได้กำไร พิจารณาเพื่อนบ้าน สิ่งแวดล้อมมีมลภาวะหรือไม่

สำหรับ ภาพรวมอสังหาฯ ปีนี้ ยังเหลือเวลาอีก 9 เดือน แต่สภาพการเมืองไทยจะเป็นอย่างไร เข้าสู่โหมดเลือกตั้ง หรือ มีความไม่สงบเกิดขึ้น มีการเดินขบวน หรือมีเหตุการณ์ผิดปกติอีกจะเป็นปัจจัยลบในทันที เสริมเป็นเด้งที่ 4 จาก เศรษฐกิจ  โควิด สงครามรัสเซีย-ยูเครน ก็เหนื่อย! กันต่อไป

แต่หากครึ่งปีหลังสถานการณ์โควิดบรรเทา ปัญหารัสเซีย-ยูเครนคลี่คลาย เศรษฐกิจมีโอกาสฟื้นตัว ราคาน้ำมันลดลง เงินเฟ้อมีปัญหาน้อยลง ต้นทุนต่ำลง การท่องเที่ยวเริ่มขยับ โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีนเริ่มกลับมา น่าจะทำให้ครึ่งปีหลังมีโอกาสที่ดี