บลจ.ชูลงทุน 'รีทไทย-สิงคโปร์' ปันผลเด่น 5% ระยะ12 เดือนข้างหน้า

นายสุรเชษฐ์ ศรีวัฒนกุลวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารการลงทุน บลจ.วี กล่าวว่า เนื่องจากนักลงทุนเทขายสินทรัพย์เสี่ยง โดยเฉพาะหุ้น สินทรัพย์ดิจิทัล ตราสารหนี้โดยเฉพาะตราสารหนี้ที่มีอายุคงเหลือยาว รวมถึงภาวะเงินเฟ้อสูง ทำให้นักลงทุนมองหาสินทรัพย์ที่ป้องกันเงินเฟ้อ (Inflation Hedged)

ดังนั้น การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และรีท น่าสนใจลงทุนช่วงนี้ เพราะเป็นการลงทุนประเภทหนึ่งที่ช่วยป้องกันเงินเฟ้อได้ และช่วยกระจายความเสี่ยงและลดความผันผวนของพอร์ตได้

จากการที่มีกองทุนอสังหาฯและรีท มีกระแสเงินสดจากค่าเช่าสม่ำเสมอและให้ปันผลสูง มองว่าอสังหาริมทรัพย์ในไทย กลุ่มที่น่าจะมีผลการดำเนินงานที่ดีในระยะถัดไป ได้แก่ 1. กลุ่มโรงแรม ท่องเที่ยวสันทนาการ ที่จะได้รับประโยชน์จากการเปิดเมืองและเปิดประเทศหลังคลายล๊อคดาวน์ 2.กลุ่มโรงงานอุตสาหกรรมและคลังสินค้าก็มีความน่าสนใจ จากการลงทุนที่ฟื้นตัวตามภาวะเศรษฐกิจไทยหลังเปิดประเทศ

ขณะที่ 3. กลุ่มสำนักงานให้เช่าและศูนย์การค้าอาจจะดูน่าสนใจน้อยกว่า เนื่องจากปัญหาของปริมาณศูนย์การค้าและออฟฟิศเปิดใหม่ (New Supply) ที่จะเพิ่มขึ้นอย่างมากในอีก 1-3 ปีข้างหน้า

อย่างไรก็ตาม นักลงทุนระมัดระวังกองรีทที่อาจจะมีสัดส่วนหนี้สินสูง (High Leverage) เนื่องจากคาดว่าสภาพคล่องในระบบการเงินอาจจะตึงตัวมากขึ้น ตามการขึ้นดอกเบี้ยของเฟดและธนาคารกลางทั่วโลกในระยะถัดไป และทำให้กองทุนมีต้นทุนทางการเงินสูงขึ้นได้

นางสาวธิดาศิริ ศรีสมิต รองกรรมการผู้จัดการ สายงานจัดการลงทุน บลจ.กสิกรไทย กล่าวว่า ราคา(Valuation ) ของรีทแม้หากมองในมุมของ yield spread เมื่อเทียบกับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล ถือว่าไม่ถูกเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีตเนื่องจากการปรับตัวขึ้นอย่างรวดเร็วและรุนแรงของพันธบัตรรัฐบาลในช่วงที่ผ่านมา แต่คาดการณ์เงินปันผลสำหรับสินทรัพย์ยังคงน่าสนใจ ประมาณ 5% ในอีก 12 เดือนข้างหน้า และถ้าหากอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ เริ่มทรงตัว ในขณะที่ค่าเช่ายังคงปรับขึ้นได้ จะทำให้สินทรัพย์ประเภท รีทจะกลับมาน่าสนใจลงทุนมากขึ้น

ขณะที่ความเสี่ยงหลักในระยะสั้นยังเป็นนโยบายการเงินของเฟดที่ตึงตัว ซึ่งกดดันการลงทุนในกลุ่ม REITs อย่างไรก็ตาม บนสมมติฐานที่สถานการณ์เงินเฟ้อเริ่มชะลอตัว ในขณะที่เศรษฐกิจอาจมีการชะลอตัวลงบ้างแต่ยังไม่ถึงกับหดตัวมาก คาดว่าผลตอบแทนกองทุนประเภทนี้น่าจะเติบโตอย่างน้อยอยู่ที่ 5% ตามเงินปันผลโดยเฉลี่ยของ REITs

กลยุทธ์ของเรา เน้นลงทุนในกลุ่มกองทรัสต์(รีท)เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และกองทุนโครงสร้างพื้นฐานในไทยและสิงคโปร์นั้น ทั้งสองประเทศต่างมีความคืบหน้าอย่างมากในช่วงที่ผ่านมาในการผ่อนคลายมาตรการโควิด-19 และเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยว ส่งผลให้การใช้จ่ายในประเทศฟื้นตัว เจ้าของอสังหาริมทรัพย์สามารถปรับตัวขึ้นค่าเช่าได้ตามการเติบโตของเศรษฐกิจ และเงินเฟ้อที่ปรับตัวสูงขึ้นมาก ถึงแม้การขึ้นของค่าเช่าจะไม่สามารถขึ้นได้เร็วเท่ากับเงินเฟ้อในขณะนี้ แต่ค่าเช่ามักจะขึ้นได้อย่างต่อเนื่อง และมั่นคงกว่าในระยะยาว

มีมุมมองบวกกลุ่มค้าปลีก ทั้งในไทยและสิงค์โปร เป็นกลุ่มอุตสาหกรรมที่ราคามีความน่าสนใจสำหรับการลงทุน โดยการฟื้นตัวของเศรษฐกิจในประเทศ และการเปิดรับนักท่องเที่ยว น่าจะส่งผลให้ ส่วนลด (Discount)ที่ให้กับผู้เช่าจะลดลง

นอกจากนี้ กลุ่มอุตสาหกรรมและสำนักงานในสิงคโปร์ ยังได้รับประโยชน์จากความต้องการของคลังสินค้าที่เพิ่มขึ้นจากการเติบโตของอีคอมเมิร์ซในขณะที่ Business & Science parks ยังได้ประโยชน์จากความต้องการของธุรกิจในกลุ่ม Technology และ Life science

รวมถึงประโยชน์จากการย้ายสำนักงานใหญ่จากฮ่องกงมายังสิงคโปร์ ของบริษัทข้ามชาติต่างๆ โดยเฉพาะบริษัทในกลุ่ม Technology นอกจากนี้ ซัพพายเชนที่ประเทศสิงคโปร์ยังมีจำกัด ส่งผลให้ค่าเช่าปรับตัวขึ้นได้ถึง 7%

นางนันท์มนัส เปี่ยมทิพย์มนัส ประธานเจ้าหน้าที่บริหารการลงทุน บลจ.ไทยพาณิชย์ กล่าวว่า การลงทุนในกลุ่มรีทและโครงสร้างพื้นฐาน น่าสนใจทั้งไทยและสิงคโปร์ เพราะมีการทยอยคลายมาตรการควบคุมการแพร่ระบาดอย่างต่อเนื่อง ทำให้ภาพของการเปิดเศรษฐกิจ (Reopening) ค่อนข้างชัดเจน

โดยเฉพาะในสิงคโปร์ได้แก่ ค้าปลีก โรงแรมและสำนักงาน เป็นบวกมากขึ้น ส่วนในไทย กลุ่มอุตสาหกรรมน่าจะตอบโจทย์ได้ดีกว่า เหมาะกับนักลงทุนที่มองหาความเสถียรของรายได้และเงินปันผลในระยะนี้

ทั้งนี้ ปัจจัยที่ต้องติดตาม คือ การปรับตัวขึ้นของ บอนด์ยิลด์ในตลาด จากนโยบายการเงินตึงตัวของธนาคารกลางสหรัฐฯ (Fed) กดดันบรรยากาศการลงทุนในกลุ่มรีทและโครงสร้างพื้นฐาน

นางสาวชญานี จึงมานนท์ นักวิเคราะห์อาวุโส บริษัท มอร์นิ่งสตาร์ รีเสิร์ซ (ประเทศไทย) กล่าวว่า การลงทุนหมวดอสังหาฯเป็นอีกกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากโรคระบาดและฟื้นตัวช้า เห็นได้จากผลตอบแทนเฉลี่ยช่วง 3 ปีที่ต่ำถึงติดลบ ในปีนี้ยังมีแรงกดดันจากการปรับดอกเบี้ย

แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับปัจจัยพื้นฐานและประเภทของอสังหาฯ ด้วย ซึ่งเห็นได้จากกลุ่มท่องเที่ยวหรือกลุ่มพื้นที่ค้าปลีกที่จะมีแนวโน้มดีกว่ากลุ่มอุตสาหกรรมหรือกลุ่มสำนักงาน โดยกลุ่ม Property Indirect Flexible (ลงทุนทั้งในและต่างประเทศ) ที่มักมีการลงทุนในไทยและสิงคโปร์ ซึ่งในช่วงที่ผ่านมาการท่องเที่ยวประเทศไทยเริ่มฟื้นตัวซึ่งคล้ายกับสิงคโปร์ที่มีการดำเนินชีวิตเป็นปกติมากขึ้น ทำให้ผลตอบแทนโดยเฉลี่ยฟื้นตัวและติดลบน้อยกว่ากลุ่มอื่นในช่วงนี้ ณ 5 พ.ค.2565 (YTD) ผลตอบแทน -3.1% ขณะที่ผลตอบแทนอีก2กลุ่มคือ Property Indirect (เน้นการลงทุนในประเทศ) -4.1% และ Property Indirect Global (เน้นการลงทุนต่างประเทศ) -10.2%

ทั้งนี้ ในช่วง4เดือนแรกปีนี้ (ม.ค.-เม.ย.2565) พบว่า กลุ่ม Property Indirect Flexible มีมูลค่าทรัพย์สิน(AUM) ขนาดใหญ่ที่สุดด้วยมูลค่ารวม 8.4 หมื่นล้านบาท ขณะที่อีก2กลุ่มคือ Property Indirect มีมูลค่า 1.4 หมื่นล้าน และ Property Indirect Global มีมูลค่า 7.4พันล้านบาท

โดยทั้ง 3 กลุ่มมีมูลค่าทรัพย์สินลดลงจากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว และมีเงินไหลออกสุทธิรวม 3.6 พันล้านบาท ซึ่ง กลุ่ม Property Indirect Flexible เงินไหลออกสูงสุด 2.7พันล้านบาท และอีก2กลุ่มมีเงินไหลออกในระดับใกล้เคียงกันราว 400กว่าล้านบาท