Property Sector เงินเฟ้อและความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย

ผู้มีรายได้น้อยมีแนวโน้มได้รับผลกระทบมากกว่าผู้มีรายได้ปานกลางและสูง ดังนั้น LPN และ PSH คาดเป็นบริษัทที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดในประเด็นนี้

 

ผลกระทบที่ส่งผ่านมาจากราคาอสังหาฯที่ปรับตัวสูงขึ้น

การแพร่ระบาดของโควิดทำให้ภาครัฐมีการใช้นโยบายเข้มงวดต่อมาตรการคนเข้าเมืองโดยเฉพาะกลุ่มแรงงานต่างด้าว ทำให้เกิดภาวะขาดแคลนแรงงานและค่าจ้างแรงงานมีการปรับตัวสูงขึ้น ขณะที่ความติดขัดด้านอุปทานโดยเฉพาะในส่วนของภาคการผลิตจากผลกระทบของสงครามรัสเซีย – ยูเครน ทำให้ราคาวัตถุดิบสูงขึ้น รวมถึงวัสดุที่ใช้ในภาคอสังหาฯ การศึกษาของเราพบว่าผลกระทบจากวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น 6% จะทำให้กำลังซื้อผู้บริโภคลดลงผ่านราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 2%

 

 

 

 

ผลกระทบทางอ้อมจากต้นทุนค่าครองชีพสูงขึ้น

เงินเฟ้อที่สูงขึ้นไม่เพียงทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยลดลงจากราคาอสังหาฯ ที่ปรับตัวสูงขึ้น แต่ผู้คนยังได้รับผลกระทบทางอ้อมจาก กำลังซื้อผู้บริโภคอ่อนแอลงเนื่องจากต้นทุนค่าครองชีพที่สูงขึ้น เราจำลองผลกระทบของเงินเฟ้อต่อผู้บริโภคโดยเฉลี่ย ใช้สมมติฐานให้ค่าใช้จ่ายการบริโภคของครัวเรือนเพิ่มขึ้น 5% (ระดับเดียวกับเงินเฟ้อทั่วไป) ผลการจำลองแสดงให้เห็นว่า ความสามารถในการจ่ายชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะลดลงราว 8% สำหรับสัญญา 30 ปี ที่ดอกเบี้ย MRR 6.7293% และอัตราการจ่ายหนี้ต่อรายได้ (debt service ratio) ไม่เกิน 40%

 

ผลกระทบจากวัฏจักรการขึ้นดอกเบี้ยต่อสินเชื่อที่อยู่อาศัย

นอกจากผลกระทบของราคาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้นและต้นทุนค่าครองชีพที่เข้ามากระทบ เรายังประเมินผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยจากการขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธปท. ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในอนาคตอันใกล้ โดยเราประเมินสินเชื่อที่อยู่อาศัย วงเงิน 1 ลบ. ที่ระยะเวลาผ่อน 30 ปี บนอัตรา MRR 6.7293% ผู้บริโภคจะผ่อนรายเดือนอยู่ที่ 7,214 บาทต่อเดือน แต่หากธนาคารขึ้นดอกเบี้ย MRR 25bps ตามธปท. ผู้ขอสินเชื่อรายใหม่ต้องผ่อนรายเดือนสูงขึ้น 2.4% เป็น 7,388 บาท อย่างไรก็ตามค่างวดการผ่อนรายเดือนสำหรับผู้กู้เดิมจะไม่มีการเปลี่ยนแปลงเนื่องจากประเทศไทยค่างวดการผ่อนชำระจะคงที่ แต่อาจต้องชำระสินเชื่อบ้านเดิมในระยะเวลาที่นานขึ้นเล็กน้อยขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ผู้กู้ผ่อนชำระมาแล้วและจำนวนเงินต้นคงเหลือ