อสังหาฯชลบุรีส่งสัญญาณฟื้นชูธง‘บ้านตากอากาศ’รับดีมานด์ต่างชาติ

ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า ภาพรวมสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ชลบุรี ซึ่งอยู่ในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) มีความสำคัญในเชิงเศรษฐกิจและการลงทุนของประเทศ แม้ในช่วงการระบาดของโควิด-19 ตลาดยังคงได้รับความสนใจจากผู้พัฒนาทั้งรายใหญ่ในพื้นที่และในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเข้าไปพัฒนาโครงการต่อเนื่อง ส่วนใหญ่เน้น “แนวราบ”

โดยห้วง 10 ปีที่ผ่านมาโครงการในพื้นที่ชลบุรีมีกว่า 40,160 ยูนิต มูลค่ารวม 110,000 ล้านบาท ทว่าช่วงวิกฤติโควิด ผู้พัฒนาเลือก “ชะลอ” เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมโดยเฉพาะพื้นที่ "พัทยา" เน้นเปิดตัวโครงการบ้านจัดสรรเป็นหลัก

หลังโควิดคลี่คลาย แนวโน้มอสังหาฯ ในชลบุรีปรับตัวดีขึ้น ตลาดที่อยู่อาศัยเริ่มกลับมาคึกคัก โดยเฉพาะ “ศรีราชา-พัทยา” ทั้งในส่วนอุปสงค์และอุปทาน แต่ยังคงพึ่งพิงกำลังซื้อในประเทศเป็นหลัก ขณะที่แนวราบในพื้นที่ฝั่งภูเขาเริ่มคึกคักอีกครั้งจากกำลังซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะบ้านพักตากอากาศระดับราคา 7.5-12 ล้านบาท

จากการสำรวจตลาดคอนโดมิเนียม จะเน้นพัฒนาทำเลศรีราชาและบริเวณหาดบางแสนรองรับกำลังซื้อในประเทศ รับกลุ่มนักลงทุนซื้อปล่อยเช่า  ซึ่งอุปทานเปิดขายใหม่ส่วนใหญ่พัฒนาโดยรายใหญ่ เช่น ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มีการพัฒนาคอนโดมิเนียมและแนวราบมากกว่า 5 โครงการในศรีราชา บางแสน และ อ.พานทอง ขณะที่ แอสเซทไวส์ มีคอนโดมิเนียมในศรีราชา 1 โครงการ
 

ช่วงครึ่งแรกปี 2565 ภาพรวมตลาดที่มีแนวโน้มดีขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการทยอยเปิดตัวโครงการใหม่อีกครั้งในพื้นที่พัทยา อาทิ คัลเลอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ กลับมาเปิดตัวโครงการอารมณ์ จอมเทียน ซูเปอร์ลักชัวรีคอนโดมิเนียมริมหาดจอมเทียน

นอกจากนี้ มีดีเวลอปเปอร์ที่อยู่ระหว่างศึกษารูปแบบโครงการรอการเปิดตัวในอนาคตเมื่อกำลังซื้อต่างชาติกลับสู่ภาวะปกติ! โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมอีกกว่า 4,500 ยูนิตในพื้นที่จอมเทียนสาย 2 พระตำหนัก นาจอมเทียน และใจกลางเมืองพัทยา

สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยใน จ.ชลบุรี ไตรมาสแรกปี 2565 มีอุปทาน 131,338 ยูนิต ประกอบด้วย คอนโดมิเนียม 68,615 ยูนิต สัดส่วน 52% จากยูนิตที่เปิดขายทั้งหมดในตลาด ทำเลยอดนิยมของผู้ซื้อคอนโดมิเนียม คือ “พัทยา” จากอุปทานทั้งหมดอยู่ในพื้นที่พัทยา 52% ราว 68,455 ยูนิต

เนื่องจากเป็นทำเลธุรกิจ เป็นจุดหมายที่นักท่องเที่ยวไทยและต่างชาติเดินทางมาเยือน ทำให้ลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยและนักลงทุนสนใจทำเลนี้ เพราะตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยและผลตอบแทนจากการลงทุนที่ค่อนข้างคุ้มค่า

อีกทำเล คือ “นาจอมเทียน” มีการพัฒนาโครงการใหม่จำนวนมาก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ซึ่งทำเลนี้ยังคงเงียบสงบ ไม่วุ่นวาย แต่แวดล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ร้านอาหาร สวนน้ำ ทั้งเป็นแนวเส้นทางรถไฟฟ้าความเร็วสูง จึงรับความสนใจจากผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยและนักลงทุน

สำหรับอุปทานโครงการบ้านจัดสรร มี 62,182 ยูนิต คิดเป็น 47% ทำเลน่าสนใจ คือ “ศรีราชา-อัสสัมชัญ” เพราะใกล้แหล่งงาน โรงเรียน โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า ผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นชาวไทยในพื้นที่ และกลุ่มคนที่เข้ามาทำงานในชลบุรี

ขณะที่อุปทาน "บ้านพักตากอากาศ" มี 541 ยูนิต หรือ 1% ของอุปทานทั้งหมดในตลาด ทำเลยอดนิยมคือ “วงศ์อมาตย์” ซึ่งมีความเงียบสงบ ใกล้ชายหาด กลุ่มลูกค้าระดับบนสนใจค่อนข้างมาก จึงมีอัตราการขายสูง

“ไตรมาสแรกที่ผ่านมา อุปสงค์ปรับตัวดีขึ้นโดยเฉพาะกำลังซื้อในประเทศสังเกตได้จากหลายโครงการที่เปิดขายใหม่มีลูกค้าชาวไทยสนใจเข้าเยี่ยมชมสำนักงานขายมากขึ้น ยิ่งโครงการที่มีราคาดึงดูดใจ เพราะทำกำไรได้ในอนาคต”

อย่างไรก็ตาม การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ของรัฐบาล และเมกะโปรเจกต์ภาคเอกชนในอีอีซี เป็นแรงกระตุ้นสำคัญในการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ “ชลบุรี” ให้กลับมาได้รับความนิยมจากกลุ่มผู้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยและลงทุนสำหรับเป็นบ้านพักตากอากาศเพิ่มมากขึ้นในอนาคต

ปัจจุบันอัตราขายเฉลี่ยรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในชลบุรี 73% โครงการบ้านพักตากอากาศมีอัตราการขายสูงสุด ซึ่งทั้งหมดตั้งอยู่ในพื้นที่พัทยาและมียูนิตขายน้อย แทบไม่พบการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงที่ผ่านมา มีหน่วยขายได้ 405 ยูนิต คิดเป็น 74.8% มีอุปทานเหลือขายราว 136 ยูนิต

แตกต่างจากบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมที่ยังคงมีอุปทานเหลือขายจำนวนมาก อีกทั้งมีอุปทานเปิดขายใหม่เพิ่มในตลาดอีกหลายโครงการ ทำให้มียูนิตรอการขายในตลาดปรับตัวสูงขึ้น แม้โครงการในทำเลเด่นจะทำยอดขายได้ตามเป้าก็ตาม อัตราขายเฉลี่ยของโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมจึงน้อยกว่าบ้านพักตากอากาศ

“ยูนิตที่เหลือขายในตลาดยังมีอีกจำนวนมากสร้างความวิตกให้ผู้พัฒนาพอสมควร โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในพัทยา มีหลายรายเลือกหยุดพัฒนาโครงการชั่วคราว หรือเลือกประกาศขายที่ดินและโครงการให้รายใหม่”

ภัทรชัย คาดการณ์ว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ จ.ชลบุรี โดยเฉพาะ "พัทยา" อาจมีแนวโน้มที่ดีขึ้นหลังนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้ามามากขึ้น ที่สำคัญผู้ประกอบการควรระมัดระวังการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ที่ยังมียูนิตคงค้างอยู่ในตลาด รวมถึงโครงการที่หยุดการขายอีกเป็นจำนวนมาก

ดังนั้น “บ้านตากอากาศ” โดยเฉพาะโครงการแนวราบฝั่งภูเขา รวมถึงพื้นที่รอบนิคมอุตสาหกรรม จะยังคงเป็นตัวเลือกที่ดีสำหรับการลงทุนในช่วงนี้!