เช็กวิธี 'โอนที่ดิน' แบบบุคคลธรรมดา จากกรณีดราม่า ‘ชูวิทย์ VS เศรษฐา’
จากกรณีข้อถกเถียงในสังคมเกี่ยวกับการโอนซื้อขายที่ดินของบริษัทแสนสิริ ซึ่งเศรษฐา ทวีสินเคยเป็นกรรมการผู้จัดการใหญ่ของบริษัท เป็นการใช้วิธีโอนที่ดิน “แบบบุคคลธรรมดา” แทนการโอนแบบหมู่คณะหรือไม่นั้น มีการโอนและค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
Key Points
- การซื้อขายที่ดินจะมีค่าใช้จ่ายหลัก 3 ส่วน ได้แก่ ค่าซื้อขายที่ดินตามราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงร่วมกัน ค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน และค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ดอื่น ๆ
- กรณีที่ดินนั้นถูกครอบครองโดยผู้ขายเกิน 5 ปีแล้ว จะเสียภาษีอากรแสตมป์ 0.5% โดยไม่ต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะอีก
- สิ่งสำคัญของการซื้อขายที่ดิน คือ เมื่อผู้ซื้อและผู้ขายตกลงราคาที่ดินเรียบร้อยแล้ว จำเป็นต้องตกลง “ค่าใช้จ่ายการโอน” ว่าฝ่ายใดเป็นคนออก หรือออกกันคนละครึ่งก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน
เมื่อไม่นานนี้ ชูวิทย์ กมลวิศิษฏ์ อดีตนักการเมืองและเคยเปิดโปงขบวนการ “ทุนจีนสีเทา” ในไทย นำหลักฐานพร้อมเอกสารการโอนที่ดินยื่นให้อธิบดีกรมสรรพากร เพื่อตรวจสอบ เศรษฐา ทวีสิน แคนดิเดตนายกรัฐมนตรีจากพรรคเพื่อไทยและเคยเป็นกรรมการผู้จัดการบริษัทหมู่บ้านแสนสิริ จากกรณีที่บริษัทแสนสิริซื้อที่ดินย่านถนนสารสิน ในกรุงเทพมหานคร ขนาดราว 1 ไร่ในเดือน ส.ค. ปี 2562 ในราคา 1,570 ล้านบาท ตารางวาละ 3.93 ล้านบาท ซึ่งมีชื่อผู้เป็นเจ้าของทั้งหมด 12 คนในโฉนดเดียวกัน
ชูวิทย์ตั้งข้อสังเกตว่า แทนที่บริษัทแสนสิริจะโอนที่ดินดังกล่าวให้เสร็จสิ้นทั้งหมดในวันเดียว กลับใช้วิธีการแบ่งโอนเป็น 12 วัน จากผู้ขายทั้งหมด 12 คน ซึ่งอาจเป็นการ “หลบเลี่ยงภาษีที่ดินที่ภาครัฐควรจะได้ 521 ล้านบาท” หรือไม่
ประเด็นเผ็ดร้อนดังกล่าวกลายเป็นการต่อสู้ในชั้นศาล หลังจาก “เศรษฐา” ฟ้องกลับ “ชูวิทย์” ในข้อหาหมิ่นประมาท ขณะที่บริษัทแสนสิริออกแถลงการณ์ยืนยันว่า “ดำเนินการทุกอย่างอย่างถูกต้องตามกฎหมาย”
ด้าน วีระ ธีรภัทร คอลัมนิสต์และผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจไทย กล่าวผ่านรายการฟังหูไว้หู ทางช่อง 9 MCOT เมื่อวันที่ 4 ส.ค. 2566 ว่า “กรณีเช่นนี้เป็นการวางแผนภาษี เป็นคนละเรื่องกับการเลี่ยงภาษี ซึ่งการเลี่ยงภาษี หมายถึง การเสียภาษีที่ไม่ถูกต้อง คือ กฎหมายให้ทำ แต่เราไม่ทำแบบนั้น แต่กรณีนี้คือ กฎหมายให้ทำแบบนี้ได้ เราทำแบบนี้ จบ”
วีระเสริมอีกว่า เปรียบเหมือนเมื่อเราเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เราไปเอาเบี้ยประกันชีวิต เบี้ยผ่อนบ้าน ซื้อกองทุน LTF บริจาคเงินต่าง ๆ เพื่อใช้เป็นค่าใช้จ่ายในการช่วยลดหย่อนภาษีของเรา เราก็ทำ เป็นเรื่องปกติ เป็นการวางแผนภาษี
ประเด็นนี้จะลงเอยอย่างไรนั้น คงเป็นกระบวนการทางกฎหมายต่อไป ซึ่งจากกรณีดังกล่าว การโอนซื้อขายที่ดินที่เสียภาษีในรูปแบบ “บุคคลธรรมดา” มีวิธีการและค่าธรรมเนียมแตกต่างกันไป
- การซื้อขายที่ดินแบบบุคคลธรรมดา
สำหรับการซื้อขายที่ดิน จะมีค่าใช้จ่ายหลักอยู่ 3 ส่วน คือ
1. ค่าซื้อขายที่ดินตามราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงร่วมกัน
2. ค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน
3. ค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ดอื่น ๆ
ส่วนที่ 1 ราคาที่ดินนั้นขึ้นอยู่กับทำเล ความต้องการซื้อของผู้สนใจ ความต้องการขายของเจ้าของ ความพิเศษของที่ดินต่าง ๆ ที่จะทำให้ที่ดินดังกล่าวราคาสูงหรือราคาต่ำลงได้
ส่วนที่ 2 ค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน จะประกอบด้วย 4 รายการดังนี้
1) ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินที่ดิน
ถ้าเป็นกรณีการโอนอสังหาริมทรัพย์อย่างบ้าน ทาวน์โฮม และคอนโด ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมการโอนจะลดลงเหลือ 1% ของราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์จนถึงวันที่ 31 ธ.ค. 2566 ตามมติคณะรัฐมนตรี เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์
2) ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
ในกรณีที่ดินนั้นถูกครอบครองโดยผู้ขายเกิน 5 ปีแล้ว ก็เสียภาษีอากรแสตมป์ 0.5% โดยไม่ต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะอีก แต่ถ้าที่ดินดังกล่าวถูกครอบครองไม่ถึง 5 ปี จะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แทน
อย่างไรก็ตาม มีข้อยกเว้นคือ แม้ที่ดินนั้นจะถูกครอบครองไม่ถึง 5 ปี แต่ถ้าผู้ขายย้ายชื่อตัวเองอยู่ในทะเบียนบ้านบริเวณที่ดินแปลงนั้นเป็นเวลานานกว่า 1 ปี ก็ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เป็นการเสียค่าอากรแสตมป์แทน
3) ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
ภาษีนี้เกิดขึ้นเพราะผู้ขายมีเงินได้เพิ่มขึ้นจากที่ดิน การคำนวณเป็นลักษณะขั้นบันไดและตามระยะเวลาการถือครองที่ดินในหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร
4) ค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่าที่จำนองหรือยอดเงินกู้ทั้งหมด
ค่าจดจำนอง จะเกิดขึ้นในกรณีที่ผู้ซื้อที่ดินต้องกู้เงินจากธนาคารมาซื้อ จะเสียค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่าที่จำนอง และในกรณีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะเสียค่าจดจำนอง 0.01% ของมูลค่าที่จำนองจนถึงวันที่ 31 ธ.ค. 2566 ตามมติคณะรัฐมนตรีปี 2566
ส่วนที่ 3 ค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ดอื่น ๆ มีตั้งแต่ค่าเดินทางซื้อขายที่ดิน ค่าคำขอโอนที่ดิน ค่านายหน้า ค่าพยานยืนยันการซื้อขาย ฯลฯ
สิ่งสำคัญของการซื้อขายที่ดิน คือ เมื่อผู้ซื้อและผู้ขายตกลงราคาที่ดินเรียบร้อยแล้ว จำเป็นต้องตกลงให้ชัดเจนว่าฝ่ายใดจะออก “ค่าใช้จ่ายการโอน” เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าอากรแสตมป์ และค่าธรรมเนียมอื่น ๆ หรือ “ออกกันคนละครึ่ง” จากนั้นก็นำข้อความที่ตกลงร่วมกันร่างเป็นลายลักษณ์อักษรในรูปแบบสัญญาก่อนการโอนกรรมสิทธิ์จริง ณ กรมที่ดิน
อ้างอิง: Youtube, bangkokbiznews, dol, sansiri, nha
