อสังหาฯ ‘ฮ่องกง’ เปิดศึกตัดราคา! ลดกระหน่ำถูกสุดรอบ 7 ปี รับเศรษฐกิจซบ

Key Points

• โครงการเฟสแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ CK Asset อยู่ในราคาเฉลี่ยราว 67,000 บาทต่อตารางฟุต ซึ่งถูกกว่าโครงการของบริษัทอื่นในละแวกเดียวกันมากถึง 16% 
• ข้อมูลจากทางการ สะท้อนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงหดตัวลง 14% ในปีที่แล้ว
• การลดราคาของอสังหาริมทรัพย์มือหนึ่ง ได้ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสอง โดยผู้ซื้อจะต่อรองขอส่วนลดเพิ่มอีก 5-10% 

“ฮ่องกง” เขตปกครองพิเศษซึ่งอยู่ใกล้กับมณฑลกวางตุ้งของจีน และเป็นหนึ่งในสถานที่โดดเด่นสำหรับการเป็นศูนย์กลางทางการเงินโลก อีกทั้งด้วยลักษณะที่เป็นเกาะและประชากรหนาแน่น จึงทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงติดอันดับโลกด้วย  

อย่างไรก็ตาม ฮ่องกงกำลังเปลี่ยนไป เมื่ออสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงต่างทำสงครามตัดราคากัน โดยเริ่มจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่อย่าง “CK Asset” ของลี กาชิง (Li Ka-shing) บุคคลที่รวยที่สุดในฮ่องกง ประกาศลดราคาอสังหาริมทรัพย์ของโครงการตัวเองในราคาต่ำที่สุดในรอบ 7 ปี

- อสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกง (เครดิต: Freepik)-

• การเปิดศึกสงครามราคาโดยลี กาชิง

สำนักข่าว South China​ Morning​ Post รายงานว่า สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ลี กาชิงประกาศตัดราคาลง เป็นแฟลตในชื่อโครงการว่า Coast Line II ซึ่งตั้งอยู่ในโซนโหยวถาง (Yau Tong) ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน MTR ราว 10 นาทีในทางมุมตะวันออกเฉียงใต้ของฝั่งเกาลูน ฮ่องกง และยังไม่ได้เปิดขายสู่สาธารณะอย่างเป็นทางการ

ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ต่ำสุดในรอบ 7 ปีนี้ ทำให้มีผู้สนใจมากกว่า 8,000 คน แห่วางเงินเพื่อเข้าประมูล 254 ยูนิตในโครงการดังกล่าว

สำหรับเฟสแรกของโครงการมี 132 แฟลตและมีราคาเฉลี่ยหลังหักส่วนลดอยู่ที่ 14,997 ดอลลาร์ฮ่องกงหรือราว 67,000 บาทต่อตารางฟุต ซึ่งมีราคาถูกกว่า 16% เมื่อเทียบกับโครงการส่วนใหญ่ที่เพิ่งเปิดตัวในละแวกเดียวกันอย่าง โครงการ Koko Mare และโครงการ Koko Rosso ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ Wheelock Properties ในย่านหลานเถียน (Lam Tin)

- รูปจำลองของแฟลตในโครงการ Coast Line II (เครดิต: CK Asset) -

• เหตุผลที่ลี กาชิง ใช้กลยุทธ์ตัดราคา

โจเซฟ เจิง (Joseph Tsang) ประธานของ JLL ในฮ่องกง บริษัทที่ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก ซึ่งก่อตั้งขึ้นในสหราชอาณาจักร กล่าวว่า “การเปิดตัวโครงการ Coast Line II เป็นจุดเริ่มต้นของสงครามราคา” และเขาเรียกกลยุทธ์เชิงรุกนี้ว่า เพื่อเรียกความสนใจจากลูกค้า และกระตุ้นให้กลุ่มที่ยังลังเลเรื่องราคาให้หันมาเปลี่ยนใจซื้อ

เจิงเสริมอีกว่า อันที่จริงแล้ว ส่วนลด 16% นี้ เมื่อเทียบกับโครงการอื่นของคู่แข่ง ไม่ได้ถึงกับทำให้รู้สึกช็อก แต่เป็นราคาที่สอดคล้องกับสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน โดยเมื่อดูดัชนีตัวเลขจากรัฐบาล จะเห็นได้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงหดตัวลงราว 14% ในปีที่แล้ว

นอกจากนั้น มุมมองเจิงต่อสิ่งที่บริษัท CK Asset ทำคือ การปรับราคาขายให้สอดคล้องกับความเป็นจริง เพราะถ้าโครงการใหม่ยังตั้งราคาเหมือนเดิม อาจขายออกช้าหรือถึงขั้นขายไม่ออก

• ราคาโปรโมชันอาจเปลี่ยนแปลงได้

ในส่วนโครงการเฟสสอง เจิงมองว่า อาจไม่ได้มีวิวทะเลมาด้วยเหมือนโครงการเฟสแรกซึ่งมี 228 ยูนิตและยังไม่ได้ประกาศขาย อีกทั้งเขาคาดการณ์ว่าบริษัท CK Asset อาจปรับราคาในเฟสเหล่านี้ขึ้นได้ในอนาคต

เรย์มอนด์ เฉิง (Raymond Cheng) กรรมการผู้จัดการของบริษัทหลักทรัพย์ CGS-CIMB มองว่า CK Asset มีแนวโน้มปรับขึ้นราคาโครงการได้ และคาดว่าราคาโดยเฉลี่ยของทั้งโครงการจะอยู่ที่อย่างน้อย 16,000 ดอลลาร์ฮ่องกงหรือราว 72,000 บาทต่อตารางฟุต

สำหรับอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการทั้งหมดอยู่ที่ 25-30% ซึ่งเป็นสัดส่วนที่เหมาะสม ถึงแม้ว่าจะต่ำกว่าผลตอบแทน 30-40% ของโครงการในตลอดหลายปีที่ผ่านมา

• ปัจจัยกดดันตลาดอสังหาฯ ฮ่องกง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกงเผชิญปัจจัยกดดันจากหลายด้าน ไม่ว่าจากต้นทุนดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และเศรษฐกิจจีนโดยรวมที่ชะลอตัวลง หลังจากวิกฤติโควิด-19 และวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ จนบรรดาธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องหันมาลดราคาลง

จากข้อมูลบริษัท JLL ระบุว่า หลายโครงการที่ก่อสร้างเสร็จ มีจำนวนยูนิตที่ขายไม่ออกแตะระดับสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2550 โดยจากทั้งหมด 83,000 ยูนิตที่เปิดให้จองซื้อได้ในฮ่องกง มี 18,000 ยูนิตอยู่ในโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว ส่วนที่เหลืออยู่ระหว่างการก่อสร้าง และคาดว่าจะมีอีกกว่า 25,000 ยูนิตเปิดขายในตลาดภายในปีนี้

ความน่ากังวลใจ คือ จำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่จะเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งหลังปีนี้ อาจเป็นอีกปัจจัยกดดันราคาอสังหาริมทรัพย์โดยรวมให้ต่ำลงอีก

เจิงแห่งบริษัท JLL มองว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงกำลังอยู่ในช่วงลำบากเช่นนี้ต่ออีก 2-3 ปีข้างหน้า และคาดว่าราคาบ้านจะร่วงลง 5-10% ในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ และอาจทำให้ราคาบ้านลดลงรวม 5-8% ตลอดทั้งปี

นอกจากนี้ การลดราคาของโครงการ Coast Line II หรืออสังหาริมทรัพย์มือหนึ่ง ได้ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองด้วย โดยผู้ซื้อจะต่อรองขอส่วนลดเพิ่มอีก 5-10% 

- ฮ่องกงยามค่ำคืนที่อ่าววิคตอเรีย (เครดิต: Freepik) -

จากความซบเซาของเศรษฐกิจจีนจนภาคธุรกิจต้องออกกลยุทธ์ลดราคาครั้งใหญ่ออกมา น่าติดตามต่อว่า แผนกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลจีนที่ออกมาล่าสุด จะเป็นแรงงัดให้ภาพรวมเศรษฐกิจจีนโดยเฉพาะภาคอสังหาริมทรัพย์ให้ฟื้นขึ้นได้หรือไม่

อ้างอิง: scmp