ผังเมืองใหม่ กทม. ดึงกำลังซื้อบ้านกลับเข้ากรุง ‘KKP’ เจาะลึก 5 ทำเล ได้-เสียประโยชน์

สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) ประเมินทิศทางตลาด “อสังหาริมทรัพย์” ว่าการประกาศใช้ “ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่” ซึ่งผ่อนปรนข้อกำหนดหลายประการ

จะเป็นตัวเปลี่ยนเกม พลิกโครงสร้างการแข่งขันของ “ตลาดที่อยู่อาศัย” ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จากอดีตที่ผู้ซื้อต้องขยับออกไปหาบ้านราคาจับต้องได้ในนนทบุรี ปทุมธานี นครปฐม หรือสมุทรปราการ

แต่กำลังซื้อส่วนหนึ่งจะ “เลี้ยวกลับ” เข้ากรุงเทพฯ ซึ่งอาจกระทบต่อยอดขาย และสภาพคล่องของโครงการในเขตปริมณฑลอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

กรทิพย์ พฤกษ์ประเสริฐดี นักวิจัยข้อมูลอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ และ กวิน สุปินะเจริญ ที่ปรึกษาการบริหารการออกแบบ-ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ KKP ให้ข้อมูลร่วมกันว่า การปรับปรุงผังเมือง กทม. ฉบับใหม่

คาดว่าประกาศใช้ปี 2570 จะเป็นตัวเปลี่ยนเกมครั้งสำคัญของตลาดที่อยู่อาศัย และส่งผลดีต่อผู้บริโภค เกิดพฤติกรรม “The Pull-Back Effect” หรือ “กำลังซื้อเลี้ยวกลับ” แบบค่อยเป็นค่อยไปดึงคนกลับมาซื้อที่อยู่อาศัยใน “กรุงเทพฯ” มากขึ้น 

เพื่อประหยัดต้นทุนการซื้อ และเวลาการเดินทาง ต่างจากช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ข้อจำกัดด้านผังเมืองผลักดันต้นทุน และกำลังซื้อออกสู่ชานเมือง

กลุ่มผู้ซื้อที่ได้ประโยชน์จากการปรับปรุงผังเมือง กทม. ฉบับใหม่ คือ กลุ่มที่ต้องการ “บ้านหลังแรก” เช่น เฟิร์สจ็อบเบอร์ มีแนวโน้มเปลี่ยนพฤติกรรมจากเช่าบ้าน หันมาซื้อบ้านแทนจากโอกาส และราคาที่เข้าถึงได้มากขึ้น 

รวมถึงกลุ่มพนักงานออฟฟิศก็จะได้บ้านตามแนวรถไฟฟ้าในงบถูกลง ส่วนกลุ่มผู้ซื้อบ้านราคาสูง จากเคยต้องซื้อบ้านชานเมืองราคาแพง ในภาวะเศรษฐกิจไม่ดีแบบนี้ก็มีโอกาสมองหาบ้านขนาดเล็กลง ใกล้เมืองมากขึ้น รองรับการขยายครอบครัว

KKP วิเคราะห์ว่าการปรับปรุงผังเมือง กทม.ใหม่ จะส่งผลให้ทำเลตลาดที่อยู่อาศัย “5 โซน”ได้ประโยชน์ และเสียประโยชน์ ได้แก่ 

1.โซนตลิ่งชัน ทวีวัฒนา ได้ประโยชน์จากการถูกปรับให้เป็นพื้นที่อยู่อาศัย (ย.4-ย.5, ก.2-ก.3) พัฒนาโครงการได้ยืดหยุ่นกว่าเดิมหลายเท่า (ยกเลิกข้อกำหนดการสร้างบ้านขั้นต่ำ 100 ตารางวา) ทำให้ผู้ประกอบการสามารถผุดโครงการบ้านเดี่ยว 50 ตารางวา หรือทาวน์โฮมพรีเมียมในเขตตลิ่งชันได้ในระดับราคาใกล้เคียงกับบางบัวทองหรือนครปฐม

ส่งผลให้ผู้บริโภคจะนำต้นทุนเวลามาคำนวณ ยอมลดขนาดที่ดินลงมาเล็กน้อย เพื่อแลกกับการอยู่ในเขตตลิ่งชันที่เชื่อมถนนบรมราชชนนีได้ทันที ซึ่งคุ้มค่ากว่าการต้องไปทนรถติดตรงคอขวดก่อนข้ามวงแหวนกาญจนาภิเษกในทุกๆ เช้า ผลกระทบที่หลีกเลี่ยงไม่ได้คือ ซัปพลายใหม่จะผุดขึ้นในเขตทวีวัฒนาเพื่อดักกำลังซื้อก่อนข้ามไปนนทบุรี และนครปฐม

​“โซนนนทบุรี และนครปฐม เป็นโซนที่กินส่วนแบ่งตลาดค่อนข้างสูง มูลค่าตลาดซื้อขายประมาณ 16,000 ล้านบาทต่อปี ตลาดบ้านแนวราบระดับราคา 8-15 ล้านบาท ในย่านบางใหญ่ บางบัวทอง และศาลายา เป็นหนึ่งในโซนที่จะเผชิญการแข่งขันโดยตรงจากการปลดล็อกผังเมืองใหม่”

​2.โซนดอนเมือง หทัยราษฎร์ ได้ประโยชน์จากร่างผังเมืองใหม่ ดอนเมือง-หลักสี่ ปรับให้เป็นพื้นที่สีส้มรองรับแอร์พอร์ต ซิตี้ (Airport City)ส่วนแถบหทัยราษฎร์ คลองสามวา ผ่อนปรนให้พัฒนาโครงการแนวราบได้หลากหลายขึ้น และการเพิ่ม FAR ช่วงริมถนนพหลโยธิน จะทำหน้าที่เป็นตาข่ายดักกำลังซื้อก่อนไหลออกสู่ปทุมธานี

​โดยมูลค่าตลาดซื้อขายที่อยู่อาศัยในโซนลำลูกกา รังสิต (ปทุมธานี) อยู่ที่ 12,000 ล้านบาทต่อปี แม้ย่านรังสิตจะมีโครงสร้างพื้นฐาน และเมกะโปรเจกต์หลายโครงการที่กำลังพัฒนา อาทิ 

• เซ็นทรัล รังสิต (เนื้อที่กว่า 761 ไร่)
• โปรเจกต์มิกซ์ยูส เมกา รังสิต
• อิเกีย รังสิต (เนื้อที่ 1,000 ไร่ บริเวณจุดตัดวงแหวนคลอง 5)
• รถไฟฟ้าสายสีแดงเข้มส่วนต่อขยาย (ช่วงรังสิต -ม.ธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต) รวม 4 สถานี 
• ทางยกระดับอุตราภิมุข ช่วงรังสิต - บางปะอิน (M5)

แต่ระยะเวลาในการพัฒนายังต้องใช้เวลาอีกหลายปี ผลกระทบจากผังเมือง กทม. ที่คาดว่าจะประกาศใช้ปี 2570 จะเข้ามากดดันตลาดก่อนแน่นอน 

“ผู้บริโภคที่เคยมองหาบ้านโซนรังสิต-นครนายก หรือลำลูกกา จะเริ่มชั่งน้ำหนักใหม่ การยอมจ่ายแพงขึ้นอีกนิดเพื่อซื้อบ้านย่านดอนเมือง สายไหม หทัยราษฎร์ หรือคลองสามวา แลกกับการได้ใช้รถไฟฟ้าสายสีเขียว และแดงโดยตรง ถือเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าในระยะยาว”

3.โซนฉลองกรุง การปลดล็อกพื้นที่บริเวณถนนฉลองกรุงเป็นพื้นที่เขียวทแยงขาว หรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ สามารถซอยแปลงที่ดินทำบ้านเดี่ยว (50 ตารางวา) บ้านแฝด (35 ตารางวา) หรือทาวน์โฮม (16-20 ตารางวา) ได้ 

โดยโซนที่เสียประโยชน์คือ หลวงแพ่ง-ลาดกระบัง สุวินทวงศ์ วัดศรีวารีน้อย ซึ่งมีมูลค่าตลาดซื้อขายประมาณ 7,400 ล้านบาทต่อปี เดิมกำลังซื้อคือ กลุ่มบุคลากรสนามบินสุวรรณภูมิ และนิคมอุตสาหกรรมลาดกระบัง ประมาณ 40,000 – 47,000 คน แต่การปรับผังเมือง กทม.ครั้งนี้จะเปิดโอกาสให้เกิดโครงการในทำเลที่ใกล้แหล่งงานมากกว่าเดิม

​4.โซนจอมทอง การอัปเกรดพื้นที่เขตจอมทอง จากพื้นที่สีส้ม (ย.5–ย.7) ให้เป็นพื้นที่สีน้ำตาล (ย.8–ย.10) หรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ทำให้สามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมได้พื้นที่อาคารเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ราคาขายต่อยูนิตปรับตัวลดลง และจะชิงกำลังซื้อมาจากโซนตากสิน-เพชรเกษม เนื่องจากระยะทางที่สั้นกว่า ทำให้ค่าใช้จ่ายในการเดินทางต่ำกว่า

​สำหรับโซนตากสิน-เพชรเกษม ปัจจุบันมีมูลค่าตลาดซื้อขายประมาณ 5,300 ล้านบาทต่อปี พื้นที่ตามแนวถนนหลักของรถไฟฟ้าสายสีเขียว และสายสีม่วงใต้เป็นทำเลหลักของการพัฒนาคอนโดมิเนียม รองรับกลุ่มพนักงานออฟฟิศรายได้กลางถึงสูง ปัจจุบันมีโครงการ High Rise ระหว่างพัฒนาประมาณ 20 โครงการ รวม 9,500 ยูนิต

​5.โซนลาดพร้าว รามอินทรา ได้ประโยชน์จากการปลดล็อก และอัปเกรดศักยภาพที่ดิน (Up-zoning) ในเขตลาดพร้าว และตามแนวถนนลาดพร้าว เพื่อรองรับรถไฟฟ้าสายสีเหลือง และจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าเส้นอื่นๆ จากที่ดินขนาดเท่าเดิมจะสามารถสร้างพื้นที่อาคาร (Gross Floor Area) ได้มากขึ้น 1.5-2 เท่า

ทำให้ราคาขายต่อยูนิตลดลง ดึงดูดทั้งกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และนักลงทุนจากโซนรัชดาภิเษก-พระราม 9 ให้ขยับมาสู่ย่านลาดพร้าว เพราะจะได้ราคาที่ต่ำลงหรือขนาดห้องที่ใหญ่ขึ้นในงบประมาณเท่าเดิม

​“โซนรัชดาภิเษกจะเสียประโยชน์ โดยปัจจุบันมีมูลค่าตลาดซื้อขายหลักเป็นสินค้าประเภทคอนโดมิเนียมประมาณ 10,800 ล้านบาทต่อปี ราคาขายปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง (เริ่มต้น 3 ล้านบาทขึ้นไป) ซอยหลักที่เป็นที่นิยมในการลงทุนและชาวต่างชาติจะอยู่บริเวณถนนห้วยขวาง สุทธิสารวินิจฉัย ประชาราษฎร์บำเพ็ญ และโชคชัยร่วมมิตร”

ผู้ประกอบการที่มีที่ดิน (Land Bank) อยู่ใน 5 โซนดังกล่าว จำเป็นต้องเตรียมความพร้อมเพื่อรับมือ โดย KKP มีข้อเสนอแนะเชิงกลยุทธ์ 2 ประการ ได้แก่ 

1.การบริหารจัดการต้นทุน ผู้ประกอบการชานเมืองต้องรักษาส่วนต่างราคา (Price Gap) ให้กว้างพอที่จะจูงใจให้ผู้ซื้อยอมแลกกับต้นทุนเวลาในการเดินทาง 

2.การเจาะตลาดกลุ่มเฉพาะ การแข่งขันด้วยราคาเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพออีกต่อไป โครงการชานเมืองจำเป็นต้องชูจุดขายด้านไลฟ์สไตล์ หรือฟังก์ชันพื้นที่ใช้สอยที่โครงการในเมืองไม่สามารถให้ได้ในระดับราคาเดียวกัน เพื่อสร้างแบรนด์ลอยัลตี้ที่แข็งแกร่ง

สำหรับสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงที่ผ่านมาค่อนข้างชะลอตัว ต่างจากปี 2560-2562 ก่อนโควิดระบาด ซึ่งมียอดขายค่อนข้างสูง คิดเป็นจำนวนกว่า 100,000 ยูนิตต่อปี แต่ปัจจุบันภาพรวมลดลงครึ่งหนึ่ง เฉลี่ย 40,000-50,000 ยูนิตต่อปี เกิดการปรับฐาน โอกาสที่จะเห็นภาพการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยกลับไปสู่จุดเดิมค่อนข้างยากหากไม่มีการเปลี่ยนแปลงกฎกติกา 

“แต่จากการปรับผังเมือง กทม. ฉบับใหม่ ประเมินว่าจะช่วยฟื้นยอดขายที่หายไปครึ่งหนึ่ง กลับมา 15-20% ทั้งจากการเปิดตัวโครงการใหม่ และการระบายสต๊อกเก่า โดยปัจจุบันในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีโครงการที่อยู่อาศัยรวม 3,000 โครงการ มียูนิตเหลือขายราว 200,000 ยูนิต”

 

 

 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์