ทุนอสังหาฯแห่ผุด'คอมมูนิตี้มอลล์'

ท่ามกลางการขยายตัวของ "ช้อปปิ้งคอมเพล็กซ์" ขนาดใหญ่ทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด ไม่เป็นอุปสรรคต่อการเปิดตลาดของศูนย์การค้าขนาดย่อม หรือ คอมมูนิตี้มอลล์ (Community Mall) ซึ่งกำลังเป็นที่นิยมทั้งในเชิงการลงทุน และการบริโภค จะเห็นว่ามีโครงการใหม่ทยอยเกิดขึ้นทั่วทุกมุมเมือง ตามการขยายตัวของชุมชน การเติบโตของกำลังซื้อ และไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ นิยมซื้อสะดวกใกล้บ้านมากขึ้น เป็นที่น่าสังเกตว่าบรรดาแลนด์ลอร์ด หรือเจ้าของที่ดิน รวมทั้งกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย ก้าวสู่ตลาดเป็น "ทุนใหม่" จำนวนไม่น้อย

สมาคมศูนย์การค้าไทย ให้คำจำกัดความธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์ หรือ เนเบอร์ฮู้ดมอลล์ 1 ใน 5 ประเภทธุรกิจศูนย์การค้า ที่มีพื้นที่ให้เช่าตั้งแต่ 5,000-40,000 ตร.ม. มีห้างสรรพสินค้าขนาดเล็กอย่างน้อย 1 ห้าง หรืออย่างน้อยต้องมี "ซูเปอร์มาร์เก็ต" ครอบคลุมกำลังซื้อ 5,000-200,000 คน ขึ้นกับขนาดของโครงการ มี "กำลังซื้อ" อาศัยอยู่ในบริเวณรัศมี 4-6 กิโลเมตร เกิดเทรนด์ธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์ท่ามกลางโครงการหมู่บ้าน และบริหารงานโดยกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัยมากขึ้น

สยามฟิวเจอร์ผุด15แห่งใน5ปี

นายนพพร วิฑูรชาติ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท สยามฟิวเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ เอสเอฟ ผู้พัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบเปิด (คอมมูนิตี้มอลล์) กล่าวว่า ธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์ยังมีแนวโน้มขยายตัวสูง แม้จะมีผู้ประกอบการเข้าสู่ตลาดพัฒนาโครงการใหม่เป็นจำนวนมาก แต่เชื่อว่าจะไม่เกิดภาวะ "ล้นตลาด" ในเร็ววันนี้

เนื่องจากการขยายตัวของเมือง ก่อเกิด "ชุมชนใหม่" มีความต้องการสินค้าและบริการตามการเติบโตทางสังคม รายได้ และเศรษฐกิจ ยิ่งมีการพัฒนาเมกะโปรเจ็คต่างๆ ทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด เป็นโอกาสของอุตสาหกรรมค้าปลีกในรูปแบบต่างๆ ทั้งโครงการขนาดใหญ่ ขนาดเล็ก

สำหรับกลุ่มสยามฟิวเจอร์ฯ มุ่งพัฒนาโครงการใหม่เฉลี่ย 3 แห่งต่อปี ต่อเนื่องในช่วง 5 ปีจากนี้ ทั้งการลงทุนขนาดใหญ่และขนาดเล็ก หรือจะมีโครงการใหม่เปิดบริการอย่างน้อย 15 แห่ง เฉลี่ยลงทุนแห่งละ 500 ล้านบาทในขนาดพื้นที่เช่าตั้งแต่ 10,000-15,000 หมื่นตร.ม.

"ศูนย์การค้าแบบเปิดหรือคอมมูนิตี้มอลล์เป็นคอนเซ็ปต์และธุรกิจหลักของสยามฟิวเจอร์ฯ ที่มีความเชี่ยวชาญ มองว่าตลาดยังมีโอกาสเติบโตได้อีกมาก ในสิ้นปี 2560 คาดการณ์จะมีพื้นที่ขายเพิ่มขึ้นอีกถึง 2 แสนตร.ม. จากปัจจุบันมีพื้นที่ให้เช่ารวม 4.5 แสนตร.ม."

ชู 3 จุดแข็งแนะผู้ประกอบการ

ผู้บริหารสยามฟิวเจอร์ฯ กล่าวอีกว่า การพัฒนาโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ให้มีศักยภาพและประสบความสำเร็จ ต้องมีครบ 3 องค์ประกอบ กล่าวคือ "ทำเลที่ดี" ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของธุรกิจค้าปลีกทุกประเภท "คอนเซ็ปต์" ของโครงการที่ชัดเจนมีความแตกต่างจากคู่แข่งขัน สุดท้าย "การบริหารแบบมืออาชีพ"

ในฐานะผู้นำตลาดคอมมูนิตี้มอลล์ มีการขยายแบบเครือข่าย หรือ เชนสโตร์ สะท้อนความเชี่ยวชาญที่กำลังถูก "ต่อยอด" ทางธุรกิจผ่านความร่วมมือในรูปแบบต่างๆ โดยล่าสุดได้ลงนามบันทึกความเข้าใจกับบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) พัฒนาโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ ขนาด 8,000-10,000 ตร.ม.ภายในพื้นที่โครงการลุมพินี ทาวน์ ชิป รังสิต คลอง 1 ซึ่งนับเป็นโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ของแอลพีเอ็น คาดเปิดบริการปลายปี 2556 นี้

"เป็นโครงการนำร่อง ซึ่งในอนาคตสยามฟิวเจอร์ฯ และแอลพีเอ็น ยังจะมีการพัฒนาโครงการร่วมกันอีกหลายแห่งในทำเลที่มีศักยภาพและมีกำลังซื้อ"

อสังหาฯ แห่ลงทุนคอมมูนิตี้มอลล์

ทั้งนี้จากการสำรวจตลาดพบว่ากลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯ เปิดการลงทุนธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะนักลงทุนที่มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ โดย บริษัท วังทอง กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) เตรียมพัฒนาโครงการคอมมูนิตี้มอลล์แห่งแรกที่อยุธยา ลงทุนกว่า 1,000 ล้านบาท พื้นที่ประมาณ 10 ไร่ ในโครงการบ้านแนวใหม่ The Palazzetto วังน้อย ภายใต้แนวคิด “ที่นี่ อิตาลี..เมืองไทย” บ้านท่ามกลางสถาปัตยกรรมแคว้นทัสคานี อิตาลี ล้อมด้วยคอมมูนิตี้มอลล์สไตล์อิตาลี

ขณะที่ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) มีการพัฒนาคอมมูนิตี้มอลล์ ภายใต้ชื่อ “SENA Fest” เปิดบริการเดือนมี.ค.ที่ผ่านมา กลุ่ม "โตโยต้า ทีบีเอ็น" ประสบความสำเร็จจาก "พาซิโอ" คอมมูนิตี้มอลล์สาขาแรกย่านถนนอ่อนนุชที่เปิดบริการร่วมไปกับโชว์รูมและศูนย์บริการรถยนต์โตโยต้า ขยายตลาดย่านสุขาภิบาล 3 และกาญจนาภิเษก

นางสาวกฤษชนก ปัทมสัตยาสนธิ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อินเด็กซ์ ลิฟวิ่งมอลล์ จำกัด กล่าวว่า ธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์มีแนวโน้มขยายตัวสูงอย่างต่อเนื่อง มีนักลงทุนเข้าพัฒนาโครงการ 10-15 แห่งต่อปี ซึ่งจะมีการลงทุนในอัตราดังกล่าวนี้อีกหลายปีข้างหน้า โดยทำเลหลักเน้นเกาะแนวรถไฟฟ้า และย่านชานเมืองที่มีกำลังซื้อ รวมทั้งการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) ในปี 2558 เป็นโอกาสทางธุรกิจสำหรับคอมมูนิตี้มอลล์ จากการหลั่งไหลเข้ามาของทุน แรงงาน และนักท่องเที่ยวต่างชาติ ที่จะเข้ามาเมืองไทยเทียบประเทศเพื่อนบ้าน

“โอกาสของธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์มีมาก การเปิดเออีซีคาดการณ์ว่าจะมีคนแห่เข้าเมืองไทยมากกว่า ชาวต่างชาติเข้ามาภาคบริการมากขึ้น คอมมูนิตี้มอลล์จะตอบโจทย์ทั้งเชิงการลงทุนและความต้องการของลูกค้า”

สอดคล้องกับข้อมูลของคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ระบุด้วยว่า การขยายตัวของคอมมูนิตี้มอลล์อย่างต่อเนื่อง นับเป็นพื้นที่เชิงพาณิชยกรรมมีขนาดเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วรองจากพื้นที่ห้างสรรพสินค้าและไฮเปอร์มาร์เก็ต คาดว่าในปีหน้าพื้นที่คอมมูนิตี้มอลล์จะเพิ่มขึ้นแซงหน้าไฮเปอร์มาร์เก็ตที่ปัจจุบันมีปริมาณพื้นที่รวม 6.65 แสนตร.ม. จาก 6.25 แสนตร.ม.ในสิ้นปี 2555

“พฤติกรรมลูกค้าหันซื้อสินค้าใกล้บ้านมากกว่าเข้าไปซื้อสินค้าในเมือง หรือในห้างสรรพสินค้า ศูนย์การค้า เลี่ยงปัญหารถติด หาที่จอดรถยาก” นางสาวกฤษชนกกล่าว

สำหรับการลงทุนในธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์ของอินเด็กซ์ฯ เชื่อว่ามีช่องว่างทางการตลาด แม้จะมีศูนย์การค้ายักษ์ใหญ่ โดยเฉพาะเซ็นทรัลขยายเครือข่ายเข้าไปในทุกจังหวัดทั่วประเทศ หากมี “ดีมานด์” และกำลังซื้อเพียงพอ รวมทั้งราคาที่ดินไม่สูงเกินไปจะสามารถเปิดการลงทุนได้แน่นอน ผ่านโมเดลธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์ ภายใต้ชื่อ “เดอะวอล์ค” ตั้งเป้าหมายใน 5 ปีข้างหน้าเปิดบริการให้ได้ 5 แห่งทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด เม็ดเงินลงทุนกว่า 4,000 ล้านบาท หรือเฉลี่ยลงทุนเฉลี่ยแห่งละ 800 ล้านบาทขนาดพื้นที่โครงการ 4.5 หมื่น ตร.ม.

ชูจุดขาย "อินดอร์"

สำหรับ “เดอะวอล์ค” เป็นคอมมูนิตี้มอลล์ ที่มีรูปแบบเป็นอินดอร์ (Indoor) ทั้งหมด ถือเป็นที่แรกและที่เดียวในประเทศไทย ติดตั้งเครื่องปรับอากาศทั้งอาคาร ปัจจัยเรื่องสภาพอากาศ จึงไม่มีปัญหาต่อลูกค้า นับเป็นการฉีกแนวจากคอมมูนิตี้มอลล์ส่วนใหญ่พัฒนาโครงการในรูปแบบของเอาท์ดอร์ (Outdoor) หรือ โอเพ่นแอร์ (Open Air)

โดยแต่ละสาขาจะมีคอนเซ็ปต์หรือดีไซน์ของสถาปัตยกรรมที่แตกต่างกันตามลักษณะของพื้นที่และไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคในพื้นที่นั้นๆ พร้อมแม่เหล็กหลัก คือ อินเด็กซ์ ลิฟวิ่งมอลล์ รวมทั้งร้านค้าปลีกอาทิ ดิสเคาน์สโตร์ หรือซูเปอร์มาร์เก็ตขนาดย่อม ร้านอาหาร แฟชั่น ฯลฯ

“อินเด็กซ์ฯ ต้องการต่อยอดธุรกิจในฐานะผู้นำธุรกิจค้าปลีกสินค้าเฟอร์นิเจอร์และของตกแต่งบ้าน เป็นการขยายฐานลูกค้าและเป็นช่องทางใหม่ๆ ในการสร้างรายได้ให้กับบริษัท” ผู้บริหารอินเด็กซ์ฯ กล่าวและว่า

ปัจจุบัน เดอะวอล์ค เปิดบริการ 2 สาขา ได้แก่ ราชพฤกษ์ และเกษตร-นวมินทร์

ราชพฤกษ์-ศรีนครินทร์คึกคัก

ทั้งนี้ ถนนรอบนอกกรุงเทพฯ ทั้งย่านพระราม 2, พระราม 3, รามอินทรา, บางนา, เกษตร-นวมินทร์ ฯลฯ ล้วนมีกลุ่มทุนทั้งหน้าเก่า-รายใหม่ ทยอยเปิดตลาดด้วยคอนเซ็ปต์ที่แตกต่าง เพื่อสร้าง 'เอกลักษณ์' ดึงดูดลูกค้าในชุมชนและรัศมีใกล้เคียงเข้าใช้บริการ

โดยเฉพาะย่าน "ราชพฤกษ์" ตั้งแต่ "เดอะเซอร์เคิล" บนเนื้อที่ 21 ไร่ มูลค่ากว่า 500 ล้านบาท ของบริษัท สุวรรณ ราชพฤกษ์ ปาร์ค จำกัด "เดอะวอล์ค" ของกลุ่มเฟอร์นิเจอร์และตกแต่งบ้าน อินเด็กซ์ ลิฟวิ่ง มอลล์ บนที่ดิน 25 ไร่ "พียวเพลส" ของ บริษัท เพียวสัมมากร ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด บนพื้นที่ 10 ไร่ ริมถนนใหญ่ราชพฤกษ์ หน้าหมู่บ้านสัมมากร

"พฤติกรรมผู้บริโภคย่านราชพฤกษ์ เป็นครอบครัวรุ่นใหม่ คู่รักเพิ่งแต่งงาน ในช่วงสุดสัปดาห์มักมองหาแหล่งสังสรรค์ พบปะ หาที่รับประทานอาหาร ส่งบุตรหลานเข้าในเมืองเพื่อกวดวิชาหรือเรียนกิจกรรมเสริมต่างๆ เป็นโจทย์ในการพัฒนาโครงการรองรับโอกาสทางการตลาดมหาศาล" ผู้บริหารอินเด็กซ์กล่าว

ขณะที่โซนกรุงเทพฯ ตะวันออก ช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมามีโครงการคอมมูนิตี้มอลล์แห่งใหม่ของกลุ่มธนิยะ เปิดบริการเพิ่มบนถนนศรีนครินทร์ ภายใต้ชื่อ "ธัญญะ ช้อปปิ้ง พาร์ค" ไม่ห่างกัน บริษัท เอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน) ผู้บริหารศูนย์การค้าเอ็มบีเค เปิดบริการโครงการเนเบอร์ฮู้ด มอลล์ ภายใต้ชื่อ “เดอะ ไนน์” บนถนนพระราม 9 (พรีเมียร์พระราม 9 เดิม) โดยขณะนี้อยู่ระหว่างเตรียมแผนขยาย "เฟส 2"

ด้านข้อมูลศูนย์วิจัยกสิกรไทย ระบุว่า คอมมูนิตี้มอลล์เป็นธุรกิจค้าปลีกที่ยังคาดว่าจะได้รับความนิยมต่อไปในอนาคต เพราะเป็นธุรกิจค้าปลีกที่เน้นรูปแบบสอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ที่สำคัญเข้าถึงแหล่งชุมชนได้ง่ายกว่าค้าปลีกรูปแบบอื่นๆ

ข้อมูลจากเอแบคโพลล์ สะท้อนด้วยว่า พฤติกรรมผู้บริโภคมีความรู้สึกเชิงบวกต่อคอมมูนิตี้มอลล์ เพราะมีภาพลักษณ์ที่โดดเด่นกว่าห้างสรรพสินค้า หรือ ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ในเรื่องการเป็นแหล่งนัดพบปะสังสรรค์ และแหล่งรับประทานอาหาร แน่นอนว่า ถึงไม่มีสินค้าและบริการครบครันทันสมัยเฉกเช่นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ก็ไม่ใช่ประเด็นสำคัญ เพราะเหตุผลหลักที่ผู้บริโภคเลือกไปคอมมูนิตี้ มอลล์ มากขึ้น คือ "ใกล้บ้าน" นั่นเอง