ที่ดินริมเจ้าพระยาพุ่ง'3เท่า'

ราคาที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยาขยับตัวแรง หลังทุนอสังหาฯ-ค้าปลีก แห่ขึ้นโครงการขนาดใหญ่ คอนโดมิเนียมทยอยเปิดตัวย่านเจริญกรุง-เจริญนคร ระบุปริมาณคอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยาครึ่งปีแรก สูงถึง 16,450 ยูนิต หลังบูมสุดขีดจากย่านการค้าและแหล่งชอปปิง ส่งผลราคาที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยาบริเวณฝั่งธนฯ พุ่ง 300 % ในรอบ 3 ปี

ตลาดอสังหาริมทรัพย์พื้นที่ริมสองฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา เริ่มมีความเคลื่อนไหวนับตั้งแต่ปี 2546 และยิ่งมีความคึกคักมากขึ้น หลังจากแผนการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ 8 โครงการ มูลค่ากว่า 8 หมื่นล้านบาทกำลังจะเกิดขึ้น จากกระแสบูมโครงการ "เอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ฟร้อนท์" ของกลุ่มทีซีซีแลนด์ ดันราคาที่ดินริมน้ำขยับ ขณะที่โครงการ "มิกซ์ยูส" ที่อยู่อาศัย-โรงแรม-พื้นที่ค้าปลีก มาแรง หวังสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ จากข้อจำกัดของทำเลที่อยู่ไกลระบบราง

จากการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ของบริษัทคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านการตลาดอสังหาริมทรัพย์ พบว่าผู้ประกอบการรายใหญ่มีการลงทุนอย่างคึกคัก ทั้งคอนโดมิเนียม และพื้นที่ค้าปลีก โดยเฉพาะการลงทุนโครงการคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2547 เป็นต้นมา จนปัจจุบันซัพพลายของคอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยาในช่วงครึ่งแรกปี 2557 อยู่ที่ประมาณ 16,450 ยูนิต

หากย้อนหลังไปในช่วงก่อนปี 2540 มีโครงการริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่สร้างเสร็จ แบ่งเป็น โครงการคอนโดอยู่ที่ประมาณ 2,700 ยูนิต และมีโรงแรมระดับ 4 - 5 ดาวจำนวน 4 แห่ง จำนวนห้องรวม 2,360 ห้อง

โดยราคาขายเฉลี่ยของคอนโดในบริเวณนี้ในไตรมาสสองปี 2557 อยู่ที่ประมาณ 118,000 บาทต่อตร.ม. โดยมีบางโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 150,000 บาทต่อตร.ม. และบางโครงการขายที่ประมาณ 84,000 บาทต่อตร.ม.ซึ่งราคาขายของคอนโดบริเวณนี้ปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ปัจจัยหลักเป็นผลจาก "ราคาที่ดิน" ที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นตลอดในระยะเวลา 3 - 4 ปีที่ผ่านมา

'เจริญนคร-เจริญกรุง' โตสูง

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด ให้ข้อมูลว่า บริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา ทั้งย่านถนนเจริญนคร และถนนเจริญกรุง จัดเป็นพื้นที่ที่มีแนวโน้มเติบโตสูง เพราะมีปัจจัยพื้นฐานที่ได้เปรียบ คือ ตั้งอยู่ไม่ไกลจากใจกลางธุรกิจ ประชากรมีกำลังซื้อสูง ใกล้ทางด่วน และไม่ไกลจากรถไฟฟ้า ทำให้ที่ผ่านมามีโครงการเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะคอนโดได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการลงทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2547 และคาดว่าความสนใจลงทุนจะมีต่อเนื่องไปอีก 3 - 4 ปีจากนี้ หลังจากกลุ่มทุนใหญ่จากหลากธุรกิจ ประกาศเข้ามาพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา

ทั้งนี้ พบว่าคอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่ตั้งอยู่บนถนนเจริญนคร และถนนเจริญกรุง ส่วนใหญ่จะสร้างเสร็จแล้ว และไม่มีโครงการเปิดขายใหม่ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา ปัจจุบันมีคอนโดที่จะเปิดขายในปี 2557 มีมากกว่า 700 ยูนิต รวมทั้งยังมีโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างอีกหลายโครงการ เมื่อรวมกับซัพพลายคอนโดเดิม ในบริเวณนี้มีอยู่ประมาณ 5,600 ยูนิต

ที่ดินริมน้ำพระราม3ยังรอการพัฒนา

ดังนั้น อัตราการขายของคอนโดในบริเวณนี้จึงค่อนข้างสูง อยู่ที่ประมาณ 85% มีคอนโดที่เหลือขายอย่ในบริเวณนี้ประมาณ 230 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งน่าจะยังเป็นที่สนใจของผู้ซื้อ เพราะโครงการที่จะเปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งหลังปี 2557 จะมีราคาขายที่สูงกว่าโครงการที่สร้างเสร็จในพื้นที่นี้ รวมถึงยังมีโครงการที่ยังไม่ได้เริ่มก่อสร้าง จะพร้อมเข้าอยู่ในอีก 3 ปีข้างหน้า

เขายังให้ข้อมูลว่า ในอดีตโครงการคอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยาส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดลักชัวรี่ นอกจากนี้ยังมีโครงการพื้นที่ค้าปลีก และโรงแรมอีกหลายแห่งที่เปิดให้บริการริมแม่น้ำเจ้าพระยา ในขณะที่พื้นที่ริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาตามถนนพระราม 3 ยังคงมีที่ดินว่างเปล่าอีกหลายแปลงที่รอการพัฒนา โดยบางแปลงบอกขายพร้อมกับใบอนุญาตก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่

นายสุรเชษฐ กล่าวต่อว่า การประกาศแผนการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ในอนาคตพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ยิ่งทำให้พื้นที่บริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยาคึกคึกมากขึ้น โดยโครงการที่อยู่ในแผนการพัฒนาบริเวณดังกล่าวมีมากถึง 8 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 8 หมื่นล้านบาท ได้แก่ 1.โครงการไอคอนสยามของกลุ่มสยามพิวรรธน์ และแมกโนเลีย

2.เดอะเพนนินซูล่า เรสซิเดนท์ อยู่ภายในโครงการโรงแรมเพนนินซูล่า 3.แคลพสัน เดอะริเวอร์ เรสซิเดนท์ อยู่ภายในโครงการคอนโดมิเนียมเดอะริเวอร์ 4.แลนด์มาร์ค วอเตอร์ฟรอนท์ของกลุ่มคันทรี่กรุ๊ป ประกอบด้วยคอนโดมิเนียมสูง 73 ชั้น 350 ยูนิตเป็นสิทธิการเช่า และโรงแรม 2 โรงแรมโดยคาดว่าจะใช้งบลงทุนประมาณ 16,000 - 17,000 ล้านบาท

5.เอเชียทีค เดอะริเวอร์ฟรอนท์โครงการ 2 ยังไม่มีแผนการพัฒนาที่ชัดเจนออกมา 6.โครงการแม่น้ำเรสซิเดนท์อยู่ภายในโครงการโรงแรมแม่น้ำ 7.โรงแรมอวานี ริเวอร์ไซด์ กรุงเทพ ของกลุ่มไมเนอร์ริมถนนเจริญนคร และ 8.ที่ดินของบริษัท เสริมสุข จำกัด (มหาชน) จำนวน 10 ไร่เศษ ข้างโครงการเดอะริเวอร์ ที่อยู่ระหว่างการประมูล ซึ่งคาดว่าน่าจะพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่

3 ปีราคาที่ดินปรับขึ้น 3 เท่าตัว

ในส่วนของราคาที่ดิน การมีโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง เช่น เอเชียทีคฯ ขณะที่จำนวนที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่อยู่ในเขตใจกลางพื้นที่กรุงเทพฯ ที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาฯนั้น เหลืออยู่ไม่มากนักในปัจจุบัน ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก ราคาซื้อขายที่ดินในฝั่งธนบุรีในช่วงระหว่างปี 2554 อยู่ที่ประมาณ 110,000 บาทต่อตร.วา ปรับเพิ่มขึ้นมาตลอดในช่วง 2 - 3 ปีหลังจากนั้น โดยราคาซื้อขายในปี 2554 อยู่ที่ประมาณ 265,000 บาทต่อตร.วา หรือปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 40% แต่ในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 350,000 บาทต่อตร.วา หรือปรับขึ้นมามากกว่า 300% เพราะที่ดินที่มีศักยภาพในฝั่งธนบุรีนั้น แม้ว่าจะยังมีเหลืออยู่แต่ว่าอาจจะอยู่ในทำเลที่ไม่ดีนัก ดังนั้นที่ดินที่อยู่ในทำเลที่ดีๆ จึงมีราคาสูงขึ้น แต่ในบางทำเลอาจจะมีราคาสูงหรือต่ำกว่านี้ขึ้นอยู่กับศักยภาพของที่ดิน

เทรนด์ "มิกซ์ยูส" ริมน้ำมาแรง

อย่างไรก็ตาม ทำเลที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่เห็นวิวแม่น้ำสวยงาม ก็ยังพบข้อด้อยที่สำคัญ ทำเลที่ตั้งที่อาจจะไกลจากระบบขนส่งมวลชนระบบราง ไม่สามารถเปรียบเทียบกับคอนโดลักชัวรี ที่อยู่ในเขตกรุงเทพฯชั้นในตามแนวรถไฟฟ้าได้ จึงต้องมีการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ เช่น สร้างพื้นที่ค้าปลีกมาสนับสนุน หรือสร้างแรงดึงดูดใจคนซื้อโดยการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยผสมผสานกับโรงแรม (มิกซ์ยูส) เพื่อให้ผู้ที่ซื้อคอนโดสามารถปล่อยเช่ายูนิตของตนเองผ่านโรงแรมในโครงการได้ อีกทั้งการที่มีผู้ให้บริการโรงแรมมาเป็นผู้บริหารพื้นที่ส่วนกลางก็สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการได้เช่นกัน

ด้านนางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า การพัฒนาที่ดินริมน้ำเจ้าพระยา หลังจากนี้จะพัฒนาได้ยากขึ้น เนื่องจากพบว่ามีพื้นที่ขนาดใหญ่ 40-50 ไร่ เหลือน้อยมาก นอกจากนี้ปัญหาที่พบคือทำเลไม่ดีพอ โดยเฉพาะพื้นที่เข้าออกถนนใหญ่

ขณะที่ นายเดชา ตั้งสิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แม่น้ำ เรสซิเดนท์ จำกัด และรองประธานโรงแรมรามาดา พลาซ่า แม่น้ำ ริเวอร์ไซด์ กล่าวว่า ได้พัฒนาโครงการริมแม่น้ำเจ้าพระยาอย่างต่อเนื่อง เพื่อรองรับการเติบโตของทำเลย่านนี้ ที่จะเป็นศูนย์กลางความเจริญแห่งใหม่ในกรุงเทพฯ

เรือด่วนเจ้าพระยา-ยิบอินซอย โดดร่วม

ที่ผ่านมายังพบความเคลื่อนไหวของทุนน้อยใหญ่ในการพัฒนาที่ดินริมแม่น้ำ อย่างตระกูล "พิชัยรณรงค์สงคราม" เจ้าของธุรกิจเรือด่วนเจ้าพระยา งัดแลนด์แบงค์ริมแม่น้ำ บริเวณท่าเรือมหาราชผุดคอมมูนิตี้มอลล์ ในพื้นที่ 3 ไร่ ลงทุนกว่า 500 ล้านบาท รับกระแสท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรมริมน้ำบูม ต่อยอดธุรกิจเดินเรือด่วนเจ้าพระยา และธุรกิจโรงแรม ถือเป็นคอมมูนิตี้มอลล์แห่งแรกย่านเกาะรัตนโกสินทร์ชั้นใน

นอกจากนี้ ยังเตรียมพัฒนาโครงการพัฒนาอสังหาฯริมแม่น้ำเจ้าพระยา คือ การปรับปรุง (รีโนแวต) บูทีคโฮเทล ชื่อ “ริวา อรุณ” ในฝั่งท่าเตียน ขนาด 1 ไร่ ในยังมีแผนจะพัฒนาที่ดิน 2 ไร่บริเวณวังหลัง จากตลาดนัดเป็นไลฟ์สไตล์มอลล์ขนาดเล็ก ประมาณ 4,300-4,500 ตารางเมตร และแผนพัฒนาที่ดินริมน้ำบริเวณบางศรีเมือง ตรงข้ามท่าเรือนนทบุรี ซึ่งเป็นสำนักงานใหญ่ของธุรกิจเรือด่วนเจ้าพระยา มีเนื้อที่เหลือประมาณ 4 ไร่ ใกล้แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่กำลังก่อสร้างแล้วเสร็จกลางปี 2559

ตระกูล "ยิบอินซอย" พ่อค้าเก่าแก่เป็นอีกหนึ่งตระกูลที่มีแผนที่จะพัฒนาโครงการริมแม่น้ำเจ้าพระยา ตามแผนการเพิ่มความหลากหลายทางธุรกิจจากธุรกิจค้าแร่รายแรกในไทย สู่ธุรกิจไอที และล่าสุดคือการรุกเข้าสู่ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเตรียมจะนำที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยาย่านเจริญกรุงกว่า 4 ไร่ ใกล้โครงการเอเชียทีคฯ ผุดธุรกิจค้าปลีก (รีเทล) -สำนักงานให้เช่า ในระยะ 6-7 ปีจากนี้

"บริษัทมีที่ดินแปลงหนึ่งติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา ย่านเจริญกรุง ซึ่งอยู่ใกล้ๆ กับวัดพระไกร ในอดีตที่แห่งนี้เป็นโกดังเก็บปุ๋ย หนึ่งในกิจการที่ดำเนินการโดยยิบอินซอย แต่ได้รื้อทิ้งโกดังนี้ไปแล้วกว่า 20 ปี ปัจจุบันกลายเป็นที่ดินโล่งๆ ยังไม่มีการใช้ประโยชน์จากสถานที่ แต่โครงการคอนโดแห่งหนึ่งที่สร้างติดกันกับพื้นที่ได้ขอเช่าไว้ เพราะต้องการเพิ่มวิวทางสายตาให้กับลูกบ้านผู้อยู่อาศัย ตอนนี้เหลือสัญญาเช่าอีก 6-7 ปี หลังจากนั้นเราก็จะนำพื้นที่บริเวณนี้มาพัฒนา" มรกต ยิบอินซอย ประธานกรรมการ บริษัท ยิบอินซอย จำกัด กล่าว