คอนโด'พัทยา'วิกฤติ หยุดก่อสร้าง-ชะลอโอน

เหตุภาระผ่อนเพิ่มขึ้นทันที 40-50% แก้เกมเพิ่มระยะผ่อนนานขึ้น-ประกาศขายต่อให้ลูกค้า "คอลลิเออร์ส"ชี้ซัพพลายเหลือขายอื้อ ทำเล"จอมเทียน"หนักสุดกว่า 7 พันยูนิต ด้านธุรกิจโรงแรมเผยกระตุ้นตลาดรัสเซียไม่ฟื้น หันหาตลาดจีนและคนไทยทดแทน

ตลาดคอนโดมิเนียมพัทยา เข้าสู่ภาวะชะลอตัวมาตั้งแต่ปี 2557 หลังเปลี่ยนแปลงการบริหารประเทศ ทำให้ยอดขายห้องชุดหดตัวไม่น้อยกว่า 20 % จากภาวะปกติ เพราะเป็นตลาดพึ่งนักท่องเที่ยวต่างประเทศ โดยเฉพาะตลาดหลักคือรัสเซีย เมื่อมาประสบภาวะกฤติเศรษฐกิจ และค่าเงินรูเบิลอ่อนค่า ยิ่งทำให้อสังหาริมทรัพย์ในพัทยายิ่งได้รับผลกระทบหนักขึ้นไปอีก ไม่ต่างจากธุรกิจโรงแรมในพื้นที่ ที่เผชิญชะตากรรมเดียวกัน

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดการณ์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพัทยาปีนี้ว่า จะยังคงชะลอตัวต่อเนื่องจากปี 2557 โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งปัจจุบันมีซัพพลายเหลือขายค่อนข้างมาก โดยพัทยานับเป็นตลาดคอนโดใหญ่ "อันดับ 2" รองจากกรุงเทพฯ ปัจจุบันพบว่า เริ่มมีคอนโดบางโครงการ "หยุดการก่อสร้าง" และบางโครงการที่ถึงกำหนดการโอนกรรมสิทธิ์ พบว่าลูกค้ามารับโอนน้อยลง

โดยปัญหาที่เกิดขึ้น ส่วนหนึ่งเกิดจากวิกฤตค่าเงินรูเบิลของรัสเซียที่อ่อนตัวลงรุนแรง ส่งผลกระทบต่อภาคท่องเที่ยวและภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดพัทยา ภูเก็ต และสมุย ที่มีรัสเซียเป็นลูกค้ารายใหญ่ ซึ่งที่ผ่านมานักลงทุนรัสเซียมาซื้อคอนโดในพัทยาจำนวนมาก ทั้งผ่อนดาวน์ไว้หรือวางมัดจำไว้ ขณะนี้ต้องเอาเงินมาเพิ่ม "เท่าตัว" จึงอาจเกิดการทิ้งเงินดาวน์

"ตอนนี้ตลาดคอนโดที่เน้นลูกค้ารัสเซียค่อนข้างแย่ เพราะค่าเงินรูเบิล เมื่อเทียบกับค่าเงินบาท หายไป 40% เพราะช่วงต้นปี 2557 ค่าเงิน 1 รูเบิลเท่ากับ 1 บาท แต่ตอนนี้ 1 รูเบิลเท่ากับ 60 สตางค์ ลูกค้าที่วางเงินดาวน์ และมีการผ่อนดาวน์อยู่ ภาระการผ่อนเพิ่มขึ้นทันที 40-50% จนเริ่มมีข่าวว่าผู้ประกอบการบางรายซึ่งเป็นรายใหญ่ในพัทยา เน้นทำโครงการขายให้ลูกค้ารัสเซีย หยุดก่อสร้างโครงการ"

ยืดระยะผ่อน-ช่วยขายต่อให้ลูกค้า
ด้านนายสมภพ วาณิชเสนี กรรมการผู้จัดการ บริษัท ดิ เออเบิ้ล พร็อพเพอร์ตี้ ผู้พัฒนาคอนโดและอสังหาฯ โดยเฉพาะที่พัทยา ระบุว่า ปัญหาค่าเงินรูเบิลอ่อนค่า ส่งผลกระทบกับลูกค้ารัสเซียที่เริ่มมีปัญหาผ่อนดาวน์และส่อว่าจะเกิดปัญหาทิ้งดาวน์ โดยปัจจุบันบริษัทมีลูกค้ารัสเซีย 10 ราย อยู่ระหว่างเตรียมโอนโครงการ "อควา" ที่พัทยา
"ลูกค้ารัสเซียปกติจะให้จ่ายเงินดาวน์ 30-50% ของราคาคอนโด แต่จากค่าเงินที่อ่อนค่าลงอย่างมาก ทำให้ราคาสินทรัพย์ต้องผ่อนชำระเพิ่มสูงขึ้น ซึ่งบริษัทช่วยแก้ปัญหาด้วยการเพิ่มเวลาผ่อนชำระนาน 2 ปี และช่วยประกาศขายใหม่หากลูกค้าต้องการปล่อย”

รูเบิลอ่อนผ่อนชำระเพิ่ม2เท่า
นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) ผู้ดำเนินธุรกิจให้บริการด้านที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ค่าเงินรูเบิลของรัสเซียที่อ่อนค่าลงกว่า 50% ทำให้การผ่อนชำระเพิ่มขึ้นเป็น 2 เท่า ทำให้ผู้พัฒนาโครงการในพัทยาที่จับกลุ่มรัสเซียอาจจะประสบปัญหา
"เงินรูเบิลรัสเซียที่อ่อนค่าลง ทำให้ขณะนี้ชาวรัสเซียหลายคนหยุดการชำระค่าผ่อนดาวน์อสังหาฯในพัทยา โดยที่ผ่านมานักท่องเที่ยวรัสเซียนิยมเข้ามาซื้อและผ่อนจองอสังหาฯกันคึกคัก โดยเฉพาะคอนโดแต่หลังจากค่าเงินลดลงทำให้ชาวรัสเซียบางรายตัดสินใจไม่ผ่อนค่างวดต่อ ทำให้ภาระตกอยู่ที่เจ้าของโครงการ"

"จอมเทียน"คอนโดเหลือขายมากสุด
นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด ระบุว่า ตลาดคอนโดในพัทยาประสบกับปัญหาซัพพลายที่เปิดขายในช่วง 2 - 3 ปีที่ผ่านมามีจำนวนมาก และขายได้ไม่มากนัก โดยเฉพาะในทำเล "จอมเทียน" ที่มีโครงการขนาดใหญ่เปิดขายในแต่ละปีค่อนข้างมากจนมีซัพพลายสะสมของคอนโดที่เปิดขายใหม่ในช่วง 2555 - 2557 อยู่ที่มากกว่า 25,500 ยูนิต หรือประมาณ 38% ของจำนวนสะสมทั้งหมดของคอนโดที่เปิดขายในช่วงระหว่าง 2555 - 2557 และมียอดเหลือขายมากที่สุด คือเหลือขายมากกว่า 7,360 ยูนิต มากที่สุดในทุกทำเลของพัทยา

จำนวนคอนโดที่เปิดขายใหม่ในทุกทำเล ณ สิ้นปี 2557 อยู่ที่ประมาณ 12,470 ยูนิต ลดลงจากปีก่อนหน้านี้ประมาณ 26% เพราะตลาดคอนโดประสบกับปัญหาเรื่องซัพพลายเหลือขายเยอะ รวมทั้งนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติที่เป็นผู้ซื้อส่วนหนึ่งของตลาดพัทยาลดลงอย่างมาก และมาเจอกับปัญหาเรื่องค่าเงินรัสเซีย โดยชาวรัสเซียเป็นลูกค้ากลุ่มใหญ่ของตลาดคอนโดในพัทยา ดังนั้นทำให้ผู้ประกอบการหลายรายในพัทยาปรับตัวโดยการลดการเปิดขายโครงการใหม่ ส่วนผลกระทบจากค่าเงินรูเบิลของรัสเซียที่ลดลงนั้น คาดว่าจะมีผลต่อโครงการที่สร้างเสร็จ และต้องโอนเป็นส่วนใหญ่เพราะชาวรัสเซียยังไม่ยอมมาโอนในช่วงนี้

หอค้าชลบุรีระบุรัสเซียหาย70%
นายสุนทร ธัญญวัฒนกุล ประธานหอการค้าจ.ชลบุรี เปิดเผยว่า ขณะนี้ปัญหาเศรษฐกิจ ได้ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาระดับล่างในภาพรวมของพัทยา และชลบุรี โดยผู้ประกอบการอสังหาฯ ได้ลดการจ้างงาน ชะลอการลงทุน คนตกงาน ไม่มีเงินผ่อนบ้าน คนที่จองอสังหาฯไว้ก็จำเป็นต้องทิ้งใบจอง เพราะไม่มีเงินผ่อนส่ง ขณะที่นักลงทุนชาวต่างชาติโดยเฉพาะรัสเซีย เมื่อเศรษฐกิจรัสเซียไม่ดี ค่าเงินตกต่ำ ทำให้ต้องจ่ายค่าผ่อนส่งอสังหาฯเพิ่มขึ้น จึงพากันยอมขายขาดทุนหรือทิ้งใบจองบ้าน-คอนโด

นายสุรัตน์ เมฆะวรากุล ประธานบริหารกลุ่มบริษัทไมค์กรุ๊ป เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาฯพัทยา ขณะนี้ น่าจะอยู่ในภาวะโอเวอร์ซัพพลาย เพราะความต้องการ (ดีมานด์) ที่อยู่อาศัยหลักเป็นชาวต่างชาติ ซึ่งถือว่าเป็นดีมานด์เทียม เพราะไม่ได้อยู่อาศัยถาวร แต่เป็นนักท่องเที่ยวๆที่ไปๆมา ประกอบกับนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติน้อยลง จะเห็นได้จากนักเที่ยวชาวรัสเซียนั้นหายไปกว่า 70% ส่งผลให้ยอดขายอสังหาฯลดลง

"พัทยาเวลานี้ เมื่อเทียบอัตรานักท่องเที่ยวกับห้องพักหรือโครงการอสังหาฯในพื้นที่ น่าจะโอเวอร์ซัพพลายประมาณ 20% เป็นอย่างน้อย อีกอย่างราคาที่ดินที่ตั้งอยู่โลเคชั่นติดกับชายหาด และถนนพัทยาสายสอง ขายราคาหลักแสนบาทต่อ 1 ตารางเมตร คอนโดต่างๆที่อยู่ติดกับชายหาด มูลค่าโครงการฯแต่ละแท่งจึงมีราคาสูงพันกว่าล้านบาท เป้าหมายลูกค้าจึงเป็นต่างชาติเป็นหลัก ดังนั้นเมื่อจำนวนชาวต่างชาติลดลงจึงเกิดปัญหาขึ้น

โรงแรมหันหาลูกค้าอื่นทดแทนรัสเซีย
นายสรรเพชร ศุภบวรเสถียร นายกสมาคมโรงแรมไทย (ทีเอชเอ) ภาคตะวันออก กล่าวว่า สถานการณ์ธุรกิจโรงแรมในพัทยาในปัจจุบัน สัดส่วนตลาดรัสเซียมีส่วนแบ่งราว 10-15% ต่อเนื่องจากปลายปีที่ผ่านมา ลดลงจากเดิมที่นับเป็นลูกค้าต่างชาติอันดับหนึ่ง แต่ทั้งนี้คาดว่า การลดดังกล่าวน่าจะอยู่ในระดับต่ำสุด ไม่มีสถานการณ์ที่เลวร้ายไปกว่านี้แล้ว เพราะโรงแรมได้ใช้ทุกกลยุทธ์ในการกระตุ้นตลาด ทั้งการให้ราคาห้องพักในอัตราเท่ากับโลว์ซีซันไปแล้ว และคงไม่สามารถลดลงได้อีก เพราะพิจารณาแล้วว่าอาจไม่ใช่ปัจจัยที่ทำให้ลูกค้ากลับมาได้เพิ่ม

ขณะเดียวกัน สัญญาณตลาดที่ถดถอยมาพักใหญ่ ทำให้ผู้ประกอบปรับตัวด้วยการ "หาตลาดอื่น" เข้ามาได้ส่วนหนึ่ง ทำให้ขณะนี้ไม่มีโรงแรมใดที่รับตลาดรัสเซียเพียงอย่างเดียว และเมื่อประสบปัญหาเศรษฐกิจในรัสเซีย ประกอบเที่ยวบินเช่าเหมาลำ (ชาร์เตอร์ไฟลท์) ที่มาลงสนามบินอู่ตะเภาลดลง ทำให้ลูกค้าหายไปกว่า 90%

สำหรับอัตราเข้าพักเฉลี่ยในเดือน ก.พ.ยังได้การเดินทางของชาวจีนในช่วงตรุษจีนมาเสริมค่อนข้างมาก และขึ้นมาครองส่วนแบ่งมากกว่า 50% เทียบลูกค้าจากทุกชาติ ทำให้ยังประเมินภาพระยะยาวไม่ได้ชัดว่าหากเข้าสู่โลว์ซีซันแล้ว สถานการณ์จะเลวร้ายหรือไม่ แต่คาดว่าสำหรับโรงแรมที่มีเงินทุนหมุนเวียนน้อย อาจตกอยู่ในภาวะกดดันบ้าง ต่างจากโรงแรมที่ใช้เชนบริหาร ซึ่งได้ลูกค้ากลุ่มคอร์ปอเรทเข้ามาต่อเนื่อง

"การหายไปของตลาดรัสเซียตอนนี้ ผู้ประกอบการอยู่ในช่วงเริ่มปรับตัวและหาตลาดอื่นเข้ามาทดแทน โดยหลังจากการส่งเสริมตลาดจีนโดยอาศัยเทศกาลตรุษจีนเดือน ก.พ.นี้แล้ว หลังจากนั้น คาดว่าจะเห็นโรงแรมต่างๆ วางกลยุทธ์รุกตลาดคนไทยอย่างหนักมากขึ้น"