อสังหาฯชี้แบงก์หั่นดอกเบี้ยกู้บ้าน แค่ชิงลูกค้าเข้ามือ

ที่ผ่านมาปัญหาใหญ่ของอสังหาริมทรัพย์ ที่ผู้ประกอบการหลายรายพูดเป็นเสียงเดียวกันคือ สถาบันการเงินปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย กลายเป็นที่มาของคำว่า “ขายบ้านได้ แต่กู้ไม่ผ่าน” ดังนั้นการที่สถาบันการเงินขนาดกลางและเล็ก หันมาแข่งขันปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยด้วยดอกเบี้ยต่ำ จึงมองว่า จะไม่สามารถกระตุ้นตลาดอสังหาฯอย่างมีนัย จากปัญหาหลักที่ยังไม่คลี่คลาย

น.ส.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการบริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว กำลังซื้อเปราะบาง หนี้ครัวเรือนที่ยังทรงตัวสูง ทำให้ยอดขายใหม่ของตลาดอสังหาฯชะลอตัว

กู้ไม่ผ่านปัญหาหลักอสังหาฯ

ทั้งนี้ประเมินได้จากที่ผ่านมา บริษัทได้ใช้กลยุทธ์ทุกรูปแบบ โดยที่ทำมาต่อเนื่องคือการร่วมมือกับสถาบันการเงิน ปล่อยสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ 0.1% นาน 1 ปี หรือกระทั่งอยู่ฟรี 2 ปี แต่ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดได้เท่าที่ควร เพราะปัญหาใหญ่ขณะนี้คือ ลูกค้าส่วนใหญ่ไม่ผ่านเงื่อนไขของสถาบันการเงิน ทำให้ขอสินเชื่อไม่ได้

“ทุกแคมเปญทำออกมา เพื่อแค่เรียกลูกค้าให้เข้ามาที่โครงการ หรือแม้แต่สถาบันการเงิน ปรับลดดอกเบี้ย หวังกระตุ้นสินเชื่ออสังหาฯ คาดว่าคงไม่สามารถจะกระตุ้นให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยได้มากนัก เพราะปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยต่ำที่สุดในประวัติศาสตร์ และต่ำมานาน เนื่องจากปัญหาไม่ได้อยู่ตรงที่การตัดสินใจซื้อ แต่อยู่ที่ปัญหาขอสินเชื่อไม่ผ่านมากกว่า”

ขอประวัติการเงินก่อนจอง

ทั้งนี้ ที่ผ่านมาสถาบันการเงินเข้มงวดปล่อยสินเชื่อบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ตั้งแต่ปลายปี 2558 มีผลทำให้อัตราปฏิเสธสินเชื่อทั้งตลาดปีนี้ อยู่ที่ 30% สูงขึ้นจากช่วงเดียวของปีก่อนกว่า 10% ส่วนของบริษัทยอดปฏิเสธสินเชื่อยังคงที่ประมาณ 20% ตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมา โดยกลยุทธ์ที่บริษัทใช้จะมีขั้นตอนการตรวจสอบประวัติการเงินลูกค้าเบื้องต้น (Pre-approved) ด้านรายได้และประวัติเครดิตลูกค้าก่อนวางเงินจอง โดยจะใช้หลักเกณฑ์เดียวกับสถาบันการเงิน เพื่อเพิ่มโอกาสในการได้รับอนุมัติสินเชื่อ

สัดส่วนกู้ไม่ผ่านขยับ30%

นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต ประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากภาวะเศรษฐกิจฟื้นตัวแบบช้าๆ และปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง 80% ของการเติบโตทางเศรษฐกิจ(จีดีพี) ขณะที่นโยบายของสถาบันการเงินเข้มงวดปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อของลูกค้าผู้ซื้อที่อยู่อาศัยยังมีอัตราสูง พิจารณาจากสถิติยอดขอสินเชื่อไม่ผ่านทั้งอุตสาหกรรม ขยับเพิ่มสูงขึ้นมาอยู่ที่ระดับกว่า 30% จากปีก่อนอยู่ระดับกว่า 20% ส่งผลกระทบต่อยอดขายที่รอรับรู้รายได้ (Backlog) ที่มีในปัจจุบัน กระทบต่อรายได้ในปีนี้

ขณะที่อัตราการปฏิเสธสินเชื่อลูกค้าของบริษัท ณ สิ้นไตรมาส 2 ยังทรงตัวอยู่ระดับสูง แบ่งเป็นกลุ่มราคา หากเป็นกลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ทั้งคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮ้าส์ อยู่ที่ระดับ 25% ส่วนกลุ่มบ้านเดี่ยวระดับราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท จะไม่ค่อยมีปัญหาโดยลูกค้าประมาณ 50% ซื้อด้วยเงินสด

“ตัวเลขยอดลูกค้ากู้ไม่ผ่าน ยังทรงตัวมาตั้งแต่ปีที่แล้ว แม้ว่าจะเพิ่มความเข้มข้นการตรวจสอบประวัติลูกค้า ซึ่งใช้หลักเกณฑ์เดียวกับสถาบันการเงินก่อนให้ลูกค้าจอง หากไม่ผ่านเกณฑ์ก็จะไม่รับจอง เพื่อจะได้ไม่ตัดโอกาสในการขายให้กับลูกค้ารายอื่นๆ”

เพอร์เฟคฯเน้นผ่อนต่ำขั้นบันได

สำหรับกลยุทธ์ของบริษัทจะมุ่งเน้นมาตรการด้านการเงิน โดยการผ่อนต่ำแบบขั้นบันได ด้วยการให้ผ่อนล้านละ 3,000 บาทในปีแรก ในปีที่ 2 ผ่อนล้านละ 4,000 บาท และในปีที่ 3 ผ่อนล้านละ 5,000 บาท เพื่อเป็นการสร้างวินัยการเงินให้ลูกค้า ทำให้ลูกค้าไม่รู้สึกว่าเป็นภาระที่หนักเกินไปและเตรียมความพร้อมล่วงหน้าก่อนผ่อนเต็มจำนวน

นายปิยะ ประยงค์ กรรมการผู้อำนวยกลุ่มธุรกิจแวลู บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด กล่าวว่า ปัญหาขอสินเชื่อไม่ผ่านเกิดจากความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ขอสินเชื่อ เนื่องจากสถาบันการเงินเข้มงวดปล่อยสินเชื่ออย่างมาก โดยการปรับเกณฑ์การพิจารณาที่มีมาตรฐานสูงขึ้น ทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินของลูกค้า อยู่ที่ประมาณ 16% จากยอดรวมทั้งหมด 23% ซึ่งมาจากสาเหตุอื่นๆเพิ่มเติม เช่น ลูกค้าเปลี่ยนใจเพราะไม่มั่นใจในรายได้ของตัวเอง และคุณภาพสินค้าไม่เป็นไปตามความต้องการ
อย่างไรก็ดี โดยที่ผ่านมาบริษัทจัดให้มีขั้นตอนการตรวจสอบประวัติการเงินลูกค้าเบื้องต้น ก่อนทำสัญญาซื้อบ้านแล้ว บริษัทได้ปรับกลยุทธ์การขายใหม่ หากเป็นแนวราบจะเน้นขายบ้านสร้างเสร็จพร้อมอยู่มากขึ้น เพื่อที่ลูกค้าไม่ต้องมีภาระผ่อนทั้ง 2 ทาง