'สุชาติ เจียรานุสสติ' ชูโมเดลอินเตอร์ปั้น 'ทีไพร์ม รีท'

การที่ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าไทยแลนด์ ไพร์ม พร็อพเพอร์ตี้ (TPRIME REIT) เตรียมจะระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์รูปแบบกองรีท ซึ่งมีแผนจะระดมทุนจากนักลงทุนไม่เกิน 5,475 ล้านบาท และเงินจากการกู้ยืมเงินระยะยาวไม่เกิน 2,150 ล้านบาทภายในปีนี้ เพื่อนำเงินไปลงทุนกรรมสิทธิ อาคารเอ็กเชน ทาวเวอร์ ผ่านการถือหุ้นอย่างน้อย99.99% ของหุ้นทั้งหมด ในบริษัทเอ็กเชน ทาวเวอร์ จำกัด และสิทธิการเช่า (Leasehold) ที่ดินและอาคารของโครงการเมอร์คิวรี่ ทาวเวอร์ มูลค่าลงทุนในทรัพย์สินรวมไม่เกิน 7,220 ล้านบาท 

ภายหลังการเสนอขายครั้งแรก และดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้งกองทรัสต์แล้ว บลจ.กสิกรไทยในฐานะทรัสตี จะนำกองทรัสต์ดังกล่าวเข้าจดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ภายในไตรมาส4ปีนี้

บริษัท เอสซีซีพี รีทส์ จํากัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager)ให้กับกองรีททีไพร์มภายใต้แกนนำของ สุชาติ เจียรานุสสติ กรรมการบริหาร และผู้ก่อตั้งผู้ก่อตั้ง บริษัท SC Capital Partners Group ซึ่งเป็นบริษัทที่ลงทุนด้านอสังหาริมทัพย์ โดยผ่านกองทุน Real Estate Capital Asia Partners (RECAP) I, II, III & IV มียอดเงินลงทุนกว่า 2500 ล้านดอลลาร์ หรือ 9 หมื่นล้านบาท และมีการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในหลายประเทศในภูมิภาคเอเซีย

ขณะเดียวกันยังในอดีต สุชาติ เคยทำงานที่บริษัท Temasek Holdings ซึ่งเป็นบริษัท Holding Company ของรัฐบาลสิงค์โปร์ ที่ถือครองรัฐวิสาหกิจเช่น Singapore Telecom,Singapore Airlines, Keppel Corporation เป็นต้น

นอกจากนี้ มีตำแหน่งเป็นกรรมการผู้มีอำนาจของ Millennium Hilton ซึ่งได้ซื้ออาคารร้างจากสถาบันการเงินและได้ทำการฟื้นฟูบูรณะเป็นโรงแรมมิลเลนเนี่ยม ฮิลตัน ซึ่งเป็นโรงแรมระดับ 5 ดาว รวมทั้งยังได้ลงทุนในโครงการศูนย์การค้าจังซีลอน ในเขตป่าตอง จังหวัด ภูเก็ต

สุชาติ เล่าให้ฟังว่า การนำกองรีททีไพร์มเข้าจดทะเบียนในตลาดหุ้นไทย เชื่อว่าจะสามารถสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจให้กับผู้ลงทุน เนื่องจากกองรีท ทีไพร์ม จะใช้รูปแบบของการบริหารงานด้วยมืออาชีพ ซึ่งจากประสบการณ์ของตัวเองที่ผ่านมา เคยบริหารกองรีทในญี่ปุ่น ซึ่งถือว่าประสบความสำเร็จจากมูลค่าที่เข้าซื้อกิจการ 200 ล้านดอลลาร์ ปัจจุบันเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 3.2 พันล้านดอลลาร์ ในระยะเวลา 6 ปี

“โดยส่วนตัวมีการลงทุนในญี่ปุ่นเป็นกองรีทที่มีสินทรัพย์เป็นโรงแรม 41แห่ง ซึ่งเราเข้าไปเทคโอเวอร์กองรีทมาบริหารเอง มีชื่อว่า เจแปนโฮเทล รีท 895 ให้ผลตอบแทนที่ดีนอกจากนี้มีการการลงทุนในการบริหารสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ในหลายรูปแบบทั้งโรงแรม ชอปปิงมอลล์ ออฟฟิศ ซึ่งสินทรัพย์ต่างๆกระจายอยู่ในประเทศฮ่องกง สิงคโปร์และญี่ปุ่น”

กรรมการบริหารเอสซีซีพี เชื่อว่า การบริหารกองรีทโดยมืออาชีพที่มีประสบการณ์ในการบริหารอสังหาริมทรัพย์จะมีการเติบโตได้ดีกว่าหรือผลตอบแทนในระดับที่ดีกว่า การบริหารโดยตระกูล หรือเจ้าของโครงการเดิม เนื่องจากจะมีความคล่องตัวและลดผลประโยชน์ทับซ้อนในเชิงความสัมพันธ์ร่วมกันระหว่างเจ้าของและการบริหารงาน ขณะเดียวกันผู้บริหารมืออาชีพจะมีความเชี่ยวชาญและสามารถสร้างผลตอบแทนได้อย่างต่อเนื่อง และเป็นโมเดลรูปแบบการบริหารงานที่ได้รับความนิยมในต่างประเทศ

“โมเดลลักษณะนี้จะสามารถนำมาใช้กับกองรีททีไพร์มและจะช่วยสนับสนุนให้ทีไพร์มสามารถเติบโตได้เป็นอย่างดีในอนาคต”

สุชาติอธิบายว่า การเติบโตของกองรีททีไพร์มจากนี้ไป จะใช้แนวทางการขยายกองทุนจากองเดิมเป็นหลัก โดยสินทรัพย์ที่จะเข้าไปลงทุนและนำมาใส่ในกองรีททีไพร์มยังอยู่ในรูปแบบโครงการออฟฟิศที่มีศักยภาพแนวโน้มการเติบโตที่ดี โดยเบื้องต้นหลักการเลือกสินทรัพย์จะมองที่รีเทิรน์ ซึ่งค่าเฉลี่ยที่ควรได้รับประมาณ 6-10% หากเข้าซื้อสินทรัพย์มาแล้วสามารถบริหารจนสร้างรีเทิรน์ได้ในระดับดังกล่าวถือว่าประสบความสำเร็จแล้วในยุคนี้ 

แผนการขยายกองรีท ทีไพร์มในระยะยาวนั้น ยังไม่ได้เกิดขึ้นในเร็ววันคงต้องใช้เวลา แต่ตอนนี้ในฐานะผู้บริหารกองรีทเบื้องต้นมีการเจรจาและพูดคุยกับสินทรัพย์บางแห่งที่จะเข้าไปลงทุนแล้ว แต่ยังไม่ได้ข้อสรุป ซึ่งคาดว่าการเจรจาจะเป็นไปตามที่เป้าหมายหรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของเจ้าของสินทรัพย์รวมถึงการที่เจ้าของสินทรัพย์นั้น ต้องการที่จะรอพิจารณาภาพรวมของการระดมทุนขายหน่วยลงทุนครั้งแรกของกองรีททีไพร์มก่อนตัดสินใจที่จะร่วมโครงการดังกล่าว 

หากแผนการระดมทุนได้รับการตอบรับดี และเมื่อหน่วยลงทุนเข้าซื้อขายในตลาดหุ้นแล้ว สามารถสร้างผลตอบแทนในระดับที่น่าสนใจ และจะเป็นปัจจัยสนับสนุนช่วยให้ผู้ที่เป็นเจ้าของโครงการยอมที่จะขายสินทรัพย์ให้กับกองรีททีไพร์ม

อย่างไรก็ตาม การพิจารณานำสินทรัพย์ใหม่เข้ามากองรีทนั้น คงจะพิจารณาอีกครั้งในปี 2560 และเชื่อว่า ยังคงเป็นรูปแบบของอาคารออฟฟิศ ซึ่งมีคุณสมบัติในเกรดเอ เพราะประเมินว่า แนวโน้มของอาคารพื้นที่ให้เช่าสำนักงานออฟฟิศ ในระดับดังกล่าวยังมีการเติบโตได้อีกมาก และอัตราค่าเช่าโดยเฉลี่ยสามารถปรับเพิ่มขึ้นได้ปีละ 3-5% ขณะเดียวกัน ลูกค้าที่ต้องการเช่าพื้นที่ออฟฟิศเกรดเอ ยังมีจำนวนมาก ความเสี่ยงต่ำกว่าลูกค้าประเภทอื่น