คอนโดกรุงเทพเปิดตัวสูงสุดรอบ 10ปี

พร้อมทั้งคาดการณ์แนวโน้มปีหน้าว่ายังเติบโตต่อเนื่อง และเข้าสู่ภาวะการปรับเปลี่ยนจากหลายปัจจัย ทั้งการเข้ามาลงทุนของต่างชาติ การเติบโตอย่างรวดเร็วของตลาดซีแอลเอ็มวี  การเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ และเทคโนโลยีที่มีบทบาทในการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้น

นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า ปีนี้ตลาดแข่งขันกันดุเดือด เนื่องจากมีสินค้าเสนอขายถึง 6.27 หมื่นยูนิต จาก 128 โครงการ ส่งผลให้รวมทั้งตลาดมี  5.5 แสนหน่วย และเป็นการเปิดตัวที่สูงกว่าอัตราเฉลี่ยช่วง 5 ปี ที่ผ่านมา (5.36 หมื่นหน่วยต่อปี) 15%

ทำเลที่มีอุปทานเพิ่มขึ้นมากที่สุด 3 อันดับแรก คือ พระโขนง-สวนหลวง 1.44 หมื่นหน่วย หรือ 23% พญาไท-รัชดาภิเษก 1.32 หมื่นหน่วยหรือ 21% และธนบุรี-เพชรเกษม 8,900 หน่วยหรือ  14% โดยทั้งหมดคิดเป็น 58% ของคอนโดที่เปิดใหม่ทั้งหมด

ด้านยอดขายใหม่ยังอยู่ในเกณฑ์ดี 5.73 หมื่นหน่วย สูงกว่าค่าเฉลี่ยช่วง 5 ปี ที่ผ่านมา (5.04 หมื่นหน่วยต่อปี) 14%  อย่างไรก็ตาม อัตราการขายรวมของทั้งตลาดยังคงที่อยู่ที่ 90% โดยยอดขายรวมสะสมเพิ่มเป็น 4.96 แสนหน่วย ทำให้ปัจจุบันมีห้องชุดเหลือขาย 5.39 หมื่นหน่วย

“ปีนี้คอนโดเปิดใหม่มียอดขายเฉลี่ย 62% ทำเลที่ขายสูงสุด 3 อันดับแรกคือ 1.พระโขนง-สวนหลวง 2.พญาไท-รัชดาภิเษก 3.ปทุมวัน-ราชเทวี”

ด้านราคาเฉลี่ยปรับขึ้น 8% เป็น 1.36 แสนบาทต่อตร.ม.จาก 1.21แสนบาทในปีที่แล้ว ทำเลที่ปรับขึ้นสูงสุด คือเขตปทุมวัน และราชเทวี 16% หรือ 2.34 แสนบาทต่อตร.ม. ตลาดกลางเมืองปรับขึ้น 12% หรือ 2.1 แสนบาทต่อตร.ม. เขตยานนาวาและคลองสานที่มียอดขายดี ราคาก็ปรับขึ้น 12% เช่นเดียวกัน

ขณะที่ ปีหน้าคาดการณ์ว่า อุปทานจะเพิ่มขึ้นไม่ต่ำกว่า 5.5 หมื่นหน่วย หรือ 10% โดยกรุงเทพชั้นในและเขตรอบกรุงเทพชั้นใน จะเป็นทำเลที่มีอุปทานใหม่เกิดขึ้นมาก ส่วนกรุงเทพชั้นนอกจะมีโครงการเปิดใหม่ไม่มากนักแต่จำนวนหน่วยต่อโครงการค่อนข้างมาก 

นลินรัตน์ กล่าวว่า ปีหน้ายังจะได้เห็นแนวโน้มการพัฒนาคอนโดทุกเซ็กเมนต์ในซอยเล็ก เป็นตึก 7-8 ชั้นมากขึ้น เนื่องจากที่ดินริมถนนใหญ่หายาก และราคาสูงขึ้นต่อเนื่อง

ส่วนตลาดกลุ่มต่างๆ คาดว่าตลาดซูเปอร์ลักชัวรี่ และตลาดลักชัวรี่ ผู้ประกอบการรายใหญ่และรายใหม่ๆ ยังให้ความสนใจ และราคาจะปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง กลุ่มผู้ซื้อจะขยายวงออกไปยังตลาดต่างชาติทั้งซื้อไว้ลงทุนและเป็นที่บ้านหลังที่ 2 

“การเข้ามาของต่างชาติ นอกจากในฐานะผู้ซื้อแล้ว ยังเข้ามาในภาพของผู้ร่วมทุนอีกด้วย ซึ่งจะช่วยทำให้ผู้ซื้อเกิดความเชื่อมั่นได้มากยิ่งขึ้นตามไปด้วย”

สำหรับตลาดไฮเอนด์ ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ จะยังคงเป็นรายใหญ่ที่ซื้อที่ดินติดรถไฟฟ้ากลางเมืองได้ แต่จะมีผู้ซื้อในวงจำกัด ส่วนระดับกลาง ยังคงเป็นโครงการที่อยู่บริเวณรอบใจกลางเมือง อยู่ใกล้รถไฟฟ้า ผู้ซื้อมีรายได้ที่มั่นคง ต้องการอยู่อาศัยจริง ขณะที่ตลาดซิตี้คอนโด เงื่อนไขด้านราคายังคงเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจของผู้ซื้อ ดังนั้น ผู้ประกอบการควรต้องบริหารต้นทุนให้ดี

ด้านปัจจัยที่จะมีผลต่อตลาด มีทั้งการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศ นอกจากนี้ต้องมองถึงปัจจัยเสี่ยงต่างๆ ทั้งภายในและภายนอกประเทศด้วย เช่น พัฒนาการทางเศรษฐกิจของเพื่อนบ้าน เนื่องจากภายใน 10 ปี ประเทศกลุ่มซีแอลเอ็มวี (กัมพูชา ลาว เมียนมา เวียดนาม) อาจพัฒนาทันไทย และมีโอกาสที่จะเติบโต เงินลงทุนที่เคยเข้าไทย อาจกระจายออกไปยังประเทศเพื่อนบ้าน

นอกจากนี้ การที่ไทยกำลังก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ การพัฒนาการทางเทคโนโลยีที่รวดเร็ว จะส่งผลให้ที่อยู่อาศัย ต้องปรับเปลี่ยนไป  รวมถึงทิศทางลงทุนที่ผู้ประกอบการจะหันมาพัฒนา โครงการสิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold) บนที่ดินขนาดใหญ่ครอบครองโดยหน่วยงานรัฐบาล 

“นอกจากนี้จะเห็นการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสเพื่อกระจายความเสี่ยง  ลดการแข่งขันทางธุรกิจมากขึ้น และตลาดต่างประเทศ ก็ยังคงเข้ามาเพิ่มบทบาทความสำคัญ ทั้งในแง่การลงทุนขนาดใหญ่และรายย่อยบริษัทต่างชาติจะให้ความสนใจร่วมลงทุนกับผู้พัฒนาโครงการในไทยทั้ง ญี่ปุ่น จีน ฮ่องกง”