ส.อสังหาฯชี้ครึ่งหลังยังเหนื่อย แอลทีวีฉุดยอดโอนปีนี้ติดลบ 7.7%

แม้ช่วงไตรมาสแรกของปี 2562 ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังเป็นบวก ส่วนหนึ่งเป็นผลจากผู้ประกอบการอสังหาฯเร่งระบายสต็อกสร้างเสร็จรอขาย ก่อนมาตรการควบคุมคุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัย(แอลทีวี) จะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เม.ย.2562 ที่ผ่านมา 

ทว่า เริ่มเห็นสัญญาลบ เมื่อหลายผู้ประกอบการชะลอเปิดโครงการใหม่ ขณะที่โครงการที่เปิดขายหลายโครงการ ยอดขายไม่เข้าเป้า จากสถานการณ์ดังกล่าว ทำให้รัฐบาลเร่งออก 2 มาตรการกระตุ้นตลาด ได้แก่  การลดหย่อนภาษีไม่เกิน 2 แสนบาท สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ตั้งแต่วันที่ 29 เม.ย.-31 ธ.ค. 2562 อีกมาตรการคือ ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท จะได้รับการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ซื้อที่อยู่อาศัยให้เหลือ 0.01% จากอัตราปกติที่ 2.0% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาฯ ให้เหลือ 0.01% จากอัตราปกติที่ 1.0% ของมูลค่าจดจำนอง ถึง 31 พ.ค.2563

วานนี้ (15พ.ค.) ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ จัดเสวนาเรื่อง ‘ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยปี 2562 หลังมาตรการรัฐ’ โดยมี 3 สมาคมอสังหาฯ เข้าร่วม ได้แก่ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมอาคารชุดไทย

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า แนวโน้มสถานการณ์อสังหาฯครึ่งปีหลังจะ “เหนื่อย” เพราะมีปัจจัยลบรอบด้านทั้งจากปัจจัยภายนอกประเทศ คือสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ และจีน ทำให้ผู้ประกอบการรอดูสถานการณ์ก่อนตัดสินใจลงทุน

ขณะที่สถานการณ์ในประเทศ การเมืองยังไม่ชัดเจน แม้ว่าในไตรมาสแรกยอดขายดีแต่เป็นยอดขายสต็อกเก่า ส่งผลให้ไตรมาสสอง ผู้ประกอบการอสังหาฯรายใหญ่ อาทิ พฤกษา อนันดา เริ่มออกมาจัดกิจกรรมกระตุ้นยอดขาย หลังจากชะลอมา4เดือน แม้ว่ารัฐจะออกมาตรการออกมากระตุ้นแต่ไม่ได้ช่วยตลาดกระเตื้องขึ้น นอกจากนี้ผู้ประกอบการบางรายยังศึกษาที่จะลงทุนอสังหาฯในรูปแบบอื่นๆ

อาทิ อสังหาฯประเภทเดย์แคร์ดูแลสูงอายุ เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าจีนที่นิยมเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในไทยมากขึ้น โดยเฉพาะในหัวเมืองรอง ล่าสุดมีกลุ่มนักลงทุนจีนเข้ามาร่วมคนไทยกำลังทำเดย์แคร์ ขนาด 2,000 ไร่ที่หัวหิน เพื่อรองรับผู้สูงอายุจีนที่เข้ามา ถือเป็นโอกาสธุรกิจที่น่าสนใจ รวมทั้งศูนย์ประชุมสัมมนาในหัวเมืองเพื่อรองรับตลาดไมซ์ ในหัวเมืองใหญ่ อาทิ จ.ขอนแก่น จ. อุดรธานี เป็นต้น

“แทนที่จะไปลงทุนทำบ้าน คอนโด ที่มีซัพพลายล้นตลาด กำลังซื้อน้อย สู้มาลงทุนทำอสังหาฯ ในรูปแบบใหม่ ซึ่งไม่จำเป็นต้องเป็นรายใหญ่เท่านั้นที่ทำได้ รายเล็ก รายกลาง มาร่วมกันทำสามารถทำได้ดีไม่แพ้รายใหญ่ ในลักษณะมิกซ์ ยูส ดีเวลลอปเปอร์ ”

นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้าน แนะนำว่า ในสถานการณ์เช่นนี้ ผู้ประกอบการขนาดกลางและเล็ก อย่าลงทุนเกินตัว ให้ระวังสภาพคล่อง เพราะจากภาพรวมตลาดแนวราบลดลงไปกว่า 10% ฉะนั้นการทำโครงการจะต้องมั่นใจว่าสามารถทำเงินได้ไม่ใช่ใช้เงิน และอะไรที่จ้างได้ก็จ้างเพื่อไม่เกิดต้นทุนคงที่ ทั้งนี้เนื่องจากตลาดอสังหาฯมีความซับซ้อนมากขึ้นกว่าสมัยก่อน การจะตัดสินใจลงทุนอะไรจำเป็นต้องศึกษาข้อมูลทั้งแง่ดีมานด์ และซัพพลาย ก่อนว่ามีมากน้อยขนาดให้และจะเข้าไปจับลูกค้ากลุ่มไหน ต้องมีความชัดเจน ไม่ใช่หว่านแหเหมือนในอดีต

นายธนากร ธนวริทธิ์ กรรมการบริหาร สมาคมอาคารชุดไทย และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปีนี้ตลาดคอนโดร่วงเพราะการเปิดตัวน้อยลง แต่ผู้ประกอบการต้องปรับตัว จากเดิมที่อาจเปิดตัวโครงการไตรมาสละ 4 โครงการก็ต้องลดลง

แนวทางการทำตลาดต่อจากนี้ผู้ประกอบการควรจะเร่งระบายสินทรัพย์ให้เป็นเงินสดให้ได้มากที่สุด และไม่ควรทำโครงการขนาดใหญ่เกินกว่า 300ยูนิต มิเช่นนั้นลำบากในการระบายสินค้า เ

“จากนี้ไปจะเหลือแต่เรียลมานด์ ที่เกิดจากกลุ่มที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง กับกลุ่มที่ซื้อเพื่อการลงทุนปล่อยเช่า ซึ่งจะเป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ประสบความสำเร็จจากการทำธุรกิจสตาร์ทอัพ ที่เป็นนิวมิเลียนแนร์”

ด้านนายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ประเมินว่า ปี2562 ยอดโอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯทั้งประเทศลดลง7.7 % เป็นคาดการณ์ที่ดีขึ้นเมื่อเทียบกับในช่วงต้นปีที่คาดการณ์ไว้ว่าจะลดลง 15%เนื่องจากมี 2 มาตรการรัฐเข้ามาสนับสนุน

โดยภาพรวมยอดโอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯทั่วประเทศในไตรมาสแรกปี2562 พบว่ามียอดโอนเพิ่มขึ้น3.1%เพราะมีการเร่งโอนก่อนที่มาตรการคุมเข้มสินเชื่อ(LTV)มีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เม.ย.ที่ผ่านมาขณะที่ไตรมาสที่2 ประเมินว่ายอดโอนจะลดลง13.8%ไตรมาสที่3ลดลง9.2%และไตรมาสที่4 ลดลง9.6%ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลฯคาดว่ายอดโอนทั้งปีจะติดลบ10.2% โดยครึ่งปีแรกจะลดลง4.8%ส่วนครึ่งปีหลังลดลง14.9%

เขายังกล่าวต่อว่า ที่ผ่านมามีการชะลอเปิดตัวโครงการ เพื่อระบายสต็อกในกลุ่มบริษัทขนาดใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ส่งผลให้นักพัฒนาฯนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ เริ่มเข้ามาพัฒนาโครงการเข้ามาแข่งขันมากขึ้นกว่าปีก่อน

โดยในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2561 พบว่า ในกรุงเทพฯและปริมณฑลมีโครงการที่เปิดตัวจำนวน 1,597 โครงการ มีหน่วยในผังโครงการรวมทั้งสิ้น 492,436 หน่วย(ยูนิต) เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า 7.7% หรือมูลค่าโครงการรวม 1,977,836ล้านบาท และมีจำนวนที่พักอาศัยเหลือขายในตลาดจำนวน 154,765 ยูนิต หรือสัดส่วน31.4%ของจำนวนทั้งหมด เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 8.5%

ทั้งนี้ หน่วยขายได้สะสมและที่เหลือขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยขายได้รวมทั้งสิ้น 337,671 ยูนิต มีเหลือขายสะสม 154,765ยูนิต โดยในกรุงเทพฯ ขายได้สูงสุด และเหลือสะสมสูงสุด เนื่องจากเปิดตัวมากที่สุด ส่วนใหญ่เป็นอาคารชุดที่ขายได้158,153ยูนิต เหลือขาย 44,954 ยูนิต แยกเป็นราคาตั้งแต่ 2-3 ล้านบาท มีสัดส่วน28.9%ราคา3-5ล้านบาท สัดส่วน25.5%

ทั้งนี้ซัพพลาย (อุปทาน) ที่อยู่อาศัยที่เหลือขายในตลาด กรุงเทพฯและปริมณฑล ปี 2562 คาดว่ามีทั้งสิ้น 150,333 หน่วย แบ่งเป็น บ้านจัดสรร 84,469 ยูนิต สัดส่วน56.2% อาคารชุดมีประมาณ65,864ยูนิต จำนวนที่อยู่อาสัยที่เหลือขายในตลาดมากที่สุด คือ อาคารชุด สัดส่วน43%รองลงมาเป็นทาวเฮาส์ สัดส่วน31.4%บ้านเดี่ยวสัดส่วน17.1%ที่เหลือเป็นบ้านแฝดและอาคารพาณิชย์