เดิมพันอสังหาฯแสนล้าน ลดยาแรง LTV ?

ภาคอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate) ถือเป็นอีกฟันเฟืองหลักในการขับเคลื่อนเครื่องยนต์เศรษฐกิจ เนื่องจากเป็นธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรมสนับสนุน (ซัพพลายเชน) มากมาย ทั้งภาคก่อสร้าง การจ้างงาน สินค้าตกแต่งบ้าน รวมไปถึงสื่อโฆษณาฯลฯ 

โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ประเมินว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ มีมูลค่าราว 1.9 ล้านล้านบาท หรือคิดเป็น12% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (จีดีพี)  โดยแยกเป็นยอดโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโดมิเนียม ประมาณ 7-8 แสนล้านบาทต่อปี หรือสัดส่วน 5% ของจีดีพี 

เมื่อหนึ่งในฟันเฟืองหลักหมุนช้าลง จากพิษเศรษฐกิจผันผวนทั้งเศรษฐกิจภายนอกประเทศ จากสงครามการค้าโลก และภายในประเทศ จากปัญหาการเมือง เป็นอาทิ ทำให้จีดีพีของไทยเติบโตถดถอย โดยสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) ได้ปรับลดการประมาณการการเติบโตทางเศรษฐกิจไทย (จีดีพี) ลดลงจาก 3.3-3.8% เหลือ 3.6% ขณะที่ศูนย์วิจัยกสิกรไทยปรับลดประมาณการเศรษฐกิจไทยในปีนี้ลงมาอยู่ที่ 3.1% จากเดิมคาดการณ์ที่ 3.7% ขณะที่ภาคเอกชนอย่าง คณะกรรมการร่วมภาคเอกชน 3 สถาบัน (กกร.) ประกอบด้วย สภาอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (ส.อ.ท.) หอการค้าไทย และสมาคมธนาคารไทย ได้รับลดประมาณการขยายตัวเศรษฐกิจไทยลงจาก 3.7 เหลือ 2.9-3.3%

เศรษฐกิจที่ชะลอตัว ฉุดกำลังซื้อภายในประเทศ ยังกลายเป็น “แรงฉุด” ตลาดอสังหาฯด้วยเช่นกัน ผสมโรงกับผลกระทบจากมาตรการกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV-Loan to Value)ในการปล่อยสินเชื่ออสังหาฯ ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)  บังคับใช้เมื่อวันที่ 1 เม.ย.ที่ผ่านมา โดย 3 เดือนหลังจากการบังคับใช้มาตรการ พบว่า ตลาดอสังหาฯเริ่มอยู่ในทิศทางขาลงอย่างเห็นได้ชัด 

โดย 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มองย้อนกลับไปถึงมาตรการ LTV ที่หวังคุมเข้มการก่อหนี้ แต่กลับลามไปคุมภาคอสังหาฯทั้งระบบ ว่าถึงเวลาแล้วหรือยัง ที่รัฐจะยื่นมือเข้ามาแก้ไขปัญหา ด้วยการเติมมาตรการฟื้นตลาดอสังหาฯ หรือมีความเป็นไปได้ที่ ธปท.จะผ่อนเกณฑ์ LTV เพื่อลดผลกระทบดังกล่าว 

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC)ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) มองถึงภาพรวมสถานการณ์อสังหาฯในปี 2562 ภายหลังมาตรการ LTV พบว่ายอดโอนลดลงอย่างสูงในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล รวมไปถึงหัวเมืองใหญ่ในแต่ละภูมิภาค อาทิ เชียงใหม่ ภูเก็ต พัทยา ระยอง ขอนแก่น 

โดยพบว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วงครึ่งแรก (ม.ค.-มิ.ย.) ของปี 2562 แยกเป็นหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 4.8% ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์คิดเป็นมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 0.8%

สถานการณ์เศรษฐกิจในช่วงนี้ ไม่เอื้อต่อการซื้อบ้าน เศรษฐกิจโลกยังผันผวน ดอกเบี้ยขาลง คนขาดความเชื่อมั่น ประกอบกับมีมาตรการ LTV เข้ามาคุมเข้มดีมานด์ที่มีจำกัด ดังนั้นกลไกที่จะกระตุ้นตลาดให้กลับมาขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ ให้กลับมาคึกคัก จะต้องใช้ “เครื่องมือพิเศษ” เพิ่มแรงขับเคลื่อน ผ่านมาตรการต่างๆ ของรัฐ

“รัฐควรจะมีมาตรการบางอย่างมากระตุ้นตลาด เพราะตลาดซึมจากมาตรการ LTV ทำให้คนไม่มีความรู้สึกอยากซื้อบ้านและคอนโด จึงต้องมีมาตรการมาเขยื้อนในระยะสั้น ผ่านมาตรการดอกเบี้ยของกระทรวงการคลังเพื่อกระตุ้นให้คนซื้อบ้านที่มีอยู่ในตลาดจำนวนมาก”

*หนุนงัดมาตรการเร่งระบายสต็อก

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย และประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่เพลส 2002 จำกัด ให้ความเห็นภาวะตลาดอาคารชุด(คอนโดมิเนียม) ว่า ตั้งแต่เดือนเม.ย.ถึง พ.ค.2562 พบว่า มีแนวโน้มยอดขายลดลดลงต่อเนื่อง รวมถึงสภาพบรรยากาศการชมโครงการก็ลดลงอย่างเห็นได้ชัด เนื่องมาจากอารมณ์ ความรู้สึก(Sentiment) ของความต้องการมีบ้าน ซึ่งถือเป็นสินทรัพย์ถาวรมีจำนวนน้อยลง ซึ่งปัจจัยทั้งเกิดจากทั้งภาวะเศรษฐกิจ และผลกระทบจากมาตรการ LTV ส่งผลทำให้ยอดการขายชะลอตัว จำนวนที่พักอาศัยคงค้างสต็อกในตลาดมากขึ้น

โครงการที่ขายได้และมียอดโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงนี้ ส่วนใหญ่เป็นโครงการเก่า ที่เปิดตัว 2 ปีที่ผ่านมาและสร้างเสร็จในปีนี้ ทำให้ผู้ประกอบการในตลาดชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ บางรายมีการเลื่อนเปิดตัวโครงการไปเป็นสิ้นปีหรือปีหน้า เพื่อระบายสต็อกโครงการเก่า

“ตลาดคอนโดชะลอตัวมาจากปัจจัยเศรษฐกิจ และผลกระทบจากมาตรการ LTV ที่ทำให้ความรู้สึกผู้บริโภคสนใจซื้อที่พักอาศัยในช่วงนี้ ซัพพลายที่เหลือขายในตลาดยังมีระดับสูง เพราะยอดการขายสินค้าใหม่ลดลง ส่งผลทำให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ เพื่อให้เกิดสมดุลเมื่อขายน้อยลง ก็ไม่เติมซัพพลาย บางโครงการจึงเลื่อนเปิดตัว”

ดร.อาภา ยังกล่าวต่อว่า ในช่วงไตรมาสที่ 2 ตลาดคอนโดชะลอตัวเมื่อมาตรการ LTV เริ่มเห็นผลชัดเจน ผู้บริโภคจึงขาดความเชื่อมั่นในการซื้ออสังหาฯ ซึ่งผลกระทบนไม่ใช่ส่งผลกระทบแค่เพียงผู้บริโภคที่ต้องการซื้อบ้าน ไม่มั่นใจในตลาด ส่งผลกระทบยังรวมไปถึงธนาคารพาณิชย์มีการปฏิเสธสินเชื่อเพื่อลงทุนพัฒนาโครงการ ดังนั้น กลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ขนาดกลางและขนาดย่อม จึงต้องพับโครงการ

“ที่ผ่านมาตลาดคอนโดที่ชะลอคือราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท จึงทำให้ผู้ประกอบการหันไปทำราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไป จนถึงระดับหรู แต่ในปัจจุบันกำลังซื้อทุกตลาดชะลอตัว ทำให้ผู้ประกอบการเน้นขายสินค้าเดิมเป็นหลัก”

ดร.อาภา ยังโยนการบ้านไปที่รัฐบาลใหม่ เข้ามา “ปลดล็อก” ปัญหาที่ค้างมาตั้งแต่เริ่มมีมาตรการ LTV พร้อมกับสร้างเสถียรภาพทางการเมือง เพื่อเรียกคืนความเชื่อมั่น 

นายกสมาคมอาคารชุดไทย ยังเสนอแนะถึงนโนบาย LTV ที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้างทั้งระบบธุรกิจอสังหาฯ ทั้งที่ในความเป็นจริง ควรเลือกพิจารณายกเว้นในบางโซน โดยเฉพาะในเมืองหลวงและเขตหัวเมืองใหญ่ในต่างจังหวัด ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัย ของคนย้ายถิ่นฐานเพื่อไปทำงานเป็นตัวเลขที่สูง จึงไม่ควรบังคับใช้นโยบาย ที่ควบคุมการซื้อสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบ แบบตัดเสื้อไซส์เดียวให้ใส่ได้ทุกคน (One Size Fit for all)

“มันไม่แฟร์หากจะใช้ยาเม็ดเดียวคุมทั้ง 77 จังหวัดไม่ได้ เพราะสภาพธุรกิจในแต่ละโซนแตกต่างกัน และปัญหาภาระหนี้สินของแต่ละพื้นที่ก็แตกต่างกัน จึงควรแยกเซ็กเมนท์แตกต่างกัน โดยควรผ่อนปรนในเมืองที่มีความจำเป็นต้องมีบ้านหลังที่สองเพราะมีคนย้ายถิ่นฐานเข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ แต่มีชื่อเป็นบ้านหลังที่สอง ทั้งที่ไม่ได้อาศัยอยู่จริง”

ดร.อาภา ยังเน้นว่า ในเวลานี้การอัดฉีด หรือกระตุ้นจีดีพี ผ่านมาตรการภาษีเข้าไปที่การซื้อขายอสังหาฯ จะมีส่งผลทั้งทางจิตวิทยา และมีผลทำให้ตัดสินใจทันที จากคนที่ลังเล และไม่มั่นใจในสถานการณ์การซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้ เพราะถูกควบคุมดัวยมาตรการLTV ดังนั้นหากรัฐเสริมมาตรการทางภาษีมาช่วยเป็นแรงเสริมจะทำให้อารมณ์คนตัดสินใจซื้ออสังหาฯได้รวดเร็วขึ้น

**เดินหน้าฟื้นความเชื่อมั่น

วสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และกรรมการผู้จัดการบ้านธารารมณ์ เอ็นเตอร์ไพรส์ จำกัด  กล่าวว่า ตลอด 5 เดือนที่ผ่านมา จะเห็นทิศทางการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งแนวราบและแนวสูงเริ่มลดลง เพื่อลดการเติมของใหม่เข้าสู่ตลาด เป็นข้อดีที่ทำให้ผู้ประกอบการเน้นขายโครงการเก่าเป็นหลัก ข้อดีคือตัดกลุ่มที่มีการซื้อเก็งกำไร ที่ผ่านมาคอนโดได้รับผลกระทบจึงหันไปพัฒนาแนวราบในปีนี้ แต่เมื่อมีมาตรการ LTV จึงกระทบทั้งตลาดแนวราบและแนวสูง

โจทย์ใหญ่ที่ต้องเร่งเครื่องทำให้เร็วที่สุดของรัฐบาลชุดใหม่ ก่อนที่จะมีมาตรการใด คือการ “ฟื้นความเชื่อมั่น” โดยการเดินหน้าสานต่อโครงการที่กำลังขับเคลื่อนในรัฐบาลชุดก่อน อาทิ โครงการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก(EEC) โครงการรถไฟความเร็วสูง หรือ การขยายรถไฟฟ้าในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล สิ่งเหล่านี้เป็นการสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุน และกลุ่มผู้ประกอบการ รวมถึงผู้บริโภค กล้าตัดสินใจในการเดินหน้าพัฒนาโครงการ กลุ่มผู้บริโภคก็กล้าตัดสินใจซื้อที่พักอาศัย

“เรื่องความมั่นใจเป็นสิ่งที่ต้องฟื้นความรู้สึกคนให้เร็วที่สุด ส่วนมาตรการที่ควบคุมอย่างLTV ก็ควรทบทวนอีกครั้ง เพื่อผลักดันให้อสังหาฟื้นตัวในช่วงท้ายปี2562 ก่อนกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเริ่มใช้ในต้นปีหน้า หากเศษฐกิจไม่กระเตื้องขึ้น ก็จะเป็นภาระให้กับผู้ประกอบการพอสมควร กับการต้องจ่ายภาษีเพิ่มในคอนโดที่ยังขายไม่หมด”

สภาพตลาดอสังหาฯในช่วงครึ่งปีหลัง จึงเริ่มเห็นผู้ประกอบการทยอยนำสินค้าคงค้างมาขาย ซึ่งจะเห็นการอัดแคมเปญทำโปรโมชั่น ลดราคากันดุเดือดมากขึ้นในช่วงไตรมาสที่ 3 และ 4 โดยเฉพาะงานมหกรรมบ้านและคอนโด เพราะผู้ประกอบการต้องเร่งระบายสต็อกก่อนที่จะเข้าสู่มาตรการทางภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเริ่มมีผลบังคับใช้ในปี 2563

--------------------------

ชั่งน้ำหนัก“ลดเกณฑ์ LTV”

หรือรอตลาดปรับฐาน"สมดุล"

พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้มุมมองว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในช่วงปรับฐานทั้งยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่มีแนวโน้มลดลงต่อเนื่อง เมื่อซัพพลายเหลือในตลาดจำนวนมาก กลไกการตลาดในด้านดีมานด์และซัพพลายจะค่อยหาจุดสมดุลเอง โดยผู้ประกอบการก็จะทยอยปรับฐานเข้าสู่จุดสมดุล นำสินค้าค้างสต็อกเร่งการระบาย เช่นเดียวกันกับราคาที่ดิน เมื่อมีการถือไว้จำนวนมาก และไม่มีการซื้อขายเพื่อพัฒนาโครงการ ก็ต้องเร่งออกมาขายในราคาที่ต่ำลง แทนแย่งกันเหมือนในอดีต ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น

ดังนั้นในช่วงต่อไปจะตกไปสู่ภาวะ “ตลาดเป็นของผู้ซื้อ”ในราคาที่เริ่มลดลง

“เป็นวัฏจักรอสังหาฯ ที่เมื่อซัพพลายเกินความต้องการ ผู้ประกอบการเห็นสัญญาณมากเกินความต้องการก็ค่อยๆ ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยเฉพาะผู้ประกอบการภาคอสังหาฯขนาดกลางและเล็ก ขณะที่รายใหญ่ยังเปิดตัวต่อเนื่อง เพื่อให้เป็นไปตามเป้าหมาย ”

ทั้งนี้กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักในตอนนี้ คือกลุ่มผู้ประกอบการ และผู้ซื้อบ้านในต่างจังหวัด ซึ่งเป็นกลุ่มต้องการซื้อบ้านจริง (Real Demand) ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแต่ต้องติดมาตรการLTV ทำให้ธุรกิจหยุดชะงักทันที

สาเหตุหลักๆ ของมาตรการLTV พุ่งเป้าไปที่การปรับทิศทางการตลาดอสังหาฯ เกิดจากเมื่อกำลังซื้อที่เมื่อตลาดอสังหาฯ เริ่มอิ่มตัว กำลังซื้อที่มีอยู่ไม่เพียงพอกับสินค้าที่มีในตลาด ภาคธุรกิจเริ่มปรับเปลี่ยนการทำตลาดเข้าไปเจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มีอายุต่ำกว่า 30 ปี หรือคนเจนวาย ทำให้หนี้เสียในกลุ่มเจนวายเพิ่มขึ้น

นี่คือพฤติกรรมการซื้อที่ธปท. กังวลว่าจะกลายเป็นชนวนปัญหาใหญ่ของหนี้เสียทั้งระบบเศรษฐกิจในอนาคตของประเทศ จึงต้องมีการงัดมาตรการ LTV เข้ามาจัดการดูแลควบคุม

อย่างไรก็ตาม เมื่อมีรัฐบาลใหม่เข้ามาบริหารและต้องเร่งขับเคลื่อนเศรษฐกิจที่มีหลากหลายปัจจัยมารุมเร้าทำให้แรงขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยต้องอยู่ภาวะชะลอตัว ทั้งสงครามการค้า ส่งผลต่อยอดส่งออกลดลง ค่าเงินบาที่แข็งค่าขึ้นส่งผลทำให้นักท่องเที่ยวเข้ามาในไทยต้องจ่ายเงินเพิ่มขึ้น 5-10% ภาคการท่องเที่ยวของไทยจึงเติบโตในอัตราที่ลดลงหากเทียบกันกับในช่วงที่ผ่านมา ปัญหาจากภาคอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นฟันเฟืองหนึ่ง

รัฐบาลจึงต้องตัดสินใจอย่างรอบคอบ จะเริ่มต้นขับเคลื่อนเศรษฐกิจโดยเริ่มต้นจากเครื่องยนต์ตัวไหนเป็นอันดับแรก เพราะการใช้มาตรการทางภาษีเข้ามาขับเคลื่อนโดยลดหย่อนภาษีและค่าธรรมเนียมการโอน ตามที่ดำเนินการในช่วงที่ผ่านมา เป็นการลดรายได้ของหน่วยงานในกระทรวงมหาดไทย ก็ต้องหารายได้ทางอื่นจากกระทรวงการคลังมาชดเชยให้

ฉะนั้นการออกมาตรการทางภาษีเพื่อกระตุ้นภาคอสังหาฯ จึงเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ต้องพิจารณาควบคู่กับการขับเคลื่อนเศรษฐกิจในภาพรวม รวมถึงการหามาตรการอื่นๆ เข้ามาขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ ไม่ให้ได้รับผลกระทบกับภาคส่วนอื่นๆ