ศูนย์ข้อมูลฯจี้คอนโดแตะเบรกเปิดโครงการ หวั่นโอเวอร์ซัพพลาย
ศูนย์ข้อมูลฯ จับตาซัพพลายคอนโดเหลือขายระหว่างก่อสร้าง เหลือขายยังไม่ได้สร้างหลายหมื่นยูนิต เติมซัพพลายใหม่ในตลาด แนะผู้ประกอบการแตะเบรกเพิ่มซัพพลายลดสต็อกบวม หวั่นเกิดโอเวอร์ซัพพลาย
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในด้านความต้องการที่อยู่อาศัย หรืออุปสงค์ (Demand) ประเมินจากยอดโอนกรรมสิทธิ์คาดว่าจะมีจำนวนลดลง 10.2% และมูลค่าจะลดลง 7.1% ส่วนจำนวนที่อยู่อาศัย หรือ อุปทาน (Supply) โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่คาดว่าจะจำนวนหน่วยลดลง12.7%และที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่คาดว่าจะมีจำนวนลดลง 9.1% เป็นผลมาจากการปรับตัวตามสภาพตลาด ที่กำลังซื้อลดลงจากผลกระทบคุมเข้มสินเชื่อ (LTV) และภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว
ในส่วนของภาพรวมตลาดอสังหาฯในช่วงครึ่งหลังของปี2562คาดว่า ตลาดที่อยู่อาศัยมีอุปสงค์ โดยพิจารณาจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ ช่วงไตรมาส3-4 จะปรับตัวได้ดีขึ้นกว่าช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา แต่เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน จะพบว่ามีจำนวนต่ำกว่า15.5%และ มีมูลค่าต่ำกว่า12.2% ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลมียอดการปล่อยกู้ให้กับรายใหม่คาดว่าจะลดลง5.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน
ด้านจำนวนที่อยู่อาศัย อุปทานโครงการเปิดขายใหม่ ในช่วงครึ่งปีหลังปี 2562 คาดว่าจะลดลง 28%เนื่องจากมีอุปทานเหลือขายในตลาดสะสมมาในช่วงครึ่งปีหลัง ส่วนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ คาดว่าจะลดลง 2.3% โดยประเมินว่าทิศทางอสังหาฯจะชะลอตัวไปจนถึงปี 2563
ทั้งนี้ การชะลอตัวของอุปสงค์และอุปทาน แสดงให้เห็นถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการซึ่งจะนำไปสู่การปรับสมดุลของตลาด โดยศูนย์ข้อมูลฯ ประมาณการ “อุปทานเหลือขายที่อยู่อาศัย” ในตลาดเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพ-ปริมณฑลในปี2562นี้ จะมีจำนวนประมาณ 154,367 หน่วย โดยหน่วยที่มีมากที่สุดคือ อาคารชุด(คอนโดมิเนียม) จำนวน65,639หน่วย สัดส่วน 42.5%
รองลงมาคือ ทาวน์เฮ้าส์ สัดส่วน31.8% บ้านเดี่ยว สัดส่วน 17.1% ในส่วนที่เหลือจะเป็นที่อยู่อาศัยประเภทบ้านแฝด และ อาคารพาณิชย์ โดยอัตราเหลือขายถือว่าสูงกว่าค่าเฉลี่ยในช่วง5ปีอยู่ที่ประมาณ138,900หน่วยหรือมากกว่าประมาณ15,000หน่วย
ส่วนกลุ่มบ้านเดี่ยวพบว่า ไม่มีปัญหาเพราะมีอุปทานคงค้าง (Inventory)ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วงครึ่งปีแรกของปี2562 ที่อยู่อาศัยแนวราบรวมทั้งสิ้น 44,351หน่วย แยกเป็นสร้างเสร็จเหลือขาย 17,765หน่วย หรือ 40% และเหลือขายอยู่ระหว่างก่อสร้าง28,585หน่วย สัดส่วน 60%
ขณะที่คอนโด ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีอุปทานคงค้างในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2562 มีทั้งสิ้น 52,651หน่วย แยกเป็นสร้างเสร็จเหลือขาย 17,362 หน่วย สัดส่วน 33% เหลือขายอยู่ระหว่างก่อสร้าง 35,289 หน่วย สัดส่วน 67%
“โดยแนวราบเป็นการสัดส่วนสร้างเสร็จและขายได้สูงกว่า เพราะแนวรายทยอยขายและสร้างไป สามารถระบายได้50%จึงไม่แบกรับต้นทุนสูง สิ่งที่ห่วงและต้องจับตาคือคอนโดสร้างเสร็จและเหลือขาย 17,362 หน่วย ที่สูงกว่าค่าเฉลี่ย5ปี และยังมีกลุ่มเหลือขายอยู่ระหว่างสร้างอีก 35,289 หน่วย และยังคอนโดเหลือขายที่ยังไม่ได้สร้างอีก 12,318 หน่วย สิ่งที่ห่วงคือที่เหลือขายระหว่างสร้างจะมาเติมซัพพลายให้เพิ่มขึ้นก็ทำให้เพิ่มซัพพลายคงค้างในตลาดก็อาจจะกลายเป็นโอเวอร์ซัพพลาย ซึ่งเป็นสะท้อนให้ผู้ประกอบการ ต้องระบายสต็อกมากกว่าที่จะเปิดเพิ่มสต็อก ดังนั้นหลายโปรเจคที่ประกาศชะลอโครงการออกไป”เขากล่าว
ล่าสุดศูนย์ข้อมูลฯได้รับมอบหมายจากธอส.พัฒนาระบบฐานข้อมูลอสังหาฯมือสอง เพื่อเป็นแหล่งข้อมูลให้กับประชาชนทั่วไปที่ต้องการที่อยู่อาศัยมือสอง และเพื่อเป็นสื่อกลางให้กับสถาบันการเงิน ผู้ประกอบการอสังหาฯ และประชาชนทั่วไปสามารถแสดงอสังหาฯ ที่ต้องการขายได้ ซึ่งนอกจากจะทำให้เกิดสภาพคล่องของตลาดอสังหาฯมือสองแล้ว ยังเป็นการสนับสนุนสินเชื่อให้เกิดการพัฒนาโครงการสินเชื่อบ้านให้กับผู้สูงวัย (Reverse Mortgage)ตามนโนบายภาครัฐในการยกระดับความเป็นอยู่ของผู้สูงอายุ และส่งผลต่อความต้องการอสังหาฯใหม่
นอกจากนี้ศูนย์ข้อมูลฯได้ดำเนินการการจัดทำ “Web Application ของระบบฐานข้อมูลอสังหาฯมือสองในชื่อเว็บไซต์”ตลาดนัดบ้านมือสอง” หรือ www.taladnudbaan.com ใช้งบประมาณ31ล้านบาท ตามความเห็นชอบของคณะรัฐมนตรี (ครม.)เพื่อเป็นฐานข้อมูลกลางในการรวบรวมสินทรัพย์บ้านเมือสองจากธนาคาร (NPA)ซึ่งเริ่มต้นด้วยการนำสินทรัพย์จากธนาคารของรัฐ ประกอบด้วย ทรัพย์จากหน่วยงานSFI’s กรมบังคับคดี ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) บมจ.บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์
บริษัท บริหารสินทรัพย์สุขุมวิท จำกัด จำนวน30,000กว่ารายการ ซึ่งมีสัดสวนประมาณ20%จากตลาดบ้านมือสองที่คาดว่าจะมีประมาณ1.5แสนหน่วย ซึ่งการรวบรวมดังกล่าวจะนำไปสู่การวิเคราะห์ข้อมูลพฤติกรรมความต้องการซื้อบ้านของผู้บริโภคที่นำมาใช้ประโยชน์ในการพัฒนาตลาดได้ในอนาคต ศูนย์เตรียมเปิดให้ผู้ที่สนใจข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้เข้าใช้งานระบบได้ภายในวันที่30ก.ย. นี้
