กูรูคอนโดแนะสูตรรอด แก้เกมซัพพลายล้น..!!

แต่ถ้าแตะเบรกไม่ทัน ตัดสินใจพุ่งชน อาจต้องเจอกับสถานการณ์โอเวอร์ซัพพลายคอนโด หลังจากครึ่งปีแรกมีมูลค่ายอดขายในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล 104,448 ล้านบาท ติดลบ 17%

ขณะที่ภาพรวมมูลค่ายอดขายที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกรุงเทพฯและปริมณฑล ครึ่งปีแรกอยู่ที่ 200,650 ล้านบาท ติดลบ 13% จากจำนวน 51,866 ยูนิต ติดลบ 17% สวนทางกับตลาดที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่มากกว่าครึ่งแรกปีที่แล้ว มูลค่าสูงขึ้น 17% และมีจำนวนยูนิตเปิดใหม่สูงขึ้น 21%

จึงเป็นที่มาของเหล่ากูรูคอนโด พร้อมใจยกมือปรามบอกพอก่อน! ก่อนจะเจ็บเนื้อเจ็บตัวไปมากกว่านี้!

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท - พรีเมี่ยม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ฉายภาพรวมว่า จนถึงสิ้นปี 2562 ซัพพลายใหม่น่าจะติดลบ ถือเป็นสัญญาณที่ดี สะท้อนว่าผู้ประกอบการคอนโดเริ่ม “เจียมตัว” กันแล้ว ระมัดระวังความซ่ากันมากขึ้น

“หากเบรกได้อยากให้เบรกไปก่อน แต่ถ้าเบรกไม่ทัน เพราะดอกเบี้ยเดินแล้ว แถมต้นทุนคงที่ก็มี อาจจะเห็นการเปิดโครงการใหม่ไปบ้าง เปิดดีก็เดินหน้าต่อ เปิดไม่ดีก็ถอย เปิดไม่ดีมากๆ ก็ยกเลิกบ้างหรือคืนเงินบ้าง”

แต่จะดิ้นอย่างไรให้รอดนี่สิโจทย์ใหญ่ นอกเหนือจากการเร่งระบายสต็อกคอนโดเหลือขายแล้ว ยังมี “สูตรปรับตัว” ที่รายใหญ่อย่างพฤกษาฯอยากแบ่งปัน นั่นคือการกระจายตัวไปในทุกเซ็กเมนต์ราคาคอนโด เพื่อรองรับความไม่แน่นอนว่าตลาดไหนจะไป ตลาดไหนจะมา ผ่านกลยุทธ์ “Business Model Initiative”

เพราะต้องยอมรับว่าตลาดบนเริ่มจำกัด เห็นสัญญาณนี้มา 2-3 ปีแล้ว พฤกษาฯจึงทำพอร์ตโฟลิโอคอนโดให้อยู่ในราคาที่จับต้องได้มากขึ้น ด้วยการเปิดโมเดลใหม่ ไม่ทำตลาดซูเปอร์ลักชัวรีแล้ว ทำตลาดไฮเอนด์ก็พอ อย่างโครงการเดอะแชปเตอร์ เจริญนคร ขนาด 568 ยูนิต มูลค่า 6,000 ล้านบาท เลือกจับดีมานด์ตั้งแต่ราคาขาย 1.5-2 แสนบาทต่อตารางเมตร เมื่อเห็นว่าราคาขายเกิน 2 แสนบาทต่อตารางเมตรเริ่มตื้อ

นอกจากนี้ยังต้องหาทำเลที่เป็น “ดีมานด์เฉพาะ” (Specific Demand Under Market Pressure) ถึงจะประสบความสำเร็จ รวมถึงระมัดระวังเรื่องจำนวนยูนิตในโครงการ ในยุคที่ดีมานด์ค่อนข้างจำกัดให้ดี ควบคู่ไปกับเรื่อง “คุณภาพสินค้า” ลูกค้าเห็นของแล้วต้องช็อก!

สอดคล้องกับ พีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เล่าว่า สินค้าต้องเร้าใจ เกินกว่าคำว่าคุ้ม ทุกครั้งที่เปิดโครงการใหม่ต้องไปถึงระดับ “ซูเปอร์ว้าว!” ไม่ว่าจะอยู่ในราคาไหน เพราะถ้าไม่ว้าว ก็ขายไม่ได้ นอกจากนี้ตลาดเจน Z ยังเป็นตลาดที่น่าสนใจ

“ทุกวันนี้ตลาดแรงงานเริ่มต้อนรับเจน Z เป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ดีมานด์ยังแอคทีฟ พ้นจากการถูกตีกรอบของมาตรการควบคุมสัดส่วนการให้สินเชื่อบ้านต่อมูลค่าหลักประกันบ้าน (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย ทำให้เจน Z เป็นกลุ่มเวอร์จิ้นเครดิต ภารกิจของเราคือรีบไปขายคอนโดให้เขาก่อนจะเป็นหนี้รถ หนี้บัตรเครดิต และอื่นๆ จนกู้ไม่ได้ นี่คือการอ่านดีมานด์ให้ขาด เพราะตอนนี้หนี้สินกำลังพันตัวคนเจน Y ตอนต้นและกลาง”

พร้อมนำเสนอ “โฮเทล เซอร์วิส” ขายคู่กับคอนโดเป็นรายแรกๆ เพื่อให้ตรงกับจริตและพฤติกรรมที่ไม่มีเวลาดูแลคอนโดฯ ทุกวันนี้ลูกค้าจ้างให้ไปล้างจาน 100 บาทก็ทำ เพราะออริจิ้นฯมองว่าการทำคอนโดฯไม่ใช่แค่การขายกล่อง แต่เป็นการขาย “ลิฟวิ่ง โซลูชั่น”

ด้าน อัษฎา แก้วเขียว ประธานผู้อำนวยการ-แบรนด์วิสซ์ดอม บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (MQDC) บอกว่า การปรับตัวต้องสอดคล้องกับเมกะเทรนด์ เช่น สังคมผู้สูงอายุ สิ่งแวดล้อม เทคโนโลยี ทรัพยากร กฎข้อระเบียบ ตลอดจนการขยายตัวของเมือง (Urbanization) เพราะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของผู้บริโภคและสังคม

ขณะที่กรุงเทพฯเองก็ก้าวสู่การเป็นเมกะซิตี้ มีผู้อยู่อาศัยมากกว่า 10 ล้านคนแล้ว กำลังจะเป็นเมืองที่มีการเปลี่ยนแปลงในภาพใหญ่อย่างรุนแรง จากการเกิดขึ้นของโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะระบบรางที่ภายในปี 2580 จะมีพื้นที่ครอบคลุมรถไฟฟ้าเทียบเท่าญี่ปุ่น