'เสนา' ฝ่ามรสุม มุ่งสร้างความแตกต่าง รับอสังหาฯ ปีหน้าแข่งเดือด

"มาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ที่กระทรวงการคลังประกาศออกมาใช้นั้น ถือเป็นการยอมรับแล้วว่าเศรษฐกิจในช่วงนี้ไม่ดีจริงๆ เพราะกว่า 10 ปีที่ผ่านมา คลังออกมาตรการนี้มาแล้ว 3-4 ครั้ง และทุกครั้งเกิดจากการที่ทุกคนเชื่อว่าเศรษฐกิจไม่ดี และผู้บริโภคไม่เชื่อมั่น เมื่อรัฐมองว่าไม่ดีจึงออกมาตรการมาช่วยเหลือภาคอสังหาฯ เพราะเป็น sector ที่มีขนาดใหญ่และมีผลต่อจีดีพีค่อนข้างมาก"

นั่นคือมุมมองของ "ดร.ยุ้ย-ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์" รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ผู้บริหารหญิงแกร่งแห่งวงการอสังหาริมทรัพย์ ที่มาจะร่วมแบ่งปันความคิดเห็นต่อสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน และทิศทางในปีหน้ากับทีมงาน Property Focus ตลอดจนแนวทางการปรับตัวของผู้ประกอบการ (ดีเวลลอปเปอร์) และของเสนาฯ เอง

โดยบอกว่า ปัจจัยลบต่างๆ ที่เข้ามากระทบต่อภาคอสังหาฯ นั้นเรียกได้ว่าเป็น Perfect Storm หรือพายุที่สมบูรณ์แบบมากลูกหนึ่ง คือไม่ดีทุกอย่าง ตั้งแต่เศรษฐกิจชะลอตัวลง ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลง ไม่กล้าซื้อสินค้า ไม่กล้าซื้อบ้าน และยังมีปัจจัยอื่นด้วยที่ทำให้เกิดการเปลี่ยนฐานทางการแข่งขัน ก็คือการกำจัดความสามารถในการกู้จากมาตรการ LTV ของแบงก์ชาติ ถือเป็นเคราะห์ซ้ำกรรมซัดให้กับภาคอสังหาฯ

ยังมีกฎหมายภาษีที่ดินใหม่ซึ่งจะมีผลบังคับใช้อีกในปีหน้า ทำให้สต็อกคงเหลือที่จากเดิมไม่ต้องจ่ายภาษีก็ต้องจ่าย โครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างก็ต้องจ่ายเช่นกัน ยิ่งซ้ำเติมหนักเข้าไปอีก หรือจะหันไปพึ่งพากลุ่มนักลงทุนต่างชาติก็ไม่ได้อีก ทำให้ตอนนี้ดีเวลลอปเปอร์หลายรายต่างต้องพยายามเร่งขายออกมาให้ได้มากที่สุด

ส่วนปีหน้า มองว่าภาวะเศรษฐกิจน่าจะใกล้เคียงกับปีนี้ ดีเวลลอปเปอร์ทุกรายจะพยายามตัดต้นทุน และบริหารจัดการต้นทุนของตนเองเป็นหลัก เน้นการบริหารแบบ conservative ขณะที่ เสนาฯ เอง ผ่านร้อนผ่านหนาวมาหลายรอบแล้ว จึงยังคงขายของไปตามปกติ แต่ก็มุ่งเน้นการมองหานวัตกรรมใหม่ๆ เข้ามาช่วยในการบริหารจัดการต้นทุนภายใน เพื่อจะสามารถนำเสนอสินค้าที่คุ้มค่าให้กับลูกค้าของเราต่อไปได้ แต่การเปิดตัวโครงการใหม่ก็จะไม่ active เท่าเดิม

"ปีหน้าเราจะเน้นการควบคุมต้นทุนเป็นหลัก และจับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายให้ชัดเจนขึ้น เพื่อให้การใช้งบการตลาดเกิดประสิทธิภาพมากที่สุด รวมถึงการปรับโปรดักส์ให้อยู่ในระดับราคาที่สามารถแข่งขันได้ กลยุทธ์การดำเนินธุรกิจนี้ ทำให้ เสนาฯ เปิดตัวแบรนด์ใหม่ SENA-AZU โดยพยายามเจาะกลุ่มเป้าหมายให้มีความชัดเจนขึ้น และสร้างความแตกต่างให้กับสินค้า" ดร.เกษรา กล่าว

ทั้งนี้ SENA-AZU คือโครงการคอนโดมิเนียมที่เน้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นคนรักสุขภาพโดยเฉพาะ ซึ่งเป็นเทรนด์ที่มาแรงและมีอัตราการเติบโตสูง ไม่ว่าจะเป็น อาหารคลีนหรืออาหารเพื่อสุขภาพ การออกกำลังกายประเภทต่างๆ รวมไปถึงการเข้าใช้บริการด้านเวชศาสตร์ฟื้นฟู และการชะลอวัย เสนาฯ จึงนำแนวคิดความตระหนักในเรื่องสุขภาพ และพฤติกรรมการออกกำลังกาย มาออกแบบเป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่เหมาะกับการรักษาสุขภาพของผู้อยู่อาศัย และเพื่อให้พวกเขามีสุขภาพที่ดีขึ้น

"ปีหน้าตลาดจะยังคงคึกคัก ด้วยการแข่งขันที่ค่อนข้างดุเดือดจากบรรดาดีเวลลอปเปอร์ ทุกรายจะแข่งขันกันนำเสนอโปรโมชั่นเพื่อกระตุ้นยอดขายกันตลอดทั้งปี"

อย่างเช่น สระว่ายน้ำระบบเกลือยาว 55 เมตร แบบ Triple Swimming Pool, Jogging Track ลู่วิ่งที่รอบล้อมไปด้วยต้นไม้ใหญ่และสวนสีเขียว พร้อมป้ายบอกทางที่เหมาะสมต่อการวิ่งออกกำลังกาย รวมถึงการจับมือกับพันธมิตร คือโรงพยาบาลกรุงเทพ มอบบัตรสมาชิกชีววัฒนะแวลูโกลด์ เป็นบริการรถพยาบาลฉุกเฉินสำหรับลูกบ้านในโครงการ และจัดแพทย์ผู้เชี่ยวชาญมาให้ความรู้แก่ลูกค้า พันธมิตรอีกรายคือ FIT Thailand จะเข้ามาจัดเวิร์คชอปพร้อมส่งเทรนเนอร์พิเศษมาให้ความรู้ในการดูแลสุขภาพ การออกกำลังกาย และโภชนาการที่ดีแก่ลูกบ้านโดยเฉพาะ

ดร.เกษรา กล่าวด้วยว่า สำหรับ SENA-AZU เราเลือกตั้งแต่ทำเล คือในย่านพระราม 9 แม้จะไม่ติดถนนใหญ่ แต่ก็อยู่ในย่านชุมชน ใกล้รถไฟฟ้า มีที่จอดรถให้ถึง 70% และจัดพื้นที่ส่วนกลางให้มากขึ้น ที่สำคัญคือ จะสามารถขายในราคาที่ต่ำแต่ได้ห้องขนาดใหญ่ขึ้น ซึ่งต้องบอกด้วยว่าแบรนด์ใหม่นี้ไม่ใช่คอนโด mainstream จึงไม่สามารถเปรียบเทียบกับโครงการอื่นๆ ที่อยู่ติดถนนใหญ่ได้ แต่จะเป็นคอนโดสำหรับผู้ที่ชื่นชอบการออกกำลังกาย การรักษาสุขภาพ และไม่ต้องการแย่งที่จอดรถกับคนอื่นๆ

ทั้งหมดนี้ เป็นสิ่งที่เสนาฯ พยายามจะนำเสนอในสิ่งที่ไม่เหมือนคนอื่น แต่ keyword คือราคาต้องไม่แพง ภายใต้การมอบสิ่งต่างๆ ให้มากมายกับลูกบ้าน ในราคาขายราว 80,000 บาทต่อตารางเมตร

ส่วนแผนอื่นๆ ในปีหน้า ลดปริมาณการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ ส่วนโครงการคอนโดเปิดไปแล้ว เน้นนำเสนอโปรโมชั่นที่ให้มากกว่ามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่ภาครัฐลดลงไปให้ และหันไปพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น ทำให้ในปีหน้า น่าจะได้เห็นอะไรสนุกๆ สำหรับแนวราบจากเสนาฯ ด้วย

ทั้งนี้ เมื่อถามถึงมุมมองตลาดอสังหาฯ ในปีหน้า รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เสนาฯ กล่าวว่า ตลาดจะยังคงคึกคักด้วยการแข่งขันที่ค่อนข้างดุเดือดจากบรรดาดีเวลลอปเปอร์ ทุกรายจะแข่งขันกันนำเสนอโปรโมชั่นเพื่อกระตุ้นยอดขายกันตลอดทั้งปี และเชื่อว่าจะแข่งขันกันจะสูงขึ้นกว่าปีนี้ด้วยซ้ำ สำหรับสินค้าใหม่ที่จะเข้ามาสู่ตลาด จะมีราคาที่ถูกลง ทุกคนจะหันมาแข่งขันในตลาดราคาที่ไม่แพงนัก และจะพยายามสร้างความเป็นผู้นำในกลุ่มตลาดบ้านราคาไม่แพงในทำเลที่เข้าไปพัฒนาโครงการ

"เทรนด์ของการพัฒนาโครงการใหม่นับจากนี้ ดีเวลลอปเปอร์จะหยิบโปรเจกต์ในเชิงที่มีจุดขายที่สามารถแข่งขันได้ในด้านราคา แม้จะไม่เน้นหยิบยกขึ้นมาพูดถึงก็ตาม ซึ่งก็เหมือนย้อนกลับไปเมื่อ 7-8 ปีก่อน แต่ก็อาจจะไม่เหมือนกันทั้งหมด ที่เหมือนกันคือการพัฒนาโครงการในราคาไม่สูง แต่ก็ตรงกับความต้องการของผู้บริโภคกลุ่มใหญ่ที่สามารถซื้อสินค้าได้" ดร.เกษรา กล่าวและบอกด้วยว่า

ปัจจัยบวกต่อตลาดอสังหาฯ ในปีหน้านั้นยังมีอยู่บ้าง ซึ่งก็มองว่าจะมีโครงการเปิดใหม่น้อยลง ทำให้ปริมาณซัพพลายในตลาดลง รวมถึงทิศทางอัตราดอกเบี้ยที่ถูกลงด้วย