อสังหาฯคาด“บ้านดีมีดาวน์” ระบายสต็อกเหลือขายกว่าครึ่ง 

ต้องยอมรับว่าปีนี้ไม่ใช่ปีที่ดีของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จากกำลังซื้อที่ชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจ ขณะเดียวกันธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ยังมีมาตรการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่ออสังหาฯกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์ และยอดเปิดตัวโครงการใหม่ ส่งผลให้รัฐต้องอัดหลายมาตรการเพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาฯ โดยคาดหวังว่าจะทำให้ตลาดกลับมาฟื้นตัวในไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ต่อเนื่องไปถึงปีหน้า 

ในงานเสวนา “ปลุกกำลังซื้อ” ฟื้นพลังเศรษฐกิจ จุดพลุอสังหาฯพาไทยติดปีก ซึ่งจัดโดยหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ วานนี้ (11 ธ.ค.) นายชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้อำนวยการธนาคารออมสิน กล่าวว่า ภาคอสังหาฯ ถือเป็นเซกเตอร์ที่มีความสำคัญเนื่องจากเกี่ยวโยงกับธุรกิจที่เกี่ยวข้องมากกมาย คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า3.36ล้านล้านบาท เป็นเหตุผลให้จำเป็นต้องมีมาตรการจากภาครัฐเข้าสนับสนุนธนาคารออมสินได้เสนอโปรโมชั่น “สินเชื่อบ้านผ่อนต่ำ ล้านละ 10 บาท” โดยปีแรกลูกค้าที่ได้รับอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคารจะผ่อนชำระเพียงล้านละ 10 บาทต่อเดือน หรือ 120 บาทต่อปี หรือคิดว่าดอกเบี้ยที่ระดับ 0.01% 

ส่วนปีที่สองและสามผ่อนชำระล้านละ 3,700 บาทต่อเดือน และหลังจากนั้นผ่อนชำระอยู่ที่ประมาณล้านละ 7-8 พันบาทต่อเดือน โดยผู้ที่สนใจสามารถจองขอสินเชื่อได้ ไม่จำกัดวงเงิน

“ออมสิน”ชี้เสี่ยงลงทุนคอนโด

สำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ ปีหน้า แนะนำไม่ควรทำลงทุนทำคอนโดเนื่องจากจำนวนซัพพลายคอนโดในตลาดมีจำนวนมากในแต่ละพื้นที่หากคาดการผิดโอกาสเสี่ยงสูง จึงควรหันไปทำอสังหาฯแนวราบ ที่จับกลุ่มเรียลดีมานด์ และสามารถบริหารจัดการตุ้นทุนได้ดีกว่าการทำคอนโด นอกจากนี้หากเป็นไปได้ควรศึกษาตลาดบ้านมือสองเพื่อรองรับกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อน้อย รวมถึงกลุ่มผู้สูงวันที่มีจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากประเทศไทยกำลังเข้าสูงสังความผู้สูงวัย

เต็มตัว โดยมีสัดส่วน 20% ของประชากรในประเทศ

นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) กล่าวว่า จากมาตรการของภาครัฐในการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ที่ผ่านมาถือว่าประสบความสำเร็จ สังเกตได้จากตัวเลขการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของ ธอส. ในเดือนพย.ปีนี้เพิ่มขึ้นจากปีก่อน ปล่อยสินเชื่อ 2 หมื่นล้านบาท จากปีก่อน 1.6 หมื่นล้าน บาท ตัวเลขสินเชื่อทั้งปีจะเข้าเป้าหมาย 200,3000 ล้านบาทแสดงให้เห็นว่าเราสามารถอัดฉีดเม็ดเงินเศรษฐกิจได้ตามเป้าหมาย

คาดบ้านดีมีดาวน์ผลบวกตลาด 

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ย้อนไปตลาดอสังหาฯ เป็นตลาดที่มีอัตราเติบโตมาดีต่อเนื่องในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะช่วงปี 2561 ที่ตลาดโตร้อนแรงสุดก่อนที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เห็นสัญญาณผิดปกติ สั่งคุมเข้มธนาคารและสถาบันการเงินออกสินเชื่อใหม่ เพื่อสกัดกลุ่มเก็งกำไรในตลาด จากปัญหาคอนโดเงินทอนที่เกิดขึ้น เกิดภาพมีลูกค้าจำนวนมากโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ และซ้ำเติมตลาดอีกครั้งเมื่อมีการออกมาตรการสำคัญแอลทีวี ในช่วงเดือนเม.ย.ที่ผ่านมา ทำให้อัตราการซื้อ ขาย ในตลาด และอัตราดูดซับซัพพลายลดลงอย่างมาก

อย่างไรก็ตาม รัฐบาลพยายามช่วยเหลือ ด้วยการออกมาตรการต่างๆมากระตุ้นแก้ปัญหา ตั้งแต่เริ่มแรก คือ มาตรการ ลดค่าธรรมเนียมและจดจำนองลง แต่พบว่าตลาดยังไม่ตอบรับเท่าที่ควร เนื่องจากมาตรการมีระยะยาวนาน จนถึงช่วงสิ้นปีหน้า ทำให้ผู้ซื้อยังชะลอการตัดสินใจรอจังหวะ ขณะที่มาตรการ บ้านในฝัน พบส่งผลทำให้อัตราดูดซับของตลาดดีขึ้น แต่ไม่มากพอขณะนี้รอเพียงผลของมาตรการใหญ่ บ้านดีมีดาวน์ ซึ่งกำหนดเงินคืนดาวน์ 5 หมื่นบ้านให้แก่ผู้มีสิทธิ์ 1 แสนราย ซึ่งคาดว่าจะเห็นผลบวกในช่วงต้นปีหน้าเป็นต้นไป 

 

เตือนระวังเปิดโครงการใหม่

อย่างไรก็ตาม คาดหวังให้การซื้อขายจากมาตรการดังกล่าว จำกัดวงอยู่ในกลุ่มที่มีสต็อกเหลือขายอยู่เป็นจำนวนมาก คือ กลุ่มคอนโด ราคา 3 ล้านบาทขึ้น เพื่อให้ตลาดดูดซับสต็อกส่วนเกินออกไป และรอวันฟื้นตัว

“ ถ้าบ้านดีมีดาวน์ ผ่านหมด 1 แสนราย เฉลี่ยหลังละ 3 ล้านบาท จะสามารถดูดซับตลาดได้มากกว่าครึ่ง แต่หากไม่ใช่ ไปกระจุกตัวกลุ่มบ้านราคาแพง อาจไม่มีผลต่อตลาดมากนัก เพราะสต็อกเหลือขายในตลาดจริงๆ คือ กลุ่ม 3 ล้านบาท คาดจะเห็นภาพชัดเจนในช่วงต้นปีหน้า ”

อย่างไรก็ตาม ยังกังวลถึงทิศทางตลาดในช่วงปีหน้า เพราะเกี่ยวเนื่องกับกำลังซื้อของคนในประเทศ หากสถานการณ์เศรษฐกิจโลกยังไม่ฟื้นตัว จากชาติมหาอำนาจ จีน สหรัฐ ยังไม่สามารถเจรจากันได้อาจทำให้เศรษฐกิจไทยยังไม่ฟื้นตัวเท่าที่ควร จึงแนะให้ผู้ประกอบการ โดยเฉพาะรายใหญ่ ระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ และภาระต้นทุนที่มีแนวโน้มสูงขึ้นจากหลายปัจจัย เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่กำลังจะมีการประกาศใช้ในช่วงปีหน้า เป็นต้น

ครม.ต่อเว้นภาษีเงินดาวน์บ้าน 50,000 บาท

นางนฤมล ภิญโญสินวัฒน์ โฆษกประจำสำนักนายกรัฐมนตรี เปิดเผยว่า ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) วานนี้ (11 ธ.ค.)เห็นชอบให้ยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับเงินลดภาระการผ่อนดาวน์ที่ได้รับจากมาตรการลดภาระการซื้อที่อยู่อาศัยภายใต้มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจในช่วงปลายปี 2562หรือโครงกรบ้านดีมีดาวน์ โดยออกเป็นร่างกฎกระทรวง ฉบับที่1ออกตามความในประมวลรัษฎากรว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากรตามที่กระทรวงการคลังเสนอ ซึ่งจะทำให้ผู้ที่เข้าร่วมโครงการไม่ต้องมีภาระทางด้านภาษีจากการเข้าร่วมโครงการ

สำหรับสาระสำคัญของร่างกฎกระทรวง กำหนดให้เงินได้ที่ผู้มีเงินได้ได้รับจากการสนับสนุนตามมาตรการลดภาระการซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งได้รับโอนจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จากโครงการบ้านดีมีดาวน์ ซึ่งเปิดให้ลงทะเบียนวันที่11ธ.ค.62เป็นวันแรก และหากได้รับการอนุมัติ จะได้รับเงินดาวน์จากธอส. ซึ่งจะโอนให้จํานวน50,000บาท ถือเป็นเป็นเงินได้พึงประเมินที่ได้รับยกเว้นไม่ต้องรวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ทั้งนี้ ในการดำเนินการตามกฎหมายของการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับเงินสนับสนุน ที่ผู้มีเงินได้ได้รับตามมาตรการลดภาระการซื้อที่อยู่อาศัยตามร่างกฎกระทรวงฯ เข้าข่ายลักษณะของกิจกรรม มาตรการหรือโครงการตามบทบัญญัติในมาตรา 27 และมาตรา 32 แห่ง พ.ร.บ.วินัยการเงินการคลังของรัฐ พ.ศ.2561และประกาศคณะกรรมการนโยบายการเงินการคลังของรัฐ เรื่อง การดำเนินกิจกรรมมาตรการหรือโครงการที่ก่อให้เกิดภาระต่องบประมาณหรือภาระทางการคลังในอนาคต พ.ศ.2561ซึ่งต้องนำเสนอข้อมูลเพื่อประกอบการพิจารณาของครม.ตามพ.ร.บ.วินัยการเงินการคลังฯ โดยได้จัดทำรายละเอียดข้อมูลที่ต้องนำเสนอตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องแล้ว