อสังหาฯ ปีหมูไฟเผชิญ Perfect Storm ส่อต่อเนื่องปีหนูทอง

ภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยปี 2562 ได้เผชิญกับ ‘Perfect Storm’ หรือปัจจัยลบที่ถาโถมเข้ามาพร้อม ๆ กันหลายเรื่อง ตั้งแต่เศรษฐกิจชะลอตัวลง ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลง ไม่กล้าซื้อสินค้า ไม่กล้าซื้อบ้าน และยังมีปัจจัยอื่นเข้ามากำลังซื้อจากตลาดต่างประเทศโดยเฉพาะจีน ฮ่องกงหดตัวลงจากค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้น ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูงโดยเฉพาะมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (แอลทีวี) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ อย่างรุนแรง ทำให้ผู้ซื้อมีภาระเงินดาวน์เพิ่มขึ้น ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อทำให้เกิดซัพพลายเหลือขายจำนวนมาก และบางพื้นที่อยู่ในภาวะ’โอเวอร์ซัพพลาย’

ทั้งนี้ เพราะพายุลูกนี้ ‘ไม่ใช่’ลูกที่คุ้นเคยเหมือนอดีตที่ผ่านมาส่วนหนึ่ง เนื่องจากสถานการณ์แวดล้อมไม่เอื้อต่อออกมาตรการแอลทีวี ที่ธปท. ออกมาเพื่อสกัดกั้นกลุ่มเก็งกำไร สะท้อนได้จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ที่ฉายภาพสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2562 ในครึ่งปีแรก หลังมาตรการแอลทีวีมีผลบังคับใช้ (1 เม.ย. 62 )ตัวเลขเหลือขายที่อยู่ 270,131 ยูนิต แบ่งเป็นอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล 151,993 หน่วย คิดเป็น 56.3% ของยูนิตเหลือขายทั้งหมดและอยู่ในพื้นที่ต่างจังหวัดอีก 118,000 ยูนิต คิดเป็น 43.7% ส่วนในไตรมาส 3ของปีนี้ การเปิดตัวโครงการใหม่ปรับตัว ‘ลดลง’ โดยบ้านจัดสรรเปิดตัว 8,879 ยูนิต ลดลงถึง 57.3% ซึ่งเป็นการเปิดตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง 3 ไตรมาส ขณะที่คอนโดมิเนียม เปิดตัว11,984 ยูนิต ลดลง54.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา

ขณะที่สินค้าที่อยู่อาศัยคงค้างในตลาด (Inventory) ยังคงอยู่ในระดับที่ ‘น่าเป็นห่วง’ โดยพบว่า ในกรุงเทพฯและปริมณฑลมีจำนวน 95,462 ยูนิต ซึ่งหากแยกในระดับราคาแล้ว จะพบว่า ต่ำกว่า 3 ล้านบาท (ซึ่งจะอยู่ในเกณฑ์ของมาตรการรัฐ) มี 48,465 ยูนิตคิดเป็น 50.8% โดยเป็นกลุ่มของสินค้าประเภทคอนโดมิเนียมมากที่สุด 30,873 ยูนิต คิดเป็น 63.7% (ทั้งที่สร้างเสร็จและอยู่ระหว่างก่อสร้าง)

ส่วนในพื้นที่ต่างจังหวัด Inventory มี 63,433 ยูนิต ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มี 35,726 ยูนิต คิดเป็น 56.8% เป็นสินค้าประเภทคอนโดมิเนียมไม่มากประมาณ 12,724 ยูนิต คิดเป็น 35.6% ซึ่งในต่างจังหวัดยังไม่น่าเป็นห่วงเพราะส่วนใหญ่เป็นสินค้าโครงการบ้านจัดสรร มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวได้ง่าย

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมี่ยม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน) คาดการณ์ว่า ภาพรวมภาคอสังหาฯ ในกรุงเทพฯและปริมณฑล ปี 2662 ติดลบไม่น้อยกว่า 15-20 % มูลค่ารวมอยู่ที่400,000 ล้านบาท จากปีที่แล้วตลาดรวมกรุงเทพฯและปริมณฑลอยู่ที่ 512,000 ล้านบาทในขณะทีสินค้าคงเหลือในตลาดมากขึ้น สะท้อนจากยอดขายช่วง 10 เดือนแรกมีอัตรา ‘ลดลง’ ตามภาวะของตลาด และแรงกดดันจากนโยบายแอลทีวี แม้ว่าจะมีการผ่อนปรนในด้านผู้กู้ร่วมและมาตรการรัฐออกมาก็ไม่ทันการ

โดยตลาดในกรุงเทพฯและปริมณฑล ไตรมาส 3 มีมูลค่าตลาดติดลบถึง 35 % อยู่ที่ 100,629 ล้านบาท เทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว อยู่ที่152,415 ล้านบาท โดยคอนโดฯติดลบมากที่สุด จาก 95,873 ล้านบาท ลงมาเหลือ 57,154 ล้านบาท รองลงมาเป็นกลุ่มของบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ขณะที่จำนวนยูนิตติดลบ 33%

จากข้อมูลของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ยังระบุว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัย ระดับราคาที่ต่ำกว่า 8.5 ล้านบาท เติบโต 1% และดัชนีราคาคอนโดทรงตัวเป็นครั้งแรกในรอบ 10 ไตรมาส เฉลี่ย 1.43 แสนบาท/ตร.ม. โดยคอนโดยังคงเป็นอสังหาฯ ที่มีซัพพลายมากที่สุดคิดเป็นสัดส่วน 91% บ้านเดี่ยว 5% และทาวน์เฮ้าส์ 4%

ปัจจัยดังกล่าวส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องปรับตัว ด้วยการพัฒนาโครงการแนวราบเพื่อจับกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริง ทดแทนกลุ่มนักลงทุนหายไปจากมาตรการแอลทีวี การลงทุนโครงการมิกซ์ยูสในพื้นที่กลางใจเมือง เพื่อสร้างรายได้ในระยะยาวจากการปล่อยเช่าอาคารสำนักงาน โรงแรม หรือร้านค้า แทนการลงทุนพัฒนาคอนโดที่มีปัญหาซัพพลายล้น หรือการขยายตลาดอสังหาฯ ในระดับราคาสูงตั้งแต่10 ล้านบาทขึ้นไป เพราะเป็นกลุ่มลูกค้าที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ เรียกได้ว่าคลื่นพายุลูกนี้สะเทือนวงการอสังหาฯในปีนี้จนผู้ประกอบการทุกค่ายจนแทบไม่มีเวลาพักหายใจ ถ้าขาไม่แข็ง ใจไม่นิ่ง สายป่านไม่ยาวพอคงอยู่ยากในปีหน้า