วิพากษ์ผ่อนเกณฑ์แอลทีวี 'มาช้า..!' แค่ประคองตลาด 

ภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า หลังจากที่มาตรการ แอลทีวี มีผลบังคับใช้พบว่า ในส่วนของสัญญา 2 ติดลบกว่า 13% โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมติดลบ 24.8% และในปี2562  อัตราการขายเฉลี่ยทั้งปีลดลงกว่า 12% เมื่อเทียบกับในช่วงปี2561 ฉะนั้นการที่ธปท.จะผ่อนปรนสัญญาที่ 2 ให้เสมือนเป็นบ้านหลังแรก คือสามารถกู้ได้ 100 % และวางเงินดาวน์น้อยลง ก็อาจจะกระตุ้นตลาดให้ดีขึ้นไม่มากนัก เนื่องจากภาพรวมเศรษฐกิจชะลอตัว

ขณะที่ปัญหาหลักของภาคอสังหาฯในไทยคือ “ซัพพลายที่ยังคงค้างอยู่ในตลาดเป็นจำนวนมาก” เฉพาะตลาดคอนโดในเขตกรุงเทพฯยังมีซัพพลายคงค้างอยู่ในตลาดอีกกว่า 55,000-60,000 ยูนิตที่รอการระบาย ซึ่งถือว่าเป็นปัญหาที่สร้างความกังวลใจให้กับผู้ประกอบการเป็นอย่างมาก

ภัทรชัย กล่าวว่า ปัจจุบันกำลังซื้อทั้งกำลังซื้อชาวไทยและกำลังซื้อต่างชาติที่ยังคงมีแนวโน้มที่ลดลง ทั้งในเรื่องของอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังอยู่ในเกณฑ์ที่ค่อนข้างสูงในปี 2562 ที่ผ่านมา เฉพาะอสังหาริมทรัพย์ในช่วงราคาต่ำว่า 5 ล้านบาท มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงกว่า 30% ซึ่งสร้างความกังวลใจให้กับผู้ประกอบการเป็นอย่างมากที่ถึงแม้ว่าจะสามารถขายได้ แต่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ และปัจจัยลบที่สำคัญที่สุดยังคงเป็นภาพรวมของเศรษฐกิจที่อยู่ในช่วงชะลอตัว ส่งผลให้กำลังซื้อเกิดความไม่เชื่อมั่น ไม่กล้าตัดสินใจใช้เงิน เพราะมองว่า เศรษฐกิจยังอยู่ในภาวะชะลอตัว คนส่วนใหญ่ยังมองว่าไม่ใช่เวลาที่เหมาะสมกับการสร้างหนี้ โดยเฉพาะหนี้ระยะยาวอย่างเช่นหนี้ของที่อยู่อาศัย ซึ่งเมื่อกำลังซื้อเกิดความไม่เชื่อมั่น ชะลอการตัดสินใจ ย่อมส่งผลต่อยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์อย่างชัดเจน

วสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า กรณีที่ธปท. ออกมาปลดล็อคมาตรการแอลทีวีด้วยการผ่อนปรนให้บ้านหลังที่ 2 ใช้เกณฑ์เดียวกับบ้านหลังแรก ส่วนตัวประเมินว่า “ช้าไป” เพราะตลาดชะลอตัวลงมาแล้ว ทั้งที่ก่อนหน้านี้ทางสมาคมฯได้เคยให้ความเห็นไปทางธปท. ว่า เป็นปกติที่คนยุคนี้ ที่ต้องมีบ้านหลังที่2 เพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ได้เก็งกำไร เพื่อให้ลูกหรือตนเองเข้ามาเรียนและทำงานในเมืองแทนที่จะเช่าหอพัก เพื่อไม่ต้องเดินทางไกล หากลูกเรียนจบอาจขายต่อ

“ที่ผ่านมาตลาอสังหาฯได้รับผลกระทบจากมาตรการแอลทีวีรุนแรง ทั้งๆที่จุดประสงค์แค่ต้องการออกมาแก้ปัญหาสินเชื่อเงินทอน แต่กลับออกเป็นมาตรการปูพรมแทนที่ออกเฉพาะจุด ทำให้เกิดผลกระทบตลาดค่อนข้างมาก ถ้าจะให้ดีควรเลื่อนใช้แอลทีวีออกไปจะเป็นทางออกที่ดีที่สุด จะกระตุ้นตลาดอสังหาฯได้มากกว่า และเป็นอีกแรงหนึ่งในการช่วยประคองเศรษฐกิจในประเทศ"

ชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด กล่าวว่า การผ่อนปรนแอลทีวีให้บ้านหลังที่ 2 ใช้เกณฑ์เดียวกับบ้านหลังแรก จะช่วยได้ในเชิงจิตวิทยาสำหรับกลุ่มนักลงทุน ทำให้กลุ่มคนที่จะซื้อบ้านหลังที่ 2 กลับมากู้มากขึ้น

“เป็นนโยบายที่ออกมาแล้วน่าจะทำให้ภาพรวมดูดีขึ้นในเชิงจิตวิทยา20-30% แต่คงไม่ได้ช่วยให้กำลังซื้อกลับมาทันที เพราะทุกอย่างต้องใช้เวลากว่ากำลังซื้อกลับมาเป็นปี ”

ปัจจุบันปัจจัยที่เข้ามากระทบมากขึ้น ล่าสุดความกังวลว่าการเกิดสงครามระหว่างสหรัฐกับอีหร่าน สงครามการค้าระหว่างสหรัฐกับจีน การประท้วงที่ฮ่องกง แต่ถือว่าการปลดล็อกมาตรการแอลทีวีจะทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาฯ มีสัญญาณที่ดีขึ้น ท่ามกลางปัจจัยลบจากภายนอกที่มีความไม่แน่นอนสูง

“ภาพรวมดีขึ้นสเต็ปหนึ่งแต่ยังไม่ได้ ยาวิเศษที่สามารถเปลี่ยนทุกอย่างได้จากหน้ามือเป็นหลังมือ แต่น่าจะช่วยให้ความมั่นใจในเชิงจิตวิทยาคนซื้อดีขึ้นบ้างกว่าจเทุกอย่างกลับมาเหมือนเดิมคงใช้เวลาเป็นปี เพราะคนรอดูสถานการณ์การเมือง เศรษฐกิจก่อนตัดสินใจซื้อ ยกเว้นคนที่ตั้งใจจะซื้ออยู่แล้ว ”