คาดอสังหาฯ ปรับฐานสมดุลปี 64 “คอนโดชานเมือง” 3-5ล้าน ยังไหว

นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด บริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ประเมินสถานการณ์อสังหาฯว่า จากภาพรวมในปี 2562 อสังหาฯเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงจากเศรษฐกิจโลกซบเซา เนื่องจากสงครามการค้าระหว่างสหรัฐและจีน ส่งผลให้อัตราการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยตกต่ำ ฉุดกำลังซื้ออสังหาฯจากตลาดคนไทย ตลอดจนเงินบาทแข็งค่า ทำให้ที่อยู่อาศัยอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) มีราคาสูงขึ้น ฉุดกำลังซื้อชาวต่างชาติ ผสมโรงจากปัญหาหนี้ครัวเรือนระดับสูง สัญญาณการเก็งกำไรในตลาดอสังหาฯ ส่งผลให้ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ต้องออกมาตรการกำหนดเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อ (LTV) กระทบต่อเปิดตัวโครงการใหม่ ยอดขาย ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยหดตัว

โดยประเมินว่า สถานการณ์ดังกล่าว ยังส่งผลทำให้กำลังซื้ออสังหาฯในปี 2563 ชะลอตัวต่อไป โดยในกลุ่มผู้ซื้อหลักที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง (Real Demand) คาดว่ากำลังซื้อจะทรงตัวเท่ากับปี 2562 ที่มีอยู่ 35,000 ยูนิต ขณะที่ด้านซัพพลาย (อุปทาน) ที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลงกว่า 30% ในปี 2562 คาดว่าจะลดลงต่อเนื่องในปี 2563

“ปี 2563 อสังหาฯ ชะลอตัวต่อเนื่อง และอยู่ในช่วงปรับตัว แม้จะมีมาตรการรัฐเข้ามาช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ลดค่าจดทะเบียนการโอนและจดจำนองที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน3ล้านบาท และลดภาระการผ่อนดาวน์จำนวน50,000บาท สำหรับบ้านจำนวน100,000หลัง ก็ตาม”

ทั้งนี้ตามข้อมูลของบริษัทที่ปรึกษารายนี้ ระบุว่า โครงการคอนโดที่เปิดตัวใหม่ในปี2562 มีทั้งหมด 46,709 หน่วย(ยูนิต) ลดลงจากปี 2561 ประมาณ 33% โครงการเปิดใหม่ในทำเลที่ได้รับความนิยมสูงสุด แยกเป็น 3 โซน อันดับ 1. โซนรอบชานเมืองกรุงเทพฯ จำนวน 31,404 ยูนิต หรือสัดส่วน 67% ของโครงการใหม่ ทำเลที่ได้รับความนิยมในโซนชานเมือง อันดับ1 สุขุมวิทตอนปลาย มีจำนวน 8,402 ยูนิต อันดับ 2 โซนรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe)มีการเปิดตัวโครงการใหม่ 8,187 ยูนิต ทำเลที่ได้รับความนิยมอันดับแรกคือ บริเวณรัชดา/พระราม9/ลาดพร้าวมีจำนวน 2,781 ยูนิต และอันดับ 3 โซนใจกลางเมือง (CBD-Central Business District)มีจำนวน 7,118 ยูนิต ทำเลที่ได้รับความนิยมสูงสุด คือ สุขุมวิท มีจำนวน 2,250 ยูนิต

ส่วนอัตราการขายคอนโดเปิดใหม่ในปี 2562 มีจำนวน 20,990 ยูนิต สัดส่วน 45%  ลดลงหากเทียบกับปี 2561 ที่เปิดตัวโครงการใหม่จำนวน 68,900 ยูนิต ขายได้จำนวน 39,875 ยูนิต หรือขายได้ถึงสัดส่วน 58%โดยทำเลที่ขายได้จำนวนหน่วยสูงสุดคือ 1.บริเวณชานเมืองกรุงเทพฯมีจำนวนยอดขายได้ 12,665 ยูนิต รองลงมาคือ บริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe)ขายได้4,600 ยูนิต และอันดับ3 บริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)ขายได้ 3,725 ยูนิต แต่เมื่อหากเทียบอัตราการขายสูงสุดพบว่า คอนโดที่เปิดขายรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe)มีอัตราการขายได้สูงสุดคือสัดส่วน 56%ต่อการเปิดตัวโครงการใหม่ในบริเวณนั้น

โดยคอนโดที่เปิดขายใหม่บริเวณแนวรถไฟฟ้าที่เปิดขายดีในปี 2562 คือบริเวณตามแนวรถไฟฟ้ามหานครสายสีน้ำเงินที่ได้เปิดให้บริการในปี 2562 มี 5 สถานี คือ บริเวณสถานีอิสรภาพ-ท่าพระ-บางไผ่-เพชรเกษม 48-ภาษีเจริญ

ส่วนระดับราคาขายของคอนโดที่เปิดขายใหม่สูงสุด คอนโดที่ขายได้อยู่ระหว่าง 80,000 บาท ถึง 150,000บาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) หรือมีระดับราคาขายต่อหน่วยสำหรับห้อง1 ห้องนอน อยู่ระหว่าง3-5ล้านบาท

“ปี 2563 เป็นปีที่ตลาดปรับฐาน เข้าสู่จุดสมดุลทั้งดีมานด์และซัพพลายในปี 2564 โดยตลาดคอนโดถดถอยเกิดซัพพลายมากเกินความต้องการในตลาด(โอเวอร์ซัพพลาย)จึงกระจายตัวไปสู่พื้นที่ชานเมือง ตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังพัฒนา และนักพัฒนาอสังหาฯ หันไปพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส เพื่อกระจายความเสี่ยงไม่พึ่งพาตลาดเดียว มีทั้งคอนโด โรงแรม ค้าปลีกและสำนักงานในแปลงเดียวกัน รวมไปถึงบางส่วนหันไปพัฒนาแนวราบมากขึ้น เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝด ดังนั้นผู้ซื้อที่อยู่ในตลาดในปัจจุบันจึงเป็นผู้ต้องการซื้อจริงเป็นหลัก ทำให้นักพัฒนาอสังหาฯรายย่อยอาจจะหายไปจากตลาด”

 ด้านนางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวเสริมว่า แนวโน้มปี 2563 ยังเป็นอัตราที่ทรงตัวหรืออาจจะลดลงจากปีก่อน ที่แม้จะมีโครงการเปิดตัวใหม่ลดลงไปแล้วแต่ยอดขายก็ลดลงตาม สะท้อนให้เห็นว่าดีมานด์ยังลดลงต่อเนื่อง แม้จะมีมาตรการรัฐเข้ามา และปรับเกณฑ์LTVแต่ยังมีคอนโดสะสมอยู่ในระดับโอเวอร์ซัพพลายหากเทียบกับกำลังซื้อ โดยในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมามีการเปิดตัวโครงการใหม่ 6 หมื่นกว่ายูนิตต่อปี และมียอดขาย 5 หมื่นยูนิต แต่ปี 2562  เปิดตัวโครงการลดลงเหลือ 46,709 ยูนิต มียอดขายโครงการใหม่ 20,990 ยูนิต รวมกันกับยอดขายโครงการเก่าสะสมอีก 15,000 ยูนิต จึงมียอดขายรวมประมาณ 35,000 ยูนิตลดลงกว่าค่าเฉลี่ยที่เคยขายได้

 “สาเหตุที่ลดลงเพราะตลาดนักลงทุนที่มีสัดส่วน 40% หายไป ผู้ซื้อเพื่อปล่อยเช่ายังมีซัพพลายในตลาดแข่งขันกันสูง ทำให้จึงเหลือแต่เพียงกลุ่มผู้ซื้อReal Demandที่มีสัดส่วน 50-60%ที่ปัจจัยเสริมยังไม่ชัดว่าจะเข้ามากระตุ้นตลาด เพราะแบงก์ยังคงคุมเข้มสินเชื่อ และภาวะหนี้ครัวเรือน” นางสาวริษิณี กล่าว

ส่วนภาพรวมคอนโดที่ขายได้ส่วนใหญ่จะเป็นย่านชานเมืองที่ระดับราคาคอนโดเกรดบี ราคา 3-5 ล้านบาท ที่เป็นราคากลุ่มผู้ซื้ออยู่จริงที่มีสัดส่วนใหญ่ในตลาด ที่ยังมีกำลังที่พอจะซื้อได้