พฤกษา เบรกโครงการพรีเมียม ครึ่งปีแรก-เร่งยอดโอนลดเสี่ยง

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มธุรกิจ พฤกษาเรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า ปี2563 เป็นปีแห่งผลกระทบ ล่าสุดมีสถานการณ์การแพร่กระบาดของไวรัสโคโรน่าส่งผลกระทบในวงกว้าง ทำให้กลุ่มพฤกษาพรีเมียม ต้องเลื่อนการเปิดโครงการใหม่ไปช่วงครึ่งปีแรกของปี 2563 ออกไปก่อน เนื่องจากสถานการณ์ต่างๆไม่เอื้อ จำเป็นต้องรอจังหวะเวลาที่เหมาะสมให้อารมณ์ซื้อในตลาดกลับมาก่อน โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่มีความเสี่ยงสูง จากสต็อกคงค้างจำนวนมาก

“การขายคอนโดต้องมีดีมานด์ 50% ขึ้นไปถึงจะก่อสร้างและมีเวลาขายอีก2ปีตามระยะเวลาก่อสร้าง ถ้าขายได้แค่20-30%เสี่ยงเกินไปที่จะสร้าง เราต้องการเปิดโครงการใหม่แล้วปัง มียอดขายที่พร้อมดำเนินการก่อสร้างได้ ซึ่งเป็นเรื่องของการบริหารความเสี่ยงธุรกิจ” นายประเสริฐ กล่าวและว่า

ดังนั้น ช่วงครึ่งปีแรกในปี 2563 กลุ่มพฤกษาพรีเมียมจะให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการยอดขายที่รอรับรู้รายได้ (Backlog) ของกลุ่มฯที่เหลืออยู่ 55% คิดเป็นมูลค่า 16,000ล้านบาทจากยอดรวมบริษัทมูลค่า 30,000 ล้านบาท ที่จะรอโอนใน2-3ปีข้างหน้า

นายประเสริฐ ยังสำทับว่า ภาวะเศรษฐกิจในช่วง 6 เดือนแรกปี 2563 ทุกบริษัทควรกลับมาดูแลหลังบ้าน โดยเฉพาะยอดขายที่รอรับรู้รายได้ ซึ่งมีความสำคัญที่สุด โดยพยายามเปลี่ยนให้กับมาเป็นเงินสด หรือยอดโอนให้กับบริษัท เพื่อรักษาสภาพคล่องในภาวะที่เศรษฐกิจมีความเปราะบางจากปัจจัยลบ ในธุรกิจอสังหาฯ สิ่งสำคัญ ‘ไม่ใช่’ ยอดขายใหม่ แต่เป็นเรื่องของ‘สภาพคล่อง’ มาจาก 1. การโอนอสังหาฯที่มีการขายไปแล้ว 2. ควบคุมค่าใช้จ่ายต่างๆให้เหมาะสม และ3. ต้องมีการทดสอบว่า บริษัทสามารถทนแรงกดดันมากน้อยแค่ไหนหากยอดขาย ยอดโอนลดลง ยังมีสภาพคล่องที่ยังสามารถดำเนินการอยู่ได้นานแค่ไหน

อย่างไรก็ตาม เชื่อว่า หลังจากที่สถานการณ์ไวรัสโคโรน่าคลี่คลายลง กำลังซื้อจากคนจีนจะเป็นกลไกลสำคัญที่ทำให้เศรษฐกิจไทยฟื้นตัว ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวจีนกลับมา และกลับมาซื้อคอนโดที่เปรียบเสมือนเป็นบ้านหลังที่สองเพื่อเป็นที่พักคนจีนยามวิกฤติ

“หลังจากสถานการณ์คลี่คลาย คนจีนจะเมืองไทยจะกลับมาเที่ยว ซื้อของ สินค้าเกษตร ซื้อคอนโดเมืองไทย เพราะค่าครองชีพเมืองไทยถูกมากเมื่อเทียบกับจีนในเมืองใหญ่ คาดว่าหลังสถานการณ์คลี่คลาย ภายใน3 เดือนเศรษฐกิจไทยฟื้นตัวพลิกจากหน้ามือเป็นหลังมือเพราะดีมานด์คนจีนมีมหาศาลขอแค่เขาฟื้นตัวฟื้นไข้ก่อน อย่าเพิ่งไปพูดถึงเรื่องค้าขายตอนนี้ มันไม่ใช่เวลา เพราะเราไม่ใช่เป็นคนเห็นแก่ได้ เห็นแก่ตัว ที่เอาเงินคนในยามที่เขาทุกข์ยาก วิกฤติ”

อย่างไรก็ตาม ในช่วงเดือนม.ค. 2563 สังเกตว่าเริ่มมีลูกค้าจีนกลับเข้ามาซื้อคอนโดในไทย โดยในกลุ่มพฤกษาฯ เริ่มมียอดขายจากกลุ่มคนจีนที่กลับเข้ามาในทำเลห้วยขวาง ระดับราคา 3 ล้านบาทต่อยูนิตบวกลบ ซึ่งเป็นแหล่งรวมของคนจีนแห่งหนึ่งที่คนจีนนิยมมาอยู่รวมกันเป็นย่านของคนจีนถือเป็นสัญญาณที่ดีของความต้องการจากคนจีนที่เริ่มกลับมา ซึ่งบริษัทมีสต็อกเหลืออยู่บ้าง เพราะโครงการทำเลนั้นจำนวน 1,000 กว่ายูนิต

“ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ที่ผ่านมากลุ่มลูกค้าจีนถือเป็นลูกค้ากลุ่มใหญ่ของตลาดคอนโดช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา คาดว่าเป็นสัดส่วน 30% ของยอดโอนในตลาดคอนโด ขณะนี้ต้องรอจังหวะเวลาที่เหมาะสมเชื่อว่า หากสถานการณ์ไวรัสโคโรนาคลี่คลายและเศรษฐกิจจีนฟื้นตัวเมื่อไร ประเทศไทยจะเป็นบ้านหลังที่2สำหรับคนจีนเป็นอันดับต้นๆ”

นายประเสริฐ ระบุว่า ปัจจุบันมีสถานการณ์ที่อยู่เหนือการคาดการณ์ตลอดเวลา ฉะนั้นการทำธุรกิจต้องระมัดระวัง ไม่ประมาท ขณะเดียวกันในส่วนของหน่วยงานกำกับนโยบายการเงินอย่างธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ควรที่จะทำงานให้รวดเร็วทันต่อสถานการณ์ 

“ยกตัวอย่าง ประกาศผ่อนเกณฑ์แอลทีวี (คุมเข้มสินเชื่ออสังหาฯ) 2 วันไวรัสโคโรนาก็มาพอดี ทำให้ผลดีที่จะดีเต็มๆไม่ได้เต็มที่อย่างที่คาดหวัง เพราะสถานการณ์เปลี่ยน ช้าไปแล้ว  ทำให้ตอนนี้แบงก์ชาติออกมาบอกใหม่ว่า อสังหาฯไตรมาส4 ปี 2562 ติดลบ31%แล้ว จากก่อนหน้านี้บอกว่าไม่ติดลบ” 

ส่วนการที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีมติเอกฉันท์ ลดดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% ทำให้หลายสถาบันการเงินลดดอกเบี้ยตามนั้น  นายประเสริฐ มองว่า ส่งผลดีในเชิงจิตวิทยา และดีกับบริษัทขนาดเล็กและกลางที่มีภาระเงินกู้ ทำให้ภาระดอกเบี้ยลดลง แต่บริษัทขนาดใหญ่ส่วนใหญ่ 90%ของพอร์ตใช้ตราสารหนี้ ออกหุ้นกู้ ไม่ได้อานิสงส์อะไร แต่ในแง่ดีคือทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคเพิ่มขึ้น เพราะดอกเบี้ยที่ลดลงทุก1% จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อเพิ่มขึ้น8% มีผลทางด้านความต้องการ เพราะว่าการอนุมัติสินเชื่อโดยภาพรวมดอกเบี้ยเงินกู้ลง1% สำหรับกำลังการกู้จะเพิ่มขึ้น 8% ถ้าธนาคารลดดอกเบี้ย 0.25 %ตามกนง.จะทำให้กำลังซื้อเพิ่มขึ้น0.25%