‘ชานนท์’ ผ่อนคันเร่ง ‘อนันดา’ วันอสังหาฯเผชิญพายุฝน

หนึ่งในเซกเตอร์ที่ได้รับผลกระทบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพธุรกิจ สัมภาษณ์ “ชานนท์ เรืองกฤตยา” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) นักพัฒนาอสังหาฯ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม เกาะแนวรถไฟฟ้า ถึงสภาพตลาดอสังหาฯปี 2563 

จากประสบการณ์ขับเคลื่อนธุรกิจมา 2 ทศวรรษเผชิญวิกฤติเศรษฐกิจมาหลายครั้งหลายคราว ชานนท์ ประเมินภาพรวมอสังหาฯในปี 2563 อย่างตรงไปตรงมาว่า อาการส่อจะหนักกว่าปี 2562 เป็นไปตามภาพรวมเศรษฐกิจในปัจจุบัน ที่ยังไม่มีปัจจัยบวกเข้ามากระตุ้น

“ตอนนี้มีอะไรดีบ้าง ธุรกิจก่อสร้างที่คิดว่าจะดี แต่งบประมาณปี 2563 ยังไม่ออก สมมติว่าถ้าออกมาเดือนมี.ค. ต้องบวกไปอีก 6 ดือนกว่าจะลงสู่ระบบเศรษฐกิจ เท่ากับโอกาสทางธุรกิจหายไป 9 เดือนจากทั้งหมด 12 เดือนของปี”  

จากแนวโน้มปัจจัยลบที่เกิดขึ้น ชานนท์ ประเมินว่า ไม่น่าจะมีใครกล้าขึ้นโครงการใหม่มากนัก เพราะคนไม่มีอารมณ์ซื้อ ตัวเลขจีดีพี ปีนี้ถูกปรับลดลงเหลือ 2.2% จากเดิมที่ตั้งไว้ 2.8% ถ้าลดลงไปกว่านี้อีกแทบจะไม่มีที่สร้างจิตวิทยากระตุ้นกำลังซื้อ เท่ากับว่าปีนี้ไม่มีปัจจัยบวกเขามา “ชานนท์” ย้ำ

“สมการของจีดีพี วันนี้เหลือแค่ตัว G (Government Spending) คือการลงทุนภาครัฐ เพราะในส่วนของ C (Consumption) การบริโภคของภาคเอกชนและประชาชน และ I (Investment)การลงทุนของภาคเอกชนX (Export) การส่งออก และ M (Import)การนำเข้า ไม่เหลือแล้ว เหลือแต่ตัว G เป็นตัวสุดท้าย แม้แต่ลูกค้าของอนันดา 40% โอนเงินสด แต่อารมณ์ตอนนี้ไม่ได้ เพราะมีแต่เรื่องลบเข้ามา ถึงจะมีเงินสดแต่ไม่มีอารมณ์ที่จะใช้เงินทำให้ทุกอย่างหดตัว ”

ชานนท์ มองว่า ปี 2563 ต้องทำธุรกิจอย่าง“ระมัดระวัง”เปรียบเสมือนกับการแข่งรถฟอร์มูล่าวัน ทุกทีมต่างใส่งบประมาณกันเต็มที่ในการพัฒนาเครื่องยนต์ แต่วันที่แข่งฝนตกหนัก แผนที่วางไว้ เทคโนโลยีที่ต่างใส่ลงไปก็ไม่มีความหมาย ซึ่งสถานการณ์ตลาดอสังหาฯขณะนี้เช่นเดียวกันต่อให้วางแผนดีอย่างไร ลงทุนเทคโนโลยีดีแค่ไหน ในสถานการณ์ที่ไม่ปกติ การแข่งขันต้องอาศัย ทักษะ ประสบการณ์ในการปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ต้อง Agile ตัวเองตลอดเวลา คนที่ปรับได้ถึงอยู่ได้ ปรับไม่ได้ไม่รอด

“ต้องรู้ตื่น มีสติให้ทันกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนไป แผนต้องเปลี่ยนไปจากแพลน A ไป B ไป C ไป D ไป F สิ่งสำคัญคือทุกคนต้องรู้วิธีการที่ปรับตัวเองให้อยู่รอดท่ามกลางสถานการณ์ที่ไม่ปกติ ในยุคนี้การมีบิซิเนสแพลน 12 เดือน หรือ 3-5ปีไม่ได้แล้ว ต้องเหลือแค่ 3 เดือนเพื่อให้เกิดความยืดหยุ่นมากขึ้น เพราะสถานการณ์เปลี่ยนแปลงตลอดเวลา ควรวางแผน 6 เดือน มองไกลสุด 2 ปี และทุก 3 เดือนต้องรีวิว รอบหมุนของแผนเร็วขึ้น ในยุคนี้ไม่ควรวางแผนเกิน 3 เดือน”

ซีอีโออนันดา ยอมรับว่า ปีนี้ 3 เดือนแรกต้องอึดและอดทน อย่าทำอะไรที่มันหวือหวาต้อง very conservative เหมือนฝนตก เราเป็นนักแข่งรถต้องแข่งกลางพายุต้องระมัดระวังมากขึ้นไม่ให้แหกโค้ง ประคองไปก่อน ดูจังหวะ มีสมาธิ ปัจจุบันอนันดามี5-6 โครงการที่พร้อมเปิด เหมือนมีกระสุนอยู่มือพร้อมที่จะยิง แต่ต้องรอดูสถานการณ์ 

“อย่าไปยึดติดว่า พูดไปแล้วปรับไม่ได้ หน้าที่ซีอีโอ ต้องปรับเปรียบเสมือนนักแข่งรถที่มือถือพวงมาลัยอยู่ จะเหยียบคันเร่งหรือผ่อนคันเร่งอย่างไรขึ้นอยู่กับคุณ ต่อให้มีคนมาร้องตะโกนว่า คุณห่วยแตกต้องไม่ฟังต้องมีสมาธิ”

ทั้งนี้จากกรณีโครงการไอดีโอ คิว พหล-สะพานควาย เป็นแบรนด์ไฮเอนด์ ปรับลดสเปคลงมาในปีที่ผ่านมา เปลี่ยนแบรนด์เป็นไอดีโอ ในราคา149,000 บาทต่อตร.ม จากเดิมราคา200,000กว่าบาทต่อตร.ม ซึ่งซัพพลายเออร์ช่วยลดราคาวัสดุลงมา เพื่อให้สามารถก่อสร้างต่อได้ ต่างคนต่างช่วยกันพยุงให้โครงการเดินหน้าต่อไป

“กรณีโครงการที่สะพานควาย ถือเป็นแนวทางในการปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ที่เปลี่ยนไป ใครมองว่า เสียฟอร์ม ผมไม่สนใจว่า จะเสียฟอร์มหรือไม่ แม้ว่าลูกน้องจะบอกว่า ทำได้แต่มันเหนื่อย ล้ามาก ผมไม่อยากให้ลูกน้องเหนื่อยล้าขนาดนั้น เพราะการทำธุรกิจที่ดีอย่าฝืนธรรมชาติ เหมือนฝนตกตลอดเวลาแล้วขับรถแบบไม่ดูโค้ง มันอันตราย ธุรกิจที่ดีต้องไปตามสถานการณ์ธรรมชาติ จะมากลัวเสียหน้าฟอร์มไม่ได้แล้ว”

สำหรับแนวทางการดำเนินธุรกิจของอนันดา ยังคงให้ความสำคัญกับ “ทำเล” รถไฟฟ้า ชานนท์ มองว่า บูลชิพ พร็อพเพอร์ตี้ คือ โลเคชั่น เป็นหัวใจสำคัญ แต่ยอมรับว่า ราคาที่ดีถือเป็นวัตถุดิบหลักในการทำโครงการพุ่งขึ้นจากเดิมอยู่ที่ 20% ของต้นทุนแต่ปัจจุบันขยับขึ้น 50% ของต้นทุนทั้งหมด จึงเป็นเหตุให้เขาไม่ยอมลดราคา หรือขายขาดทุน (ไม่เล่นสงครามราคา) เพราะมั่นใจทำเลที่เลือกว่า ยังเป็นจุดขายที่ได้เปรียบคู่แข่ง แต่อาจจะเล่นโปรโมชั่นด้วยการให้ของแถม หรือลดสเปกลงเหมือนกับโครงการไอดีโอ คิว พหล-สะพานควาย

“วิธีคิดธุรกิจจากวันแรกจนถึงวันนี้ของอนันดาที่ก้าวสู่ปี 21ปี พื้นฐานเหมือนกัน ทุกอย่างมันเป็นไซเคิล ผมไม่คิดว่าผมมีอีโก้ ทุกอย่างทีเปลี่ยนไปตามไซเคิล แต่ผมอาจทำอะไรที่เร็วกว่าคนอื่น เพราะมองเห็นโอกาส น้ำมาก็ต้องรีบตัก แดดจ้าวิ่งเต็มที่ พายุเข้าต้องผ่อนแรงเอาไว้ พอพายุผ่านไปกลับมาวิ่งแข่งกันต่อ ”

ขณะเดียวกัน ได้มีแผนขยายธุรกิจในพอร์ตโฟลิโอไปสู่ แพลตฟอร์ใหม่เทคโนโลยีใหม่พร้อมกับการขยายธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำเข้ามาเสริม เช่น ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ รวมถึงโปรเจคมิกซ์ยูสกลุ่มดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ด้วยการเข้าไปถือหุ้น 5% และทำโครงการมิกซ์ยูสเป็นครั้งแรก ร่วมกับกลุ่มบีทีเอส-ยูซิตี้ บนที่ดิน 200 ไร่.บางนา-ตราด กลางปี 2563 อยู่ระหว่างการศึกษาข้อมูลเพื่อเสนอแผนและ โปรเจคอื่นๆเกี่ยวกับอสังหาฯด้วยการนำเทคโนโลยีเข้ามาเสริมในรูปแบบของแพลตฟอร์มมาให้บริการลูกค้าในรูปแบบต่างๆ

ปัจจุบันบริษัทมีเงินสดบริษัทแม่ 8,000 ล้านบาท รวมบริษัทลูก14,000 ล้านบาทพร้อมที่ลงทุนในการซื้อกิจการ(Mergers and Acquisitions : M&A) ที่น่าสนใจ หรือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT)ที่เป็นออฟฟิศให้เช่า แต่ในกลุ่มอสังหาฯที่เป็นที่อยู่อาศัยยังมีความเสี่ยงอยู่ เพราะมีปัญหาเรื่องหนี้ครัวเรือนสูง ยังไม่มีแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ ที่เห็นทางออก