อสังหาฯ แห่รุก 'ตลาดเช่า' ระบายสต็อกสะสม 2 แสนยูนิต

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เหยียบเบรกเปิดตัวโครงการใหม่ หันมาให้ความสำคัญกับการ “ระบายสต็อก”ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมโอนที่มีอยู่ในมือ ซึ่งเป็นปัญหาค้างเดิมมาจากปีที่ผ่านมา ขณะนี้ปีนี้ยังเผชิญปัญหาใหม่ จากการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรนาสายพันธุ์ใหม่ (โควิด-19) กลายเป็น“ปัจจัยลบ”ที่ยากจะคาดการณ์ว่าจะยุติเมื่อใด ซ้ำเติมกำลังซื้อหลักในตลาดคอนโดมิเนียมอย่างลูกค้าจีนหายไปจากตลาด ผู้ประกอบการจึงแห่มาจับ“ลูกค้าคนไทย” ที่เป็น “เรียลดีมานด์”หรือซื้อเพื่ออยู่อาศัย ทำให้เกิด “สงครามราคา” เพื่อแย่งชิงลูกค้าในกลุ่มนี้

ไม่เท่านั้น ผู้ประกอบการบางราย ยังเจาะไปที่ “กลุ่มนักลงทุน” ที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อปล่อยเช่า เนื่องจากยังเป็นกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อสูง ยิ่งราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวลดลง ทำให้ผลตอบแทนการลงทุนปรับตัวสูงขึ้น นอกจากนี้ในภาวะที่ตลาดหุ้นผันผวนทำให้นักลงทุนกลุ่มนี้หันมาสนใจลงทุนในตลาดอสังหาฯ มากขึ้น เพราะให้ผลตอบแทนที่คงที่และมีมูลค่าเพิ่มอย่างต่อเนื่อง โดยพบว่าอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมอยู่ระหว่าง 3-6% ขึ้นอยู่กับราคาซื้อและค่าเช่าในแต่ละทำเล

ข้อมูลการสำรวจของ พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ระบุว่า ที่ผ่านมาผู้ประกอบการลดราคาสินค้าลงจากที่เปิดขายในช่วงแรก 7-15% จึงเป็นโอกาสทองของนักลงทุน ที่ซื้อของถูก แม้ว่าภาวะอสังหาฯ จะไม่ใช่ช่วงขาขึ้น แต่ตลาดเช่ายังไปต่อได้ โดยคอนโดทำเลกรุงเทพฯ ชั้นในให้ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่ารวมเฉลี่ยกว่า4.0% กรุงเทพชั้นกลาง3.3% และกรุงเทพชั้นนอก4.1%

ขณะที่ภาพรวมคอนโดพร้อมอยู่ พบว่า ระหว่างปี 2560-2562 มียอดสะสม 215,479 ยูนิต ส่วนปี 256-2565 คาดว่าจะมีคอนโดสร้างเสร็จเพิ่มมาอีก 147,429 ยูนิต

ประยงค์ยุทธ อิทธิรัตน์ชัย รองหัวหน้าคณะผู้บริหาร ด้านพัฒนาทรัพย์สิน แนวสูง บริษัทเอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ปีนี้จะเป็นปีของการระบายสต็อก โดยกลยุทธ์หนึ่งของบริษัทคือการรุกตลาดคอนโดปล่อยเช่าด้วยการแต่งคอนโดพร้อมปล่อยเช่าขายผ่านเอเย่นต์ให้กับลูกค้าต่างชาติในระยะยาว แต่เป็นการดำเนินการบางส่วน ไม่ใช่ทั้งอาคาร ถือเป็นโครงการนำร่องเพื่อทดลองตลาด เพราะต้องระมัดระวังไม่ให้กระทบกับลูกค้าเดิมที่อยู่ในอาคาร เริ่มจากโครงการละ 10 ยูนิตก่อน จำนวน 2-3 โครงการที่มีอยู่ในเครือ

“การปล่อยเช่าถือเป็นอีกแนวทางที่กำลังทดลองเป็นครั้งแรก เพราะเป็นอีกตลาดที่มีโอกาส หลักการคือคนมาซื้อห้องเราจะมีผู้เช่าให้เลย หมายถึงว่าเขาจะซื้อเพื่อลงทุนไม่ต้องประกาศหาคนเช่าภายหลังจากที่ซื้อ”

โดยปัจจุบันบริษัทมีสินค้าพร้อมโอน มูลค่ารวมกว่า15,000 ล้านบาท แบ่งเป็น สต็อกจากโครงการแนวราบ 5,000 ล้านบาท และสต็อกจะคอนโด10,000 ล้านบาท

ชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ในปีนี้อนันดาให้ความสำคัญกับการระบายสต็อกที่มีอยู่มูลค่า 124,000 ล้านบาท ประกอบด้วย คอนโด 108,000 ล้านบาท แนวราบ 16,000 ล้านบาท แยกเป็น 2 ส่วน ส่วนแรกมาจากสินค้าที่เหลือ 95,400 ล้านบาทที่เปิดตัวแล้ว แยกเป็น ยอดขายรอโอน 31,000 ล้านบาท และสร้างเสร็จพร้อมโอน 38 โครงการ 20,000 ล้าน มาจากคอนโด 30 โครงการจำนวน 2,700 ยูนิต มูลค่า18,000 ล้านบาท ที่เหลือกว่า 44,000 ล้านบาทอยู่ระหว่างก่อสร้าง ส่วนที่สองมาจาก 7 โครงการใหม่ มูลค่า 28,600 ล้านบาท

โดยกลุ่มลูกค้าหลักจะเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ และกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า โดยคอนโดแนวรถไฟฟ้าให้ผลตอบแทนในการปล่อยเช่าตั้งแต่ 8,000-15,000บาทต่อเดือน ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีรายได้ 60,000-80,000บาท โดยเฉลี่ยราคา 4 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งมีสต็อกจำนวน2,600 ยูนิต

“เชื่อว่าผลจากดอกเบี้ยขาลง การขายในราคาปิดโครงการ บวกส่วนลดพิเศษ ฟรีโอน ฟรีส่วนกลาง ฟรีเฟอร์นิเจอร์ และสามารถจะลดหย่อนภาษีได้จะทำให้คนสนใจเข้ามาลงทุนซื้อคอนโดเพิ่มขึ้น”

ก่อนหน้านี้ โอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ได้เตรียมแผนระบายสต็อกคอนโดสร้างเสร็จพร้อมอยู่ของแอล.พี.เอ็น. ที่มีมูลค่า 10,000 ล้านบาท ด้วยการลดราคา และจัดพอร์ตคอนโดพร้อมผู้เช่าเพื่อตัดขายเป็นล็อตให้แก่ผู้ที่สนใจซื้อลงทุนโดยรับผลตอบแทน 5-6% โดยเฉพาะกองทุนส่วนบุคคลทั้งไทยและสิงคโปร์รวมถึงกลุ่มลูกค้าเงินฝากสูงที่ต้องการบริหารความมั่งคั่งในภาวะที่การลงทุนในพันธบัตรให้ผลตอบแทนเพียงแค่ 2%