Work From Home ‘ดิสรัป’ตลาดสำนักงานเช่า

นริศ เชยกลิ่น ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าจากการที่มีมาตรการทำงานที่บ้าน (Work From Home)ที่เกิดจากวิกฤติครั้งนี้ อาจจะเป็นจุดเปลี่ยนสำหรับตลาดออฟฟิศในอนาคตว่า จะทำให้คนเริ่มทำงานที่บ้านมากขึ้นจะมีผลต่อการลดการใช้พื้นที่เช่าในอนาคต รวมถึงโคเวิร์คกิ้งสเปซ อาจจะได้รับผลกระทบในช่วงนี้เพราะคนต้องการโคเวิร์คกิ้งแบบมีระยะห่างทางสังคม (Social Distancing) หากไปอยู่ร่วมกันอาจผิดหลักการที่รัฐบาลขอความร่วมมือ

กวินทร์ เอี่ยมสกุลรัตน์ รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มบริษัท เค.อี. ผู้พัฒนาโครงการ คริสตัล พาร์ค โครงการ แกรนด์ คริสตัล และศูนย์การค้าเดอะ คริสตัล และซีดีซี กล่าวว่า การทำงานที่บ้าน หรือการรีโมท เวิร์คกิ้ง คือการทำงานนอกสำนักงานตามร้านกาแฟ เป็นเทรนด์ที่เกิดขึ้นในหลายประเทศ ทำให้พื้นที่เช่าสำนักงานมีแนวโน้มจะค่อยๆลดลงไปแต่ยังต้องมีอยู่ สำหรับการทำงานที่จำเป็นต้องพบปะกัน

ยิ่งเกิดวิกฤติโควิด-19 ทำให้กระแสการทำงานที่บ้านในไทยเพิ่มมากขึ้นจากเดิม หลังจากก่อนหน้านี้เกิดเหตุการณ์น้ำท่วมครั้งใหญ่ในปี 2554 ถือเป็น ‘จุดเปลี่ยน’ สำคัญทำให้หลายองค์กรเริ่มให้พนักงานทำงานที่บ้านมากขึ้น ประกอบกับเทคโนโลยีสมัยใหม่เข้ามาสนับสนุนให้การทำงานที่บ้านสะดวกสบายขึ้น

กวินทร์ ระบุว่า ในฐานะผู้ให้เช่าสำนักงาน พยายามปรับตัวให้เข้ากับความเปลี่ยนแปลงนี้ ด้วยการตีห้องเช่าให้เล็กลง ระยะเวลาการทำงานยืดหยุ่นมากขึ้น หรือการลงนามสัญญาเช่าสมัยก่อนอาจต้องลงนามยาว3ปีขึ้นไปอาจปรับลดลง แต่ด้วยโลกสมัยใหม่ที่เปลี่ยนไปก็จะระบุสัญญาเช่าที่สั้น ขึ้นอยู่กับความต้องการของกลุ่มลูกค้าโดยเฉพาะลูกค้าเทคโนโลยี ถ้าธุรกิจประสบความเร็วจะขยายพื้นที่เช่า แต่ถ้าไม่สำเร็จก็ปิดตัวลง ทุกอย่างต้องยืดหยุ่นมากขึ้น พร้อมกับสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกเพิ่มขึ้น

“การระบาดของโควิด-19 ครั้งนี้ถือเป็นจุดเปลี่ยนของตลาดอาคารสำนักงาน เพราะพฤติกรรมการใช้ชีวิตคนเริ่มเปลี่ยนไปหลายๆบริษัทตื่นตัวมองหาเทคโนโลยีที่เข้ามาช่วยลดต้นทุน ทำให้พนักงานตนเองสามารถทำงานที่ไหนก็ได้”

ภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ แผนกวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดอาคารสำนักงานเป็นตลาดที่ได้รับผลกระทบไม่มากนักจากสถานการณ์โควิด-19 เนื่องจากปริมาณพื้นที่(ซัพพลาย)สำนักงานคงเหลือในตลาดมีประมาณ 360,000 ตร.ม. ถือว่ามีพื้นที่ว่างเหลือน้อยมาก โดยเฉพาะสำนักงานเกรดเอ โดยปัจจุบันภาพรวมของซัพพลายอาคารสำนักงานอยู่ที่ 8,790,000 ตร.ม. อัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 95 % ย่านหลักยังอยู่ที่สุขุมวิท มีอัตราการเช่า 97.4% ถือว่ายังอยู่ในเกณฑ์ที่ค่อนข้างสูง

นอกจากนี้ แม้ว่าสถานการณ์การระบาดของโควิด-19 จะส่งผลให้หลายบริษัทเริ่มให้พนักงานทำงานจากที่บ้าน แต่คาดว่าสถานการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้นในช่วงเวลาหนึ่งเท่านั้น เหมือนกับที่เกิดเหตุการณ์น้ำท่วมครั้งใหญ่ในปี 2554

อย่างไรก็ตาม ซัพพลายในอนาคตที่กำลังจะเข้ามาส่วนใหญ่เป็นอาคารสำนักงานเกรดเอ ที่อยู่ใจกลางเมือง ย่านพระราม 4 สุขุมวิท พหลโยธิน ที่มีอัตราค่าเช่าสูง และตั้งอยู่ในที่ดินเช่าเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งอัตราค่าเช่าระหว่างอาคารสำนักงานเกรดเอ กับเกรดบีต่างกัน 25-30% โดยราคาเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรดเอ อยู่ที่ 1,112 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ส่วนราคาเฉลี่ยของอาคารสำนักงาน เกรดบี อยู่ที่ 760 บาทต่อตร.ม. ต่อเดือนในโซนใจกลางเมือง ซึ่งกลุ่มลูกค้าหลักจะเป็นโคเวิร์คกิ้งสเปซ บริษัทข้ามชาติ และสถาบันการเงิน

“ปัจจุบันธุรกิจสตาร์ทอัพ จะเปลี่ยนวิธีการจากเช่าพื้นที่ขนาดเล็กลง เป็นเช่ารายวัน รวมทั้งเปลี่ยนไปทำงานที่บ้านแทนเพื่อลดค่าใช้จ่าย เนื่องจากการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานมีสัญญาเช่าระยะยาวตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไปจากสถานการณ์ปัจจุบันกลุ่มสตาร์ทอัพคงไม่เข้ามาใช้บริการ เพราะไม่ต้องการจ่ายค่าเช่าเป็นก้อนที่มีมูลค่าสูงในระยะยาว แต่ปรับมาใช้บริการเป็นรายวันแทนควบคู่กับการทำงานที่บ้าน ซึ่งอาจเป็นโอกาสของโคเวิร์คกิ้งสเปซรอบนอก ที่ไม่ได้อยู่ใจกลางเมือง”

รองผู้อำนวยการ แผนกวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ยังระบุว่า แม้ในปีนี้ภาคธุรกิจส่วนใหญ่จะไม่จ้างงานใหม่ จากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว เพราะเกือบทุกรายต่างพยายามที่ลดต้นทุนต่างๆ เพื่อลดผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว แต่ในอนาคตหากเศรษฐกิจฟื้นตัว มองว่าตลาดสำนักงานต้องขยายพื้นที่แน่นอน โดยเฉพาะตลาดสำนักงานที่อัตราการเข้าเช่าสูง

อย่างไรก็ตาม แม้จะประเมินว่าวิกฤติที่เกิดขึ้นกระทบตลาดอาคารสำนักงานไม่มากนัก หากเทียบกับตลาดโรงแรมหรือคอนโดมิเนียมที่ต้องปรับตัวค่อนข้างมาก แต่ยอมรับว่าวิกฤติโควิด-19 เป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของตลาดอาคารสำนักงาน เนื่องจากบริษัทต่างๆพยายามลดต้นทุนให้ได้มากที่สุด รวมถึงลดขนาดของพื้นที่สำนักงาน ด้วยการสนับสนุนให้พนักงานทำงานที่บ้านมากขึ้น