ดีลน็อคดาวน์ ยื้อชีวิตอสังหาฯ

การหยุดกิจกรรมทางธุรกิจเพื่อสกัดกั้นการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโคโรนาสายพันธุ์ใหม่ 2019 (โควิด-19) ไม่เพียงสินค้าฟุ่มเฟือยที่ถูกผู้บริโภคคิดถึงเป็นลำดับสุดท้าย สินค้าคงทนอย่าง“ที่อยู่อาศัย”ไม่ว่าจะเป็นบ้านและคอนโดมิเนียม เพิ่งยังเผชิญวิกฤติซัพพลายล้นตลาดในบางทำเล จนทำให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ต้องงัดยาแรงคุมเข้มสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัย (Loan to Value- LTV) สกัดกำลังซื้อและการเปิดตัวโครงการตั้งแต่กลางปีที่ผ่านมา 

อาการเก่ายังไม่จะโผล่พ้นน้ำ โควิด-19 เป็นอีกมหาพายุที่ปิดโอกาสโต ทำให้นักวิเคราะห์ประเมินว่า ในปี 2563 “กลุ่มหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์” จะมีกำไรรวมต่ำสุดในรอบ 7 ปี หลายรายยังกำลังเผชิญกับสภาพคล่องติดขัด จนต้องวิ่งหาแหล่งเงินทุน ปี 2563 ธุรกิจอสังหาฯทำได้ดีที่สุดก็เพียงประคองให้ไม่ป่วยหนักจากการช็อกตลาด และนำสต็อกและสินทรัพย์ มาผันเป็นกระแสเงินสดหล่อเลี้ยงธุรกิจให้อยู่รอด 

สุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด หรือ เทอร์ร่า บีเคเค ผู้ให้บริการมาร์เก็ตเพลส และข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาฯ เปิดเผยสถานการณ์อสังหาฯภายใต้โควิด-19 ว่า ภาพรวมสต็อกคงค้างทั้งคอนโดมิเนียมและแนวราบจากสิ้นปี 2562 ประมาณ 60,000 ยูนิต ขณะที่ในปี 2563 คาดการณ์การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเหลือ 40,000 ยูนิต จากเดิมที่มียอดเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2562 อยู่ที่ 97,000 ยูนิต ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ จากค่าเฉลี่ยที่อยู่ที่ประมาณ 8-90,000 หมื่นยูนิต น่าจะลดลงเหลือ 70,000 ยูนิตในปี 2563 

อย่างไรก็ตาม ประเมินว่า เมื่อนักพัฒนาอสังหาฯ หยุดและชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2563 โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม จะทำให้ตลาดอสังหาฯน่าจะกลับสู่ภาวะสมดุลในไม่ช้า

“ปี 2563 หากไม่มีโควิดนักพัฒนาอสังหาฯ ทุกรายอาจจะยังเห็นแค่ภาพลวงตายังคงเปิดตัวโครงการต่อเนื่องตามแผน แต่เมื่อมีโควิดจึงมาเบรกจึงทำให้ตลาดไม่เพิ่มซัพพลาย จึงเป็นช่วงที่ล้างไพ่สต็อกเก่า เพื่อประคองสถานการณ์ นำกระแสเงินสดมารันธุรกิจต่อ และเริ่มนับหนึ่งใหม่ในปี 2564”

แนวทางที่นักพัฒนาอสังหาฯ บริหารธุรกิจภายใต้โควิด จึงเน้นการระบายสต็อกเก่าด้วยการส่งแคมเปญเดือด รวมถึงชะลอเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ที่ต้องการกระแสเงินสดเข้ามาหมุน จึงต้องเริ่มนำสต็อกคงค้างมาลดราคาไม่ต่ำกว่า 20% จนถึง 40% บางรายยอมเฉือนกำไร ลดต่ำกว่าทุนจนถึงยอมขาดทุน เพื่อนำกระแสเงินสดมาหมุนเวียนในธุรกิจ

 

**เทียบชั้นเชิงกลยุทธ์รอด

ใครคือแมวเก้าชีวิต?

สำหรับแคมเปญการลดราคาที่เปิดตลาดก่อน คือ บริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน) ลดราคาอสังหาฯ 10-20% จาก 62 โครงการทั้งแนวราบและคอนโด รวมถึงผ่อนให้ 24 เดือน ตามมาด้วย บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ลดราคาสูงสุด มากกว่า 50 % ซึ่งอาจจะเป็นบางห้องบางมุม อาจจะเป็นคอนโดหลุดดาวน์ ทำให้ลดราคาได้มาก หรือหากเป็นห้องที่ต้องคืนเงินดาวน์ให้ลูกค้า ก็ต้องยอมขายขาดทุน รวมถึงอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) รวมถึงรายอื่นๆ ตามมา

“สิ่งที่ทุกรายมีไม่แตกต่างกันคือ การลดราคาไม่ต่ำกว่า 20-30% ก็เท่ากับว่าทุกรายยอมลดกำไรจนถึงยอมขาดทุน แต่สิ่งที่เพิ่มเติมที่แต่ละรายจะเฉือนกันเพิ่มขึ้นคือการฟรีโอน และการอยู่ฟรีผ่อนให้ในช่วง 2-3 ปีแรก ซึ่งแสนสิริเปิดแคมเปญอยู่ฟรี 2 ปี ขณะที่ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ล่าสุดให้อยู่ฟรี 3 ปี”

หากวิเคราะห์ลงลึกถึงบริษัทที่ได้รับผลกระทบจากโควิดมากที่สุด คือกลุ่มที่บริหารงานด้วยกระแสเงินสด หากไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์เข้ามา เริ่มส่งผลกระทบต่อธุรกิจ เช่น แสนสิริ มีการบริหารงานด้วยกระแสเงินสด แต่แสนสิริ ปรับตัวเร็ว ผ่านทั้งยุคต้มยำกุ้ง และแฮมเบอร์เกอร์ไครซิส ซึ่งได้รับผลกระทบไม่น้อยแต่รอดมาได้ กลายเป็นบทเรียนการปรับตัว “เป็นแมวเก้าชีวิต” พลิกเกมและปรับตัวว่องไวในภาวะวิกฤติ หลังจากไปเปิดตัวแทนสำนักงานขายในต่างประเทศ จึงเห็นสัญญาณเศรษฐกิจถดถอยก็ปิดสำนักงานทันที ตามมาด้วยการออกตัวลดราคารายแรก ได้เปรียบจากแบรนด์อยู่มานาน มีการวางโครงสร้างแหล่งที่มาของการเงินที่หลากหลายกระจายความเสี่ยง และหาพันธมิตรร่วมทุน เช่น การร่วมทุนกับ บีทีเอส

หากเทียบกับอนันดาฯ ซึ่งเป็นรายที่บริหารด้วยกระแสเงินสดไม่แตกต่างกัน แต่ใช้เอเจนซี่ในต่างประเทศ ปี 2563 เป็นปีที่มีหลายโครงการกำลังสร้างเสร็จรอโอน จึงมียอดขายรถรับรู้รายได้จากการโอน (Backlog) อยู่ที่ 12,379 ล้านบาท สัดส่วน 56% ของเป้าหมายรายได้ในปี 2563 แต่ลูกค้าในต่างประเทศหลายรายที่มาโอนไม่ได้ โดยเฉพาะกลยุทธ์ที่ผ่านมามีต้นทุนการซื้อที่ดินที่สูง เพราะชูจุดขายติดรถไฟฟ้า จึงทำให้เป็นรายที่ค่อนข้างได้รับผลกระทบเช่นกัน

“แม้ทุกรายจะทำสงครามลดราคาแข่งขันกัน แบรนด์ที่อยู่มานาน ผ่านบทเรียนวิกฤติอาจจะปรับตัวและวางกลยุทธ์ให้พ้นวิกฤติได้ดีกว่า มีแบรนด์ ทำให้ผู้บริโภคจะเชื่อถือ เมื่อลดราคาจึงได้รับความสนใจในแบรนด์มากกว่าแบรนด์ที่เกิดหลัง”

ขณะที่แบรนด์ที่บริหารงานอย่างอนุรักษ์นิยม (คอนเซอร์เวทีฟ) ไม่ได้พึ่งพากระแสเงินสด อย่าง บริษัทแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) และ บริษัทศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เป็นต้นแบบอยู่ในธุรกิจอสังหาฯ มานานจึงเข้าใจตลาด จึงไม่ได้รับผลกระทบจากวิกฤติ เพราะที่ผ่านมาเติบโตตามกำไร และมีเงินคลังสูงทำให้โครงสร้างการเงินแข็งแกร่ง แม้ตลาดชะงักแต่ธุรกิจยังรันได้ต่อเนื่อง

ด้านภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด วิเคราะห์ว่า แลนด์แอนด์เฮ้าส์ เหมาะสมที่จะเป็นนักพัฒนากำไรสูงสุดตลอดกาล ยิ่งในภาวะวิกฤติสะท้อนถึงการอ่านเกมขาด ไม่เปิดตัวโครงการคอนโดจำนวนมาก ที่สำคัญไม่ชิงซื้อที่ดินราคาสูงถึง 2-3 ล้านบาทต่อตารางวา (ตร.ว)

ตามคำพูดที่เคยให้สัมภาษณ์ไว้ผ่านสื่อของอนันต์ อัศวโภคิน ผู้ก่อตั้ง บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ "ผมไม่รู้ว่าคุณไปแย่งซื้อที่ดินใจตร.ว.ละ 2-3 ล้านไปได้ยังไง ขุดไปเจอทองหรือ”

เร่งโอนฯฉีดกระแสเงินสด

หยุดเลือดไหลก่อนน็อกดาวน์

ภัทรชัย ยังวิเคราะห์สถานการณ์ที่ทุกแบรนด์ต่างงัดสต็อกคอนโด และแนวราบ ที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ ที่สะสมในตลาดมาขาย ลดสูงสุด เกือบ 50% แถมด้วยการมีโปรโมชั่น ฟรีค่าโอน จดจำนอง ค่าผ่อน 1-2 ปี (12-24 เดือน) และฟรีค่าส่วนกลาง พร้อมของแถมจูงใจมากมาย ทั้งเฟอร์นิเจอร์ ทอง และลุ้นจับรางวัลรถยนต์ เพราะนักพัฒนาอสังหาฯต้องการมากที่สุดในเวลานี้วิกฤติโควิด คือ กระแสเงินสด หลังจากยอดขายตั้งแต่ต้นปี จนถึงปัจจุบันชะลอตัวจากปลายปี เผชิญแนวโน้มเศรษฐกิจโลกตกต่ำ จนมาถึงโควิด -19 ทำให้กลุ่มที่มีกำลังซื้อชะลอการตัดสินใจในสถานการณ์เศรษฐกิจไม่แน่นอน

นักพัฒนาอสังหาฯ ต่างปรับแผนจากที่เริ่มทยอยเปิดตัวโครงการตั้งแต่กลางปีที่ผ่านมา พอมีโควิดเริ่มทยอยหยุดเปิดโครงการใหม่ในช่วงไตรมาส 1-2 และหันมา “ชิงเกม” ปล่อยสต็อกที่สะสมลงสมรภูมิด้วยสงครามราคา เร่งทำสัญญาซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ ป้องกันการทิ้งเงินดาวน์ ที่มีผลต่อรายได้บริษัท

“ดีเวลลอปเปอร์ต่างชะลอและหยุดเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะหากโครงการไหนที่มียอดขาย (Pre-sale)ไม่ถึง 40% เริ่มชะลอการขาย หรือหากตกมากๆ อาจจะหยุด และทุกรายหันมาขนสต็อกสร้างเสร็จพร้อมอยู่ลดราคา เร่งโอนปรากฏว่ามียอดขายดี สะท้อนว่าในตลาดยังมีกลุ่มคนมีกำลังคน คนที่มีเงินเย็นมาช้อนซื้อของถูกในช่วงนี้ จึงเป็นช่วงลดล้างสต็อกโครงการสร้างเสร็จของดีเวลลอปเปอร์ ”

ยอดขายหลังจากเปิดตัวในหลายโครงการไม่กระเตื้องต่างก็ต้องดิ้นรถเพื่อเพิ่มเงินสดหมุนเวียน บางโครงการหาทางออกต้องหยุดขายชั่วคราว หรือบางโครงการยอมปิดตัวคืนเงินลูกค้า บางรายขายให้กับโครงการอื่น ซื้อไปพัฒนาต่อ บางรายที่สะสมที่ดินต้องจนเกินความจำเป็นต้องนำที่ดินออกมาขาย เพราะอ่านตลาดแล้วรู้ดีว่า “หมุดยุคทอง” ของคอนโด จึงตัดใจเฉือนที่ดินเพื่อรักษาสภาพคล่องดีกว่าแบกภาระหนี้จนส่งผลต่อการฟื้นตัวในอนาคต

“ตลาดคอนโดไม่ใช่ยุคทอง ดีเวลลอปเปอร์ จึงพยายามปรับตัวตั้งแต่กลางปีที่ผ่านมาโดยการชะลอเปิดตัวโครงการ หันมาปรับกลยุทธ์เน้นการล้างสต็อกเก่า เคลียร์ออกไปให้หมด และจากนั้นเริ่มศึกษารายละเอียด ของดีมานด์ ลูกค้า และราคา บทเรียนสำหรับที่ต้องโค้ดราคาให้สอดคล้องกับสินค้า และกำลังซื้อ”

รายงานข่าวในวงการอสังหาฯ ยังพูดกันหนาหูว่า นักพัฒนาอสังหาฯ หลายราย ขายที่ดินสะสมโดยรวมไม่ต่ำกว่า 10 ราย จำนวนที่ดินไม่ต่ำกว่า 20 แปลง รวมมูลค่าเกือบแสนล้านบาท ทั้งในใจกลางเมือง และต่างจังหวัด

++++++++++++++++++

ส่องหมัดฮุกนักอสังหาฯ

เทหน้าตักอัดดีลแรงปิดเกม

โปรโมชั่นแต่ละค่ายอสังหาริมทรัพย์งัดกลยุทธ์การตลาด เริ่มหนักขึ้นพร้อมกับโควิด-19 เริ่มแพร่กระจาย โดยการงัดสต็อกมาเทหน้าตักขาย ทำสงครามราคาชิงไหวชิงพริบ ลุยปิดเกมล้างสต็อก ด้วยโปรโมชั่น โอนฟรีค่าธรรมเนียมและค่าจดจำนอง รวมถึงการให้อยู่ฟรีใน 1-2 ปีแรก

ค่ายที่เปิดฉากก่อนคู่แข่งคือ แสนสิริ กับโปร“ลื่นปรื้ด” ล้มทุกโปร ลื่นทุกข้อเสนอ เริ่มเปิดแคมเปญตั้งแต่ 21 ก.พ.-15 มี.ค. 2020 นำ 62 โครงการลดราคา ทำยอดขายในไตรมาสแรก ทะลุเป้า 1.1หมื่นล้านบาท ล่าสุดในเดือนเม.ย. ทำยอดได้ 6,300 ล้านบาท

ที่สำคัญในช่วงโควิดยังกระตุ้นกำลังซื้อให้กับกลุ่มคนกักตัวอยู่บ้าน และเริ่มทำงานอยู่บ้าน (Work From Home) ขยายแพลตฟอร์ม “Sansiri24 Online Booking สร้างประสบการณ์ใหม่แก่เรียลดีมานด์ในยุคดิจิทัล มีการเร่งโอน ภายในไตรมาส2 ผ่อนให้ 24 เดือน ช่วยลดเพิ่มภาระให้ผู้สนใจซื้อทั้ง 62 โครงการ

ภัทรชัย มองว่า แคมเปญแสนสิริ เป็นการยอมตัดหน้าลูกค้าที่ซื้อพรีเซลล์ในราคาที่สูงกว่า ต้องยอมฝ่าคำด่าของลูกค้าพรีเซลล์ที่ซื้อแพงกว่า นำคอนโด สร้างเสร็จมาขายในราคาถูกกว่า เป็นสิ่งที่ต้องยอมทำแม้จะเสียแบรนด์ และเสี่ยงขาดความน่าเชื่อถือโครงการพรีเซลล์ในอนาคต แต่ทุกแบรนด์ก็จำเป็นต้องทำ เพื่อความอยู่รอดเร่งนำกระแสเงินสดมาขับเคลื่อนให้ธุรกิจเดินต่อได้

“การขายพรีเซลล์แพงกว่าสร้างเสร็จจะลดความน่าเชื่อถือและภาพลักษณ์แบรนด์ ที่จะส่งผลกระทบต่อการเปิดตัวโครงการใหม่ในอนาคต แต่ในช่วงนี้ทุกรายก็ต้องทำเพื่อความอยู่รอด "

รายต่อมาที่ เมเจอร์ฯ หั่นราคาขายสูงจนทำให้ยอดขายหมดทั้ง 10 โครงการ ผ่าน แคมเปญ “Secret Deal” ลดราคาสูงที่สุดถึง 62 %  ขณะที่ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เป็นอีกค่ายหนึ่งที่เปิดตัวโครงการจำนวนมาก เพราะเข้าตลาดหลักทรัพย์ ตั้งแต่ 3-4 ปีที่ผ่านมา จึงทำให้ต้องเร่งเปิดโครงการจำนวนมาก เพื่อเร่งการเติบโต ซึ่งหลายโครงการตอบโจทย์ขายหมดอย่างรวดเร็ว แต่ปี 2563 เป็นช่วงที่มีหลายโครงการครบกำหนดการโอนจึงต้องเร่งออกแคมเปญ กระตุ้นให้ลูกค้าไม่ทิ้งเงินดาวน์ ทำให้ออริจิ้นต้อง “เล่นตามเกม” อัดสงครามชิงส่วนแบ่งทางการตลาด เพื่อให้เป็นไปตามเป้าหมายรายได้รวมในทุกกลุ่มธุรกิจแตะ 30,000 ล้านบาทในปี 2565

สำหรับแคมเปญ ของออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เมื่อเข้าสู่ช่วงไวรัสระบาดจึงจัดโปร “ออริจิ้น ดีลนี้ พี่เคาะให้” นำโครงการพร้อมอยู่ใกล้รถไฟฟ้า ลดสูงสุด 5 แสนบาท ฟรีค่าโอน ผ่อนเริ่มต้น 999 บาท รวมถึงโครงกางการแนวราบ “บริทาเนีย สายไหม” จัดรอบวีไอพีอยู่ฟรี x 3 คือ เริ่ม 3.29 ล้านบาท รวมถึงแคมเปญรับยุคโควิดในช่วงไตรมาส2 “Keep Your Distance” นำคอนโดและแนวราบ 23 โครงการ ให้สิทธิ์เว้นระยะผ่อน สูงสุด 3 ปี เริ่มต้น 1.59 ล้านบาท ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน ฟรีเครื่องใช้ไฟฟ้าสูงสุด 5 รายการ ควบแคมเปญ “Always Online" ให้จองคอนโดผ่าน LINE OA, Lazada, Shopee เร่งโอนและขายในไตรมาส2 เช่นกัน

แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หลังจากเพลี่ยงพล้ำ ในโครงการใหญ่ที่รังสิต “ลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต คลอง1 และอีกหลายโครงการระดับกลางถึงล่าง จึงหันไปทำตลาดระดับบน แต่ยังมีสินค้าค้างสต็อกเพื่อเร่งระบายในหลายโครงการ จัดโปรโมชั่นที่นำสต็อกเก่าคงค้างมาลดราคาเพื่อเร่งปิดโครงการมีทั้งสิ้น 19 โครงการ มูลค่ารวมไม่ต่ำกว่า 10,000 ล้านบาท อาทิ แคมเปญ Big Shock 5 โครงการพร้อมอยู่ ส่วนลด สูงสุด 45% เริ่ม 1.79 ล้านบาท

บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ถือเป็นค่ายที่เร่งเปิดโครงการคอนโดจำนวนมากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา จึงมีสต็อกคงค้างสูง ต้องระดมทุกช่องทางช่วยระบายสต็อก รวมไปถึงเปิดให้เอเจนซี่ และตัวแทนคนทั่วไปช่วยขาย โดยมีการอัดแคมเปญ“SENA Zero Covid Online Booking" เน้นเจาะกลุ่มเรียลดีมานด์ ขาย24 ชั่วโมง พร้อมรับส่วนลด 20% กับ 33 โครงการทุกย่านในกรุงเทพฯ ทั้งบ้าน - คอนโด และยังมีโปรปิดตึก ปิดการขายโดยดึงดีมานด์ที่ยังมีกำลังซื้อ ลดราคาคอนโดพร้อมอยู่บน 6 ทำเล สูงสุด 25%

ด้านบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ค่ายที่ถือได้ว่าทำราคาขายได้ต่ำกว่าคู่แข่งในแต่ละทำเล เพราะมีต้นทุนการซื้อที่ดินค่อนข้างต่ำ จึงทำต้นทุนได้ดี ช่วงลดราคาในวิกฤติโควิด ศุภาลัย จะไม่แข่งลดราคาเท่ากับคู่แข่ง โดยสต็อกศุภาลัยที่พร้อมโอนในปี 2563 ประมาณ 10,000 ล้านบาท มีบางโครงการที่ต้องเร่งปิดคือ โครงการลักชัวรี่ ซึ่งอัตราการขายยังช้า อาทิ ศุภาลัย โอเรียนทัล สุขุมวิท 39 ราคาตั้งแต่ 5.5-59 ล้านบาท ราคาขายเฉลี่ย 130,000 บาทต่อตร.ม. ลดราคาเพื่อปิดตัวโครงการ

ส่วนแคมเปญอื่นก็มีการกระตุ้นการโอน อาทิ “Supalai Wonder 9 จอง 999 บาท ฟรี 9 รายการ” บ้านและคอนโดสร้างเสร็จพร้อมอยู่เพื่อเร่งโอนในไตรมาส2 จองราคา 999 บาท มีของแถม 9 รายการ รวมถึงการช่วยผู้ได้รับผลกระทบจากโควิดพักชำระหนี้ หรือแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่าย โปร "พักก่อน พี่ผ่อนให้ ทั้งต้นทั้งดอก” หยุดผ่อน 1 ปี ให้ผู้ที่จอง พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ให้ในกลุ่มที่โอนก่อน 30 ก.ย.2563 เพิ่มช่องทางชมโครงการผ่านออนไลน์ 13 โครงการ พร้อมดีลส่วนลดผ่าน Supalai Online Booking

สำหรับโครงการลักชัวรี่ ที่นำมาลดราคา และยังขายดีมีจำวนมาก อาทิ เอสซี.แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มีสต็อกคงค้าง15,000 ล้านบาท นำโครงการลักชัวรี่มาลดราคา 3 โครงการ ประกอบด้วย ศาลาแดง วัน ราคาเริ่มต้น 34.5 ล้านบาท, ทเวนตี้เอท ชิดลม ราคาเริ่มต้น 14.5 ล้านบาท, บีทนิค ทองหล่อ ราคาเริ่มต้น 22.49 ล้านบาท ด้าน ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) นำโครงการหรูที่นำมาลดราคา ประกอบด้วย เดอะ ลอฟท์ อโศก , เดอะ ลอฟท์ สีลม และเดอะ ริเวอร์ และดิโพลแมท 39

เปิด3ทำเลเร่ปิดสต็อก6หมื่นยูนิต

นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เปิดเผยถึงผลการวิจัยตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ​ ว่า จากช่วงโควิด-19 หลายดีเวลลอปเปอร์มีการปรับตัวอย่างหนัก เพื่อป้องกันตัว จากผลกระทบโควิด-19 ทำให้สถานการณ์เปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงไตรมาส1 ปี2563 มีน้อยมากเพียง 23 โครงการ จำนวน 7,100 ยูนิต ลดลงจากปีที่ผ่านมา 30% ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่วางแผนไว้ตั้งแต่ปีที่ผ่านมา ส่วนโครงการที่เปิดตัว 77% เน้นไปที่เป็นคอนโดกตลาดกลางถึงล่าง ใน2กลุ่ม Mid-Market และ City Condo มีเพียง 23% จับตลาดไฮเอนด์ สิ่งที่พบคือกลุ่มคอนโดที่ขายได้ดีส่วนใหญ่ เป็นระดับราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด คาดว่าแนวโมไตรมาสที่ 2 จะไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่หรือเปิดตัวน้อยมาก ส่งผลทำให้การเปิดตัวใหม่ทั้งปี2563 อยู่ที่ 30,000 ยูนิต

“ปี 2563 เปิดตัวโครงการใหม่น้อย เป็นปีแห่งการระบายสต๊อกเก่ากว่า 60,000 ยูนิต กำลังเข้าสู่ภาวะสมดุลให้กับอสังหาฯ จากที่เคยกังวลเกี่ยวกับเรื่องซัพพลายล้นตลาด เนื่องจากซัพพลายใหม่ถูกดูดซับออกไปและยังไม่มีซัพพลายใหม่เข้ามาเติม จึงช่วยให้เกิดการปรับฐาน”

ส่วนสถานการณ์การซื้อขายคอนโดปัจจุบันพบว่า มีการแข่งขันด้านกลยุทธ์ราคามากที่สุดในรอบ 10 ปี โดยราคาที่ลดเฉลี่ย 13% มีบางทำเลลดลงถึง 18% โดยอัตราการลดสูงสุดถึง 30-40%

“ถือเป็นสถานการณ์ที่ตลาดเป็นของผู้ซื้อ ดังนั้นช่วงนี้ใครมีเงินเย็น และอยู่ในธุรกิจไม่ได้รับผลกระทบจากโควิดและต้องการเริ่มต้นซื้อได้ถูกมีคุณภาพ ราคาต่ำ รวมถึงผู้ที่ต้องการมองหาคอนโด และอยู่ระหว่างตัดสินใจ จะถูกกระตุ้นการตัดสินใจด้วยราคา เป็นโอกาสให้นักพัฒนาอสังหาฯ ระบายสต็อก”

เน็กซัส จึงจัดแคมเปญ “รวมพลคอนโด หั่นราคาต่ำกว่าทุน”ตอบโจทย์ “ผู้ขาย และผู้ซื้อ” ในยุคโควิด มีคอนโดกว่า 1,500 ยูนิตจาก 80 โครงการ จากการพัฒนา 40 ดีเวลลอปเปอร์ ทั้งทำเล กรุงเทพฯ, พัทยา และหัวหิน ราคาเริ่มต้น 750,000 บาท -  83 ล้านบาท  แบ่งเป็น 3 ทำเลใหญ่ๆ  คือ

1 ทำเลใจกลางเมือง ครอบคลุม สาทร, หลังสวน, ปทุมวัน, สุขุมวิท-เอกมัย โดยราคาเฉลี่ยตอนปลายปี 2562 อยู่ที่ 231,000 บาทต่อ ตร.ม.เหลือ 189,000 ต่อ ตร.ม. หรือลด 18% ถือเป็นการลดราคาที่สูงที่สุดและไม่เคยมีมาก่อน เช่น โครงการ ศาลาแดง วัน, ลาวิค สุขุมวิท, ณ วรา หลังสวน เป็นต้น

2 ทำเลรอบใจกลางเมือง แบ่งเป็น 5 ทำเลย่อย ได้แก่ 1) สุขุมวิท ติดรถไฟฟ้า คือ ทำเลย่านอ่อนนุช แบริ่ง บางนา สมุทรปราการ โซนนี้มีเสน่ห์ที่รถไฟฟ้าไปถึงเดินทางสะดวก มีสินค้าคอนโด ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 98,000 บาทต่อตร.ม. ลดราคาเฉลี่ย 12% อาทิ  เดอะไลน์ สุขุมวิท 101, แอสไปร์ อ่อนนุช,  ไอดิโอ โมบิ สุขุมวิท 66  2) พหลโยธิน-จตุจักร เป็นโซนที่ใกล้เมืองมากนั่งรถไฟฟ้าเพียง 2-3 ก็เข้าถึงใจกลางเมือง ซัพพลายมีไม่มาก ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 147,000 บาท/ต่อ ตร.ม.ลดราคา11% อาทิ  ลุมพินี ซีเลคต์ สุทธิสาร, เดอะไลน์ ประดิพัทธ์ เป็นต้น  3) ฝั่งธนบุรี -ริมแม่น้ำ โซนเกิดใหม่กำลังได้รับความสนใจอย่างมาก เพราะมีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเพิ่งจะเปิดให้บริการ ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 138,000 บาทต่อ ตร.ม. มีหลายระดับราคา จึงหาค่าเฉลี่ยยาก ลดสูงสุด 18% อาทิ เดอลาพิส จรัล 81,  เดอะริช สาทร ตากสิน  4) รัชดา-ลาดพร้าว-รัชโยธิน ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 107,000  บาทต่อ ตร.ม. มีความต้องการซื้อต่อเนื่อง ลดราคาเฉลี่ยจึงต่ำกว่าย่านอยู่ที่ 8% 5) ลาดพร้าว-สะพานใหม่-รามอินทรา ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 81,000 ต่อ ตร.ม. เป็นทำเลใหม่จึงมีสต็อกจำนวนมากลดราคาเฉลี่ย 4%อาทิ ดิ ออริจิ้น พหล สะพานใหม่, แอทโมส 71

3 ทำเลรอบนอกเมือง ได้แก่ วงศ์สว่าง-ติวานนท์ ทำเลย่านนี้ลดราคาค่อนข้าง มาก จากปกติทำเลนี้ราคาเฉลี่ยจะอยู่ที่  89,000 บาทต่อตร.ม. ลดสูงสุดอยู่ที่ 8%   อาทิ เดอะไลน์ วงศ์สว่าง, เดอะ