อสังหาฯภูธรยอดรีเจคพุ่ง70% ลุ้นวิกฤติโควิด“บูมย้ายถิ่น”

นายนราทร ธานินพิทักษ์ นายสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครราชสีมา เปิดเผยถึงสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดนครราชสีมาว่า หลังจากเริ่มมีพระราชกำหนดบริหารราชการในสถานการณ์ฉุกเฉิน (พ.ร.ก.ฉุกเฉิน) ส่งผลกระทบทันทีต่อยอดขายและการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในจ.นครราชสีมา ทำให้ยอดการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject) สูงถึง 70% โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยของต่างจังหวัดส่วนใหญ่ เป็นกลุ่มระดับกลางและล่างราคา ไม่เกิน 5 ล้านบาท สัดส่วน 60-70% ซึ่งกลุ่มกำลังซื้อส่วนใหญ่ของตลาดต่างจังหวัด ทำให้ความต้องการ(ดีมานด์) หายจากตลาดจำนวนมาก คงเหลือแต่กลุ่มที่มีเงินเดือนประจำ โดยหลักๆ คือกลุ่มข้าราชการ

ทั้งนี้ตลาดอสังหาฯ ในจ.นครราชสีมา เริ่มชะลอตั้งแต่ปลายปี 2562 ภายหลังจากได้รับผลกระทบจากสงครามการค้า ทำให้โรงงานผลิตชิ้นส่วนอิเล็คทรอนิกส์บางแห่งต้องปิดโรงงาน ทำให้มีกลุ่มผู้มีรายได้ประจำได้รับผลกระทบ จึงทำให้อัตราการดูดซับที่อยู่อาศัยในตลาดชะลอตัวมาโดยตลอด

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการอสังหาฯ ในจังหวัดยังประคองตัวได้ เนื่องจากมีการลงทุนอย่างระมัดระวัง ไม่ลงทุนโครงการขนาดใหญ่ ส่วนใหญ่จะรอให้จบโครงการก่อนค่อยเปิดโครงการใหม่ แต่สิ่งที่น่ากังวลคือ กำลังซื้อในราคาระดับกลางถึงล่าง ได้รับผลกระทบจากพ.ร.ก.ฉุกเฉิน บางคนต้องตกงานและหยุดงานทันที จึงทำให้สถาบันการเงินไม่อนุมัติสินเชื่อ ทำให้ยอดการปฏิเสธสินเชื่อสูงกว่า 70% จากเดิมปีที่ผ่านมา ตั้งแต่มีมาตรการการคุมเข้มสินเชื่อ (LTV-Loan to Value) จนถึงสงครามการค้า ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ 50%

“สภาพตลาดอสังหาฯในจ.นครราชสีมา ผู้เล่นในจังหวัดส่วนใหญ่เป็นทุนท้องถิ่น ส่วนผู้เล่นรายใหญ่มาจากส่วนกลางน้อยเพียง 2-3 รายเพราะอัตราการดูดซับจำกัด อาทิ ศุภาลัย, พฤกษา โดยซัพพลายในจังหวัดโดยรวมมีทั้งสิ้น 6,000 ยูนิต มีอัตราดูดซับปีละ 2,700 ยูนิต”

อย่างไรก็ตาม จากที่ได้หารือกับคณะกรรมการวางแผนป้องกันการระบาดของเชื้อไวรัสโคโรนาสายพันธุ์ใหม่ 2019 (โควิด-19) พบว่า มีการควบคุมโรคระบาดกันอย่างเข้มข้น จนทำให้อัตราการแพร่เชื้อในจังหวัดไม่มีผู้ป่วยใหม่ยังเป็นตัวเลขที่ดี เป็นโอกาสในอนาคตที่จะกลับมาเปิดและขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้ก่อน

 สิ่งที่ภาคธุรกิจ รวมถึงภาคอสังหาฯ ได้เตรียมผลักดันคือการใช้วิกฤติให้เป็นโอกาส ใช้ศักยภาพจากการควบคุมการติดต่อของไวรัสได้ดี และยกระดับจังหวัดให้เป็นเมืองที่มีความพร้อมรองรับการเติบโตในจังหวัดที่จะมีคนทั้งแรงงาน และภาคธุรกิจย้ายถิ่นฐานเข้ามาจังหวัด จะส่งผลทำให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยในอนาคต

“คาดหวังว่าหลังจากวิกฤติ จะใช้จุดแข็งของการจัดการควบคุมโรคระบาดได้ดี จนส่งผลทำให้เกิดการเคลื่อนพลครั้งใหญ่ คนทำงานและแรงงานกลับจากกทม. และจังหวัดอื่นๆ ที่มีการว่างงาน ตัดสินใจย้ายภูมิลำเนา จึงเกิดการเปลี่ยนแปลงและความต้องการที่อยู่อาศัยก็ตามมา ที่จะส่งผลต่อการเติบโตของยอดขายหลังจากวิกฤติ”

ด้านนายศุภชัย รุจิเรืองโรจน์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์สงขลา กล่าวถึงสถานการณ์ในจังหวัดว่า พื้นที่ของจังหวัดถือเป็นศูนย์ราชการ และศูนย์กลางของภาคใต้ที่มีพื้นที่ติดชายแดน ซึ่งอัตราการเพิ่มของของการติดเชื้อ ส่วนใหญ่เกิดจากการส่งตัวมารักษา มากกว่าติดเชื้อที่เกิดขึ้นจากในจังหวัด จึงถือว่ามีระบบสาธารณสุขที่มีความพร้อม และเศรษฐกิจในจังหวัด คนส่วนใหญ่ได้รับผลกระทบน้อย เพราะคนส่วนใหญ่ในจังหวัดสงขลา เป็นกลุ่มที่มีพื้นฐานเศรษฐกิจที่แข็งแกร่ง หรือมีฐานะส่วนใหญ่มาจากการทำธุรกิจและด้านการเกษตร

อีกทั้ง ผู้พัฒนาอสังหาฯประเภทที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ จะเป็นผู้ประกอบการท้องถิ่นที่มีที่ดินอยู่แล้ว และไม่เร่งรีบพัฒนาจึงไม่ได้รับผลกระทบ ส่วนรายใหญ่ต่างถิ่นจากกทม. มีรายเดียวคือ แสนสิริ พัฒนาคอนโดมิเนียม 5 ปีที่ผ่านมา มีแนวโน้มจะพัฒนาโครงการต่อเนื่อง แต่ปัจจุบันยังไม่พบความคืบหน้า จึงอาจะเป็นเพราะสภาวะเศรษฐกิจเป็นหลัก ซึ่งปัจจุบันจ.สงขลามีซัพพลายในตลาด 2,000 กว่าหน่วยมีอัตราการดูดซับช้า

ทั้งนี้สถานการณ์โควิด-19 ทำให้ยอดขายและโอนกรรมสิทธิ์ค่อนข้างชะลอตัว ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 60-70% เนื่องจากผู้ซื้อชะลอการตัดสินใจในช่วงที่สภาวะเศรษฐกิจไม่เอื้ออำนวย ขณะเดียวกันผู้ประกอบการที่มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ก็ชะลอออกไปก่อน

อย่างไรก็ตาม ภายหลังจากโควิด-19 คาดว่าจะเกิดการเปลี่ยนแปลงของความต้องการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคนเมือง หรือที่อยู่อาศัยในที่แออัด อาจจะเปลี่ยนไปต้องการจังหวัดที่ไม่หนาแน่นจนเกินไป โดยคาดว่าจะมีทั้งต่างชาติเข้ามาในไทย รวมถึงคนต่างถิ่นต้องการย้ายถิ่นฐานไปอยู่ในจังหวัด หรือเมืองที่มีระบบการรักษาพยาบาลพร้อม เชื่อว่างสงขลาเป็นหนึ่งในศูนย์กลางราชการ ธุรกิจ รวมถึงระบบสาธารณสุข จึงมีโอกาสที่จะเพิ่มความต้องการที่อยู่อาศัย