เปิดสต็อก 'อสังหาฯ อีสาน' ซัพพลายท่วม รอรัฐปลดล็อค

ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ จึงเป็นอีกภูมิภาคที่มีซัพพลายคงค้างรอระบาย ภาคธุรกิจอสังหาฯในพื้นที่ แนะรัฐเร่งออกมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อ กับผู้ที่มีเงินเย็น 

วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยพื้นที่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ในพื้นที่ 5 จังหวัดหลัก ประกอบด้วย นครราชสีมา ขอนแก่น อุดรธานี อุบลราชธานี และมหาสารคาม โดยนับเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า6หน่วย ในช่วงสิ้นปี 2562 และคาดการณ์แนวโน้มปี 2563 พบว่า 

โครงการที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขายจำนวนรวม14,853 หน่วย คิดเป็น 4.2%ของ 26 จังหวัดที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้สำรวจในช่วงครึ่งหลังปี 2562  แบ่งเป็นนครราชสีมา 6,876 หน่วย ขอนแก่น 4,031 หน่วย อุดรธานี 1,727 หน่วย อุบลราชธานี 1,464 หน่วย และมหาสารคาม 755 หน่วย

“ภาพรวมสิ่งที่พบทั้ง 5 จังหวัด คือ ความเชื่อมั่นเศรษฐกิจลดลงจึงขายได้น้อยลง จังหวัดใหญ่ๆ มียอดสะสมหน่วยเหลือขายในปี 2563 เพิ่มขึ้นจากปี 2562 ทำให้ผู้ประกอบการจะต้องวิเคราะห์ทำเล ราคา และอัตราดูดซับให้สอดคล้องงับสภาพตลาด เพื่อไม่ให้ใช้เวลายาวนานในการระบายสต็อก ขณะที่จังหวัดเล็กๆ เช่น มหาสารคาม ไม่ประสบปัญหามากนัก เพราะเปิดตัวน้อยลงและหน่วยเหลือขายเหลือน้อยลง”

โดยภาพการพัฒนาโครงการทั้ง 5 จังหวัด เริ่มต้นจาก นครราชสีมา พื้นที่ที่มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมากที่สุดในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ครึ่งหลังปี2562 มีที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างเสนอขาย 129 โครงการ 6,876 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 24,805 ล้านบาท ลดลง 0.9%เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีแรก มีโครงการเปิดขายใหม่ 1,291 หน่วย มีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 608 หน่วย ลดลง52.7%จากครึ่งแรกของปี และมีหน่วยเหลือขาย 6,268 หน่วย เพิ่มขึ้น 10.9%มูลค่ารวม 22,907 ล้านบาท แนวโน้มปี2563จะเปิดขายโครงการใหม่ประมาณ 1,100 หน่วย คาดการณ์ว่าจะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายอยู่ในตลาด 6,755 หน่วย เทียบกับอัตราดูดซับครึ่งหลังของปี2562อยู่ที่1.5%

“ภายใต้สภาวะเศรษฐกิจที่เป็นอยู่ในปัจจุบันคาดการณ์ว่าในปี2563อัตราดูดซับจะลงต่ำลงกว่าปี 2562 โดยอัตราดูดซับสูงสุด1.1%และคาดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยก็จะลดลงมาอยู่ที่ 5,942 หน่วย มูลค่าประมาณ 11,293 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง 7.5%แต่มูลค่าเพิ่มขึ้น 2.2% สูงกว่าค่าเฉลี่ยซึ่งมีมูลค่า 10,152 ล้านบาท”

ขอนแก่น มีการพัฒนาอสังหาฯชัดเจน ในช่วงครึ่งหลังปี 2562 อุปทานภาพรวมมีที่อยู่อาศัยเสนอขายจำนวน 79 โครงการ รวม 4,031 หน่วย มีหน่วยขายได้ใหม่ 435 หน่วย มูลค่า 1,268 ล้านบาท ลดลง41.1%จากครึ่งปีแรก หน่วยเหลือขาย 3,596 หน่วย มูลค่า 11,574 ล้านบาท และมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขาย 804 หน่วย มูลค่า 2,737 ล้านบาท ส่วนอัตราดูดซับลดต่ำลงจากครึ่งแรกของปี 2562 มาอยู่ที่1.8%ลดลงจากช่วงครึ่งแรกของปี 2562 อัตราดูดซับอยู่ที่ 3.1%ในปี 2563 ว่าอัตราดูดซับลดต่ำกว่า 1%

 อุดรธานี ครึ่งหลังปี 2562 อุปทานที่อยู่อาศัยเสนอขาย 44 โครงการ รวม 1,727 หน่วย มีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 177 หน่วย และมีหน่วยเหลือขาย 1,550 หน่วย มูลค่า 6,092 ล้านบาท ส่วนอัตราดูดซับลดลงมาอยู่ที่ 1.7%เทียบกับครึ่งแรกปี 2562 อยู่ที่ 3%

อุบลราชธานี ครึ่งหลังปี 2562 มีที่อยู่อาศัยเสนอขาย 42 โครงการ รวม 1,464 หน่วย มีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 201 หน่วย และมีหน่วยเหลือขาย 1,263 หน่วย มูลค่า 3,727 ล้านบาท อัตราดูดซับครึ่งหลังปี 2562 อยู่ที่ 2.3%ลดลงจาก 3.3%ในครึ่งแรกของปี 2562

ส่วนมหาสารคาม ครึ่งหลังปี 2562 มีที่อยู่อาศัยเสนอขายจำนวน 21 โครงการ รวม 755 หน่วย มีหน่วยขายได้ใหม่ 88 หน่วย และมีหน่วยเหลือขาย 667 หน่วยมูลค่า 1,786 ล้านบาท ซึ่งอัตราดูดซับเพิ่มขึ้นจากปี 2561 อยู่ที่1.9%คาดการณ์ในปี 2563 อัตราดูดซับที่อยู่อาศัยจะยังคงทรงตัวทุกประเภทยกเว้นอาคารพาณิชย์ เพิ่มจาก 7%ขึ้นมาอยู่ที่ 1.9%มีที่อยู่อาศํยเหลือขายประมาณ 688 หน่วย

 นราทร ธานินพิทักษ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครราชสีมา กล่าวว่า หลังจากเห็นผลสำรวจของศูนย์ข้อมูลฯ เป็นสิ่งสำคัญที่ทำให้ผู้ประกอบการจะต้องระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการ ไม่เก็บสต็อกไว้สูง โดยมีการบริหารสต็อก ปรับเปลี่ยนรูปแบบ โดยเฉพาะประเภทบ้านจัดสรรที่สามารถปรับเปลี่ยนแบบได้ใช้เวลาที่สั้นที่สุด โดยภายหลังการผ่อนคลายล็อคดาวน์ เริ่มมีภาคธุรกิจอสังหาฯ เริ่มกลับมากระตุ้นตลาด ผ่านการทำแคมเปญลดแลกแจกแถม ตลาดมีแนวโน้มเริ่มขายได้ 

แต่สิ่งที่ห่วงที่อาจทำให้ตลาดสะดุด คือการที่ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ (Reject)จึงต้องการให้ธนาคารปรับเกณฑ์ให้ผู้เข้าสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น เพื่อไม่ให้เป็นการซ้ำเติมตลาด เป็นแรงขับเคลื่อนเศรษฐกิจหมุนเวียนอีกด้าน

 ทั้งนี้ต้องยอมรับว่า ตลาดกลุ่มคนที่มีรายได้น้อยค่อนข้างที่จะได้รับผลกระทบจากวิกฤติโควิด-19 ดังนั้น จึงต้องกระตุ้นให้กลุ่มคนมีกำลังซื้อนำเงินที่เก็บไว้มาซื้ออสังหาฯ เพื่อช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านมาตรการต่างๆ เช่น การขยายกรอบการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองบ้านเหลือ 0.01%ให้กับบ้านทุกระดับราคาไม่เฉพาะเพียงจำกัดแค่ 3 ล้านบาท