เปิดคำเตือน 'อธิป พีชานนท์' อสังหาฯประคองตัวฝ่าโควิด

ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 เรียกได้ว่าเป็นปีที่หนักหนาสาหัส เพราะต้องเผชิญกับสถานการณ์การระบาดของโควิด-19 ส่งผลกระทบลุกลามไปทั่วอย่างไม่ทันตั้งตัว โดยหนึ่งในกูรูวงการอสังหาฯ อย่าง “อธิป พีชานนท์” ปัจจุบันอยู่ในตำแหน่งประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ยังออกปากว่า “ปีนี้เป็นปีที่ท้าทาย..!!” ทั้งในด้านการทำยอดขาย และ กำไร

โดยนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ต้องดิ้นปรับตัวสู้ โดยเฉพาะการทบทวนแผนธุรกิจและการเงินให้สอดรับกับสถานการณ์ และพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป เพื่อก้าวข้ามวิกฤตินี้ไปให้ได้

อธิป ยังระบุว่า 7 เดือนที่ผ่านมา (ม.ค.-ก.ค.) ตลาดอสังหาฯ ยังต้องเผชิญปัญหาความไม่แน่นอน ซึ่งผันแปรไปตามสถานการณ์กำลังซื้อที่ทรุดตัว เพราะเมื่อความเชื่อมั่นทางด้านเศรษฐกิจยัง“ไม่มา” ไม่รู้อนาคต ทำให้นักพัฒนาอสังหาฯ คาดการณ์สถานการณ์ได้ไม่ยาวนัก

“เราไม่รู้ว่าโควิดจะยืดเยื้อไปแค่ไหน เศรษฐกิจต่างประเทศไม่รู้ว่าจะมีทางออกไหม ความผันผวนของเศรษฐกิจในประเทศในช่วงครึ่งปีหลัง รวมทั้งเสถียรภาพของการเมืองในประเทศ จะเป็นอย่างไร”

ตอนนี้มีความไม่แน่นอน ไม่นิ่ง ดังนั้นการที่จะบอกว่า ตลาดอสังหาฯกำลังจะฟื้นตัว ยังเร็วเกินไปที่จะออกมาพูดแบบนั้น

อย่างไรก็ตาม เขายอมรับว่า เริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวตลาดแนวราบในบ้านจัดสรรเมื่อเทียบกับตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งไปผูกกับความเชื่อมั่นในอนาคต เพราะคนซื้อคอนโดวันนี้ไม่ได้เข้าอยู่วันนี้ต้องรอไปอีก 2-3 ปีข้างหน้า หรือจนกว่าคอนโดจะสร้างเสร็จ บางคนก็ยังไม่มั่นใจในรายได้ในอนาคต จึงไม่กล้าตัดสินใจซื้อ”

อธิป ยังเห็นว่า ดีมานด์ของตลาดคอนโดส่วนหนึ่ง ‘ไม่ใช่’ เรียลดีมานด์ (ความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง) โดยจะประกอบด้วย ดีมานด์จากนักลงทุน ซื้อไปเพื่อเก็งกำไร ลงทุนปล่อยเช่า และอีกกลุ่มเป็นชาวต่างชาติ ยังไม่กลับมา 100% ฉะนั้นตลาดคอนโด จึงได้รับผลกระทบรุนแรงมากกว่าบ้านจัดสรร

“ตอนนี้สิ่งที่อึดอัดสำหรับคนทำธุรกิจคือยังเปิดประเทศไม่ได้ เหมือนตอนนี้เราซื้อขายกันเองในรั้วบ้านแต่เรายังไม่สามารถปล่อยให้ต่างชาติ เข้ามาซื้อขาย ลงทุน หรือท่องเที่ยวได้ แม้อาจจะมีสัญญาณบางอย่างที่ทำให้สบายใจนิดหนึ่งที่โควิดในไทยคลี่คลาย เรียกว่าผ่านหลุมอากาศมาแล้วแต่ยังไม่รู้ว่า ยังมีอีกกี่หลุม เท่าที่ดูเชื่อว่า ยังจะมีหลุมอากาศอีก เพราะโควิดในต่างประเทศยังไม่จบ”

อธิป ยังบอกว่าด้วยว่า ล่าสุดสภาพัฒน์ ประเมินว่า อัตราเจริญเติบโตเศรษฐกิจไทย (จีดีพี) ทั้งปีจะติดลบ 7.5-7.8% สมมติว่า ถ้าจีดีพี ติดลบ 8% ตลาดรวมอสังหาฯน่าจะติดลบไม่ต่ำกว่า 15% หากแยกเป็นตลาดคอนโดเห็นว่าน่าจะติดลบมากกว่านั้น!

“ตอนนี้ยอดขายแนวราบมาช่วยเฉลี่ยทำให้ภาพรวมอสังหาฯติดลบน้อยลง โดยเห็นว่าแนวราบน่าจะติดลบไม่เกิน 5% เพราะเดิมฐานการเติบโตไม่ได้หวือหวาถ้าเทียบกับคอนโด ฉะนั้นเวลาแกว่งตัวจะแกว่งน้อยกว่า เพราะเป็นเรียลดีมานด์ส่วนคอนโดจะผสม คือมีเรียลดีมานด์อยู่60% ที่เหลือ 40%มาจากผู้ซื้อกลุ่มอื่นที่ซื้อเก็งกำไร ซื้อเพื่อลงทุน และผู้ซื้อต่างชาติ ”

อธิป ประเมินว่า ปีนี้ตลาดคอนโด กลุ่มที่ซื้อเก็งกำไรหายไปแน่นอน ส่วนผู้ซื้ออยู่จริงยังมีอยู่แต่แนวโน้มน่าจะ ไม่ผ่านการพิจารณาสินเชื่อ จำนวนหนึ่งและลูกค้าส่วนหนึ่งชะลอการซื้อ ฉะนั้นตลาดคอนโดในปีนี้ ติดลบไม่ต่ำกว่า 50% ซึ่งเมื่อเอาสองตัว (แนวราบ คอนโด) มาบวกกันระหว่างติดลบ 50% กับติดลบ 5% เป็น 55% ภาพรวมตลาดอสังหาฯ พอร์ตแนวราบ 60% ที่เหลือเป็นคอนโด40% ถ้านำมาเฉลี่ยกันจะทำให้ค่าเฉลี่ยของภาพรวมอสังหาฯติดลบ 15-20%

“เราต้องทำใจและเข้าใจสถานการณ์ว่าเราไปบังคับไม่ได้มันเหมือนฝนตก เหมือนพายุเข้า จะไปตะโกนให้หยุดเหมือนสั่งให้ส้มหยุดไม่ได้ ต่อให้ไปร้องแรกแหกกระเชอ อะไรก็ทำไม่ได้ เราต้องเข้าใจสถานการณ์และรู้วิธีการรักษาเนื้อรักษาตัวให้รอดจากพายุไปก่อน แล้วค่อยเริ่มต้นใหม่”

อธิป กล่าวว่า ถ้านักพัฒนาอสังหาฯไม่เข้าใจแล้วเล่นผิดจังหวะจะลำบากและเจ็บตัว ลื่นล้มไม่เป็นท่า ในภาวะวิกฤติแบบนี้ต้องประคองตัวรักษาสภาพคล่อง อย่าลงทุนเกินตัว อย่าสร้างหนี้ เพราะรายได้หรือผลตอบแทนไม่ได้เข้ามาอย่างที่คิด ขายของไม่ได้ง่ายเหมือนเดิม การโอนกรรมสิทธิ์น้อยลง ฉะนั้น ต้องควบคุมรายจ่ายมากขึ้นเพื่อให้อยู่รอดได้ด้วยการรีดไขมัน (lean) องค์กรของตนเองให้ได้มากที่สุด

“ถ้าจะเปิดโครงการควรเปิดเฉพาะโครงการที่มั่นใจว่าถ้าเปิดแล้วปลอดภัย คิดง่ายๆว่า ถ้าเงินขาเข้าน้อยกว่าเงินขาออก คุณจะเดือดร้อน ต้องคิดเป็น ถ้าคิดไม่เป็น ไม่รู้จะช่วยอย่างไร เพราะตอนนี้ทุกคนต่างหนัก ในฐานะที่อยู่ในสมาคมฯและสภาหอการค้าฯ เราจะเตือนทำหน้าที่เหมือนกำนันผู้ใหญ่บ้านเตือนลูกบ้าน แจ้งให้ทราบถึงสถานการณ์ ส่วนการจัดการแต่ละบ้านต้องไปดำเนินการเอง”