“ศูนย์ข้อมูลฯ”ชงรัฐ ลดค่าโอน-จำนอง บ้าน3-5ล.ฟื้นตลาด

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ แนะรัฐขยายเพดานลดค่าโอน-จดจำนอง จากที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เพิ่มเป็น 3-5 ล้านบาท เชื่อกระตุ้นกำลังซื้อคึกคัก เหตุเป็นพอร์ตใหญ่ มูลค่าเหลือขายสูงสุดในตลาด ชงรัฐถกแบงก์โยกหนี้สั้นรวมพอร์ตระยาว เพิ่มเพดานก่อหนี้ เร่งกระตุ้นตลาดบ้านมือสอง ดึงคนมีเงินซื้ออสังหาฯ

++++++++++

ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นเซ็คเตอร์ที่ติดหล่มเศรษฐกิจหนัก จากผลกระทบโควิด-19 ลากยาว จนสุดอั้น จากยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้นต่อเนื่อง ทำให้กำลังซื้อชะลอตัวหนัก ผู้ประกอบการอสังหาฯ รวมถึงหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง จึงเรียกร้องให้รัฐบาลออกมาตรการเพิ่มเติมเพื่อกระตุ้นคนมีเงิน แต่ยังลังเลที่จะซื้อที่อยู่อาศัย เร่งการตัดสินใจซื้อ    

วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยผลสำรวจทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่า ยังมีแนวโน้มชะลอตัวไม่ต่ำกว่า 2 ปี โดยเริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัวตั้งแต่กลางปีที่ผ่านมา เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีมาตรการ Macroprudential หรือการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV -Loan to Value) และเริ่มกระทบอย่างหนักจากการระบาดของโควิด-19 ทำให้คาดว่า ณ สิ้นในปี 2563 จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ 319,210ยูนิต ลดลง 18.6% เมื่อเทียบกับปีก่อน ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย2ปีที่ผ่านมา ซึ่งอยู่ที่ 392,863 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า723,213ล้านบาท ลดลง22.3% ลดลงจากค่าเฉลี่ย2ปี ที่มีมูลค่า933,021ล้านบาท 

คาดใช้เวลา5ปีฟื้นสู่จุดสูงสุดปี61

โดยคาดว่าต้องใช้เวลาถึง5ปี กว่าตลาดอสังหาฯ จะฟื้นกลับไปในจุดที่เติบโตสูงสุดในปี2561 ซึ่งมีการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ทั่วประเทศสูงสุดอยู่ที่702,900ล้านบาท 

ทั้งนี้ ผลสำรวจยังพบว่า จำนวนหน่วยเหลือขายในตลาดมีทิศทางสูงขึ้น โดยสิ้นปี 2563 คาดว่าจะมีหน่วยเหลือขายสูงสุดในรอบ 5 ปี หรืออาจจะเกินกว่านั้น โดยในช่วง 2 ปี ที่ผ่านมาพบว่า อัตราเหลือขายไม่ถึง 3 แสนหน่วย แต่หน่วยเหลือขายเริ่มทะลุ 3 แสนหน่วย อยู่ที่301,098 ยูนิตตั้งแต่ครึ่งปีหลังของปี 2562 โดยในครึ่งแรกของปี2563 หน่วยเหลือขายลดลงเล็กน้อย อยู่ที่293,319ยูนิต 

โดยเมื่อประเมินจากอัตราดูดซับที่มีแนวโน้มลดลง โดยในครึ่งหลังของ 2563 คาดว่าจะมีหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นไปแตะ 319,528ยูนิต คิดเป็นมูลค่า1.4ล้านล้านบาท ทิศทางหน่วยเหลือขายไม่หยุดแค่เท่านี้ ในสิ้นปี2564 ยังจะทะยานเพิ่มขึ้นถึง 328,578ยูนิต คิดเป็นมูลค่า1.5ล้านล้านบาท 

แนะกระตุ้นที่อยู่อาศัย3-5ล้าน

นายวิชัย ยังกล่าวว่า ในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หากรัฐบาลจะใช้ภาคอสังหาฯเป็นกลไกในการกระตุ้นเศรษฐกิจ จะต้องส่งเสริมให้คนซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มตลาดยังมีอัตราการโอนกรรมสิทธิ์สูง และไม่ได้รับผลกระทบจากการปฏิเสธสินเชื่อเท่ากับตลาดที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า3ล้านบาท และถือว่ามีหน่วยเหลือขายในสัดส่วนสูง โดยในช่วงครึ่งแรกของปี2563 พบว่าระดับราคา3-5ล้านบาทมีจำนวนหน่วยเหลือขาย รวมทั้งสิ้น 86,949 ยูนิตซึ่งถือเป็นอัตราส่วนที่เหลือขายอันดับ2รองจาก ตลาดบ้านราคา2.01-3ล้านบาท ที่มีจำนวน91,763ยูนิต แต่หากคิดเป็นมูลค่าเหลือขาย ที่อยู่อาศัยระดับราคา3-5ล้านบาท ถือว่ามีมูลค่าเหลือขายสูงสุดอันดับแรก มีมูลค่ารวม 356,500 ล้านบาท 

ชี้มูลค่าเหลือขายสูงสุดในตลาด

“หากรัฐกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ระดับราคา 3-5 ล้านบาท จะทำให้ตลาดอสังหาฯกลับมาคึกคัก เพราะเป็นตลาดที่มีหน่วยเหลือขายที่มีมูลค่าสูง อีกทั้งเป็นกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อ โดยคาดว่าในระดับราคา3-5ล้านบาท จะสร้างเสร็จพร้อมโอนฯ 18,800หน่วย และอยู่ระหว่างก่อสร้างอีก30,410หน่วย รวมมีจำนวน49,000หน่วย”

ดังนั้นจึงเสนอให้รัฐขยายเพดานลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนอง เหลือ 0.01% จากที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ขยับมาถึงราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งประเมินว่าจะทำให้เงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจประมาณ 2 แสนล้านบาท 

 “ในช่วงนี้ภาวะตลาดไม่ดี แม้ภาคเอกชนจะเร่งกระตุ้นตลาดผ่านการลดราคา เพื่อรักษาสภาพคล่อง แต่เมื่อเข้าสู่ช่วงไตรมาส 3 ยังพบว่า อารมณ์ (Sentiment)ของผู้ซื้อยังซบเซา โดยคาดว่าจะชะลอตัวจนถึงสิ้นปีหน้า จึงเสนอให้ภาครัฐกระตุ้นตลาดด้วยมาตรการดังกล่าว จะจูงใจให้คนตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น ทำให้ตลาดกลับมาเติบโตจากเดิมสมมติฐานปกติ (Base case) หากไม่มีการกระตุ้นจะทำให้การปล่อยสินเชื่อใหม่ ในสิ้นปี2563 ติดลบ15.2%ขยับเป็นสมมติฐานดีที่สุด (Best case)ติดลบ10.8% และทำให้คาดการณ์สินเชื่อ ในปี2564ในกรณีBase caseอยู่ที่1.3%และในกรณีBest caseขยายตัว8.1%  

โยกหนี้สั้นเป็นหนี้ระยะยาว 

 นายวิชัย ยังเสนอให้แก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือน ที่เป็นอุปสรรคในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย หลังจากธนาคารพาณิชย์มีมาตรการคุมเข้มสินเชื่อ พร้อมตั้งสำรองเงินในช่วงที่ผ่านมา เพื่อรองรับปัญหาการขาดชำระหนี้ หรือ ทำให้เกิดหนี้เสีย (NPL) ที่อาจจะเกิดขึ้นในช่วงหลังเดือนต.ค.เมื่อสิ้นสุดมาตรการพักชำระหนี้ ซึ่งคาดหวังว่าจะมีการนำสินเชื่อกลับมาปล่อยใหม่ในช่วงหลังจากมาตรการพักชำระหนี้สินสุดลง 

ดังนั้นภาครัฐควรหารือหน่วยงานเกี่ยวข้อง เสริมมาตรการทางการเงินในจังหวะดังกล่าว ด้วยการทำให้ประชาชนทุกระดับซื้อสินทรัพย์ได้ง่ายขึ้น (Ease to buy) โดยการผ่อนปรนมาตรการให้เข้าถึงสินเชื่อ ผ่านการจัดพอร์ตสินเชื่อ ด้วยการปรับเกณฑ์อัตราสินเชื่อส่วนบุคคล ในกลุ่มของหนี้ระยะสั้น เช่น สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อรถยนต์ ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยสูงเข้ามารวมอยู่ในสินเชื่อระยะยาว เพื่อลดภาระสินเชื่อให้กับประชาชน จะช่วยให้เพิ่มเพดาน อัตราการก่อหนี้จากสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้เพิ่มขึ้น เพียงแต่ต้องมีกลไกและมาตรการกำกับดูแลความเสี่ยงในการเพิ่มหนี้ในอนาคต 

 นอกจากนี้ รัฐบาลควรกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ผ่านกลุ่มผู้ซื้อบ้านมือสอง ที่มีสัดส่วน 40% ของตลาด โดยจำนวนบ้านมือสองที่พร้อมขายในตลาดอยู่ที่ 1.3-1.5แสนหน่วยต่อปี โดยค่าเฉลี่ยการโอนในช่วง2ปีที่ผ่านมา ตั้งแต่ปี2561มีหน่วยการโอนสูงกว่าบ้านมือหนึ่ง โดยล่าสุดในไตรมาส2ปี2563มียอดโอนบ้านมือสองแนวราบ32,711ยูนิต ส่วนบ้านมือหนึ่งมีการโอน 22,490ยูนิต แต่พบว่ามีอัตราการเติบในปี2563ติดลบ19%หากเทียบกับบ้านใหม่ติดลบ16% เป็นผลมาจากการไม่มีมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อ 

จี้ทำโรดแมพฟื้นอสังหาฯ 

นอกจากนี้ภาครัฐควรจัดตั้งคณะทำงานและกำหนดระยะเวลา(ไทม์ไลน์) ทำโรดแมพขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ จาก21มาตรการที่ภาคอสังหาฯได้เข้าพบพล.อ. ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี ซึ่งนำเสนอมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ โดยมีการจัดทำแผนสร้างร่วมมือระหว่างภาครัฐกับเอกชนอย่างชัดเจน เพื่อให้เกิดผลเป็นรูปธรรม