อสังหาฯแห่ซื้อที่แนวรถไฟฟ้า พัฒนาแนวราบดันราคาที่ดินพุ่ง

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยถึงดัชนีราคาที่ดินเปล่า และราคาที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่า อัตราการขยายตัวราคาที่ดินมีแนวโน้มสูงขึ้นอีกครั้ง หลังจากราคาลดลงต่ำที่สุดในช่วงไตรมาส 3 ของปี 2561 ที่ไม่ขยายตัว โดยราคาที่ดินสูงสุดในช่วงไตรมาส 4 ปี 2561 เพิ่มขึ้นเกินกว่า 30% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 15% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า 

ล่าสุดในไตรมาส1ปี2563 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 27.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน และไตรมาส 2 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 30.3%เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งถือว่าราคาขยับขึ้นกลับไปเท่ากับในปีที่เคยสูงสุดเมื่อ 2 ปีก่อนหน้า 

ขณะที่ภาพรวมราคาคอนโดมิเนียมในช่วงปลายปี 2562 จนถึงต้นปี 2563 มีอัตราเติบโตมากที่สุดในช่วงไตรมาส 1ปี2562ราคาเพิ่มขึ้น 12.2% จากนั้นราคาเริ่มลดลง จนถึงไตรมาส 2 ปี2563 เพิ่มขึ้นเพียง1.3% ขณะที่บ้านแนวราบราคาขึ้นลงไม่สูงมากนัก โดยในไตรมาสที่1ปี2561เพิ่มขึ้น3.4% จากนั้นก็ไต่อยู่ที่ระดับนี้มาตลอด จนล่าสุดไตรมาส 2 ปี 2563 ราคาเพิ่มขึ้น1.8% 

ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ยังอธิบายว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าและที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น ส่วนใหญ่จะเป็นที่ดินตามรถไฟฟ้าสายที่กำลังมีการก่อสร้างและขยายบริเวณรอบนอกเมือง และชานเมือง เช่น รถไฟฟ้าสายสีเขียว หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ที่มีนักพัฒนาอสังหาฯ ต่างเร่งเข้าไปซื้อที่ดินเพื่อรอการพัฒนารับโครงการขนส่งมวลชนที่กำลังขยายตัวในอนาคตจึงทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น 

“ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่บริเวณชานเมือง และรอบเมือง ที่มีการเข้าไปซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาแนวราบ เพื่อรองรับการก่อสร้างรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย และส่วนที่กำลังพัฒนาใหม่ จึงทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น แต่ราคาบ้านแนวราบเพิ่มขึ้นในอัตราที่ลดลง ขณะที่คอนโดภาพรวมราคาลดลงอย่างเห็นได้ชัด เพราะมีจัดโปรโมชั่นลดราคาเพื่อปิดโครงการจำนวนมาก เพื่อไม่ให้แบกภาระต้นทุนในอนาคต” 

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยถึงทิศทางราคาที่ดินว่า มีอัตราการขยายตัวสูงขึ้น เช่นเดียวกันกับราคาที่พักอาศัย สวนทางกับสภาพเศรษฐกิจที่ยังไม่มีสัญญาณฟื้นตัวชัดเจน สะท้อนให้เห็นว่านักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

กลับไม่ได้รับผลบวกจากการผ่อนปรนอัตราการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มีผลบังคับชัตั้งแต่เดือน ส.ค.2563 ตามมติคณะรัฐมนตรี(ครม.) ที่ผ่อนปรนอัตราภาษีลง 90% (จัดเก็บเพียง10%ของอัตราจัดเก็บ) ในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมา ทำให้ต้นทุนการถือครองที่ดินลดลง แต่อัตราการขายที่ดินกลับยังมีราคาสูงขึ้น ส่งผลทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องหาซื้อที่ดินในต้นทุนที่สูง

ทั้งนี้ สภาพตลาดอสังหาฯ ไร้สัญญาณบวกเข้ามากระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ เพราะยังไม่เห็นว่าภาครัฐ จะออกมาตรการชัดเจน เข้ามาช่วยกระตุ้นความต้องการอสังหาฯ ส่วนภาคสถาบันการเงิน ที่เป็นผู้ปล่อยสินเชื่อพัฒนาโครงการ และปล่อยสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยกลับยังเปราะบาง  

สิ่งเหล่านี้ถือเป็นการซ้ำเติมความกังวลของผู้ประกอบการอสังหาฯในปีหน้า จะต้องหาทางรอดประคับประคองธุรกิจกันเอง วางกลยุทธ์อย่างระมัดระวัง ท่ามกลางกำลังซื้อหดตัว ผู้ประกอบการที่แบกสต็อกจำนวนมากจึงค่อนข้างหนัก ต้องเน้นการระบายสต็อกเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง โดยเฉพาะผู้ประกอบการอสังหาฯรายเล็ก ขณะที่กลุ่มผู้ซื้อชนชั้นกลางมีรายได้ลดลงสวนทางกันกับราคาที่ดินและราคาขายที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้นตามทิศทางของต้นทุน ทำให้กำลังซื้อไม่เติบโตตามราคาที่ดิน ส่งผลทำโครงการเปิดตัวใหม่อาจจะได้รับผลกระทบ 

“แม้ภาษีที่ดินฯจะลดลงในช่วงวิกฤติโควิด ทำให้ต้นทุนการถือครองที่ดินลดลง แต่ราคาที่ดินกลับแพงขึ้นอย่างไม่มีเหตุผล ไปใกล้เคียงกับช่วงที่สูงขึ้นใน 2-3ปีที่ผ่านมา ส่วนราคาขายที่อยู่อาศัยในตลาดทั้งคอนโด และแนวราบ กลับมีแนวโน้มสูงขึ้นตามราคาที่ดิน สวนทางกับสภาพเศรษฐกิจ ที่กำลังซื้อลดลง ปีหน้าจึงคาดว่าผู้ประกอบการจะหนักกว่าปีนี้ เพราะผู้ประกอบการมีปัญหาราคาที่ดินแพงขึ้น จึงมีการเปิดโครงการใหม่ลดลง หลายบริษัทอสังหาฯ จะต้องแก้ไขปัญหากันเอง ด้วยการลดราคาเพื่อปิดโครงการดีกว่าถือครองสินทรัพย์ที่มีต้นทุน และบางบริษัทจำเป็นต้องออกหุ้นกู้เพื่อเสริมสภาพคล่องซึ่งไม่ใช่ทุกรายที่ทำได้ ส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทขนาดใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ บริษัทขนาดเล็ก จึงมีโอกาสได้รับผลกระทบมากเพราะไม่มีทางเลือกในการออกหุ้นกู้” 

เขายังกล่าวว่า อัตราราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นทำให้ผู้ประกอบการแบกรับต้นทุนการซื้อที่ดินที่เพิ่มขึ้น ทำให้ผู้นักพัฒนาอสังหาฯ จะต้องปรับตัวป้องกันความเสี่ยงด้วยการเน้นระบายสต็อกคอนโดเก่า พร้อมกับทำแนวราบ และเปิดตัวโครงการใหม่อย่างระมัดระวังไปจนถึงปีหน้า ที่ยังมีความเสี่ยง จากอัตราหนี้เสียและการปฏิเสธสินเชื่อที่จะเพิ่มขึ้น ซึ่งการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี2563มีจำนวน126โครงการ ลดลงอย่างชัดเจนเกือบครึ่ง หากเทียบกับช่วงครึ่งหลังของปีก่อน2562 ที่มีจำนวน 246 โครงการ