คอนโดใหม่ปี64'ซึม'หันเปิดชานเมือง เบนเข็มรุกแนวราบหัวเมืองรองลดเสี่ยง

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล(ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ภาพรวมตลาดคอนโดในกรุงเทพฯที่ผ่านมา มีอุปทานคอนโดเปิดขายใหม่ทั้งหมด 429,927 ยูนิต เฉลี่ยปีละ 42,992 ยูนิต แต่ในปี 2563 ตลาดได้รับผลกระทบจากโควิด-19 รุนแรง ส่งผลให้อุปทานโครงการใหม่มีแค่ 21,643 ยูนิต ซึ่งถือว่าเป็นอุปทานต่ำที่สุดในรอบ 12ปีและคาดว่า ในปี2564 อุปทานเปิดตัวคอนโดใหม่ในกรุงเทพฯจะยังคงลดลงคาดว่า ไม่เกิน 20,000 ยูนิตหรือปรับตัวลดลง 8% จากปีก่อน

ทั้งนี้เพราะกำลังซื้อต่างชาติและกำลังซื้อชาวไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ผู้ประกอบการจึงลดจำนวนโครงการคอนโดเปิดขายใหม่ลง พร้อมกับ เร่งระบายสต็อกคงค้างที่เหลือขายแล้วหันไปพัฒนาโครงการแนวราบในหัวเมืองรอง โดยเฉพาะเขตพื้นที่โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) แทน ฉะนั้นในปีนี้จะเป็นอีกปีที่จำนวนการเปิดตัวโครงการคอนโดจะลดลงเพื่อกลับไปสู่จุดสมดุลของตลาด

"ในปีนี้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงเลือกที่จะพัฒนาโครงการคอนโดในทำเลกรุงเทพฯชั้นนอกมากขึ้น หรือในทำเลตามแนวรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงรามคำแหง – ลำสาลี รถไฟฟ้าสายสีเหลือง บริเวณถนนลาดพร้าวและศรีนครินทร์ และรถไฟฟ้าสายสีชมพู บนถนนรามอินทรา จะเป็นทำเลที่มีการเปิดตัวโครงการคอนโด"

นายภัทรชัย กล่าวว่า อสังหาฯในปี 2564 ผู้ประกอบการหันมาเน้นจับกลุ่มลูกค้าภายในประเทศเพื่อดึงดูดกำลังซื้อในกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ และกลุ่มนักลงทุนที่เน้นการซื้อเพื่อการปล่อยเช่าในช่วงระดับราคาที่สามารถเข้าถึงได้ง่าย ในภาวะที่กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัว ซึ่งคาดว่าผู้ประกอบการหลายรายยังคงเลือกที่จะนำกลยุทธ์ราคามาเป็นตัวกระตุ้น ในภาวะที่ตลาดชะลอตัว และกำลังซื้อส่วนใหญ่ยังคงให้ความสนใจกับโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่นำมาลดราคา นอกจากนี้ควรปรับลดแผนการเปิดตัวโครงการคอนโดพร้อมกับระบายสต็อกเพื่อให้ตลาดกลับสู่ภาวะสมดุล ขณะเดียวกันหาทำเลในการพัฒนาโครงการแนวราบเพื่อจับกลุ่มเรียลดีมานด์ทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัดที่มีศักยภาพ

"กลยุทธ์ราคายังเป็นประเด็นสำคัญที่ถูกนำมาใช้ เพื่อดึงดูดผู้ซื้อทั้งกลุ่มนักลงทุนรวมถึงผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยตัดสินใจซื้อโดยเฉพาะโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ เพราะลูกค้าสามารถเห็นห้องจริงที่จะซื้อ รวมถึงมีโปรโมชั่นที่ดึงดูดใจ โดยกลุ่มลูกค้าหลักยังคงเป็นกลุ่มลูกค้าคนไทย ส่วนกำลังซื้อต่างชาติควรเพิ่มช่องทางการขายผ่านแพลตฟอร์มเอเจนท์หรือช่องทางออนไลน์มากขึ้น เพื่อเป็นการเปิดโอกาสการขายอีกช่องทางในภาวะที่ชาวต่างชาติยังไม่สามารถเดินทางเข้ามาได้"

นายภัทรชัย ระบุว่า ปัจจัยลบที่สำคัญในปี2564 หนีไม่พ้นในเรื่องของกำลังซื้อที่ชะลอตัว ตามภาวะเศรษฐกิจขาลงทั้งเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลก ที่จะส่งผลให้กำลังซื้อของกลุ่มวัยทำงาน หรือวัยกลางคนที่เป็นกำลังซื้อหลักของภาคอสังหาฯ รู้สึกไม่มั่นใจในภาวะเศรษฐกิจ และมีความเสี่ยงที่จะถูกเลิกจ้าง ตกงาน หรือแม้กระทั้งการปรับลดเงินเดือนลง ทำให้ไม่อยากสร้างหนี้ระยะยาว ส่งผลให้ชะลอการซื้ออสังหาฯ และปัจจัยเสี่ยงที่สุดยังคงเป็นเรื่องของการแพร่ระบาดโควิด-19 ระลอก2 ที่จะส่งผลกระทบรุนแรงหากมีการล็อกดาวน์ประเทศเหมือนกับประเทศในกลุ่มยุโรปและ สหรัฐอเมริกาเพื่อควบคุมการระบาดของโควิด-19 สำหรับปัจจัยบวกที่สำคัญคือวัคซีนป้องกันไวรัสโควิด-19 ว่าจะพร้อมใช้งานได้เมื่อใด ซึ่งหากวัคซีนดังกล่าวสามารถใช้งานได้จริงภายในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 นอกเหนือจากมาตรากระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ทั้งจากภาครัฐและเอกชน