หวั่นพิษโควิดระลอก2 ทุบอสังหาฯหดตัว10%

ตลาดที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2563 พบวาซัพพลายใหม่หดตัว 46.6% เหลือ 79,408 หน่วย เทียบกับปี 2562 ที่มี 148,639 หน่วย แบ่งเป็น บ้านจัดสรรลดลง 34.7% อาคารชุดลดลง 59.2% มูลค่าลดลง 30.6% จาก 608,727 ล้านบาทในปี 2562 เหลือ 422,243 ล้านบาท ส่วน่ปี 2564 ก่อนหน้านี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) คาดการณ์ว่าการเปิดตัว มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ จะเพิ่มขึ้น แต่การระบาดของโควิด-19 ระลอกใหม่ ทำให้ต้องประเมินภาพรวมใหม่อีกครั้ง

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า การคาดการณ์ผ่านการจำลองหลายสถานการณ์ (Scenario) เพื่อเปรียบเทียบให้เห็นถึงภาพรวมแบ่งเป็น 3 ระดับ คือ ระดับดีที่สุด (best) คือ ตลาดจะโต 5-10% ระดับกลาง (base) ตลาดทรงตัวบวกลบไม่เกิน 0.5 % และระดับแย่ที่สุด (worst) ติดลบ 10 % เท่ากับปี 2563 เท่ากับภาพรวมตลาดทั่วประเทศลดลงถึง 20% ซึ่งรุนแรงพอควร เพราะต่ำสุดในรอบ 5 ปี ใกล้เคียงกับช่วงเกิดน้ำท่วมใหญ่ปี 2554

“มีความเป็นไปได้ว่าปี 2564 จะติดลบ10 % ซึ่งเป็นจุดที่ต้องระมัดระวังอย่างยิ่ง เพราะปีนี้กำลังซื้อไม่มีเหมือนปีที่แล้ว เนื่องจากผู้บริโภคได้รับผลกระทบในแง่ของรายได้ต่อเนื่องมานาน ส่งผลให้ดีมานด์ใหม่ของที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบรุนแรง”

สำหรับมูลค่าตลาดซึ่งมาจากตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์จากที่เคยมีตัวเลขสูงสุด 9 แสนล้านบาทในปี 2561 คาดว่าปี 2563 จะปิดตัวเลขที่ 7 แสนล้านบาท ฉะนั้นหากปี 2564 สถานการณ์ไม่ดี จะส่งผลให้มูลค่าตลาดต่ำกว่า 7 แสนล้านบาท ต่ำกว่าปี 2560

“ถ้าโควิด19 ระลอกใหม่ระบาดหนักจะยิ่งทำให้ตลาดหดตัวลดลง 10% คิดเป็นมูลค่าหลายหมื่นล้านบาท ทำให้มูลค่าตลาดลดลงเหลือประมาณ 6 แสนล้านบาท ถือว่าต่ำมาก”

จับตามองคอนโด

นายวิชัย ระบุว่า ตลาดที่ต้องจับตามองคือคอนโด ที่แม้จะดูว่าสต็อกลดลงในปี 2563 แต่เป็นเพราะดีเวลลอปเปอร์ลดแลกแจกแถมจำนวนมาก และการเปิดตัวโครงการใหม่ ลดลง

“ส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้ ไตรมาสแรกและไตรมาส 2 น่าจะใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา จากเดิมที่คาดว่าจะมีการเพิ่มขึ้นบ้าง เพราะปีที่ผ่านมาการเปิดตัวลดลงมาเยอะเมื่อเทียบกับปี 2562 โดยเฉพาะ 2 ไตรมาสแรกลดลงอย่างชัดเจนและจะมาเพิ่มในไตรมาส 3 และ 4"

ทั้งนี้ประเมินว่า การเปิดตัวปี 2564 ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะมีจำนวน 89,000 หน่วย แบ่งเป็นแนวสูง 36,000 -37,000 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 30-40% และแนวราบ 52,000 หน่วย แต่ถ้าโควิดยืดเยื้ออาจจะลดลงอีก 10,000 หน่วย เหลือ 79,000 หน่วย เท่ากับปีนี้จะอยู่ระหว่าง 79,000 -89,000 หน่วย สูงกว่าปี 2563 ที่เปิดรวม 71,500 หน่วย

“แม้ว่าปีนี้เศรษฐกิจจะยังไม่ฟื้นตัว แต่ผู้ประกอบการยังคงต้องเปิดตัวโครงการใหม่ เพราะสต็อกพร่องลงจากปีก่อน และบริษัทในตลาดหลักทรัพย์จำเป็นต้องทำให้มีของขายในตลาด และมียอดขายที่รอรับรู้รายได้จากการโอน (Backlog) เพิ่มในแต่ละช่วง”