“อธิป” ชี้รีสตาร์ทอสังหาฯรอครึ่งปีหลัง

นายอธิป พีชานนท์ ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า หากสถานการณ์การแพร่ระลอกใหม่ยืดเยื้อถึงกลางเดือน ม.ค.ซึ่งเริ่มเข้าสู่ฤดูการขายตามปกติ จะส่งผลกระทบ รวมไปถึงสภาพเศรษฐกิจโดยรวมด้วย เพราะคนมีความกังวลไม่กล้าจับจ่ายใช้สอย เม็ดเงินหมุนเวียนในธุรกิจไม่ดี ทำให้คนซื้อไม่กล้าที่จะซื้อสินทรัพย์ถาวร อย่างที่อยู่อาศัย เพราะเป็นภาระผูกพันระยะยาว

“ความหวังในการรีสตาร์ทอสังหาฯ ปีนี้อย่างเป็นรูปธรรมจริงน่าจะเป็นช่วงครั้งปีหลัง ส่วนครึ่งปีแรกคงจะมีสภาพคล้ายกับปี 2563 เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจยังไม่พลิกฟื้น ท่องเที่ยวเท่าที่ดูโอกาสในการพลิกฟื้นช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้แทบจะเป็นศูนย์ เพราะโควิดรอบใหม่ มาแล้ว”

นายอธิป ระบุว่า ครึ่งปีแรกอสังหาฯ ไม่มีแนวโน้มจะฟื้นตัว เพราะกำลังซื้อยังไม่ดี เนื่องจากกำลังซื้อมาจากรายได้ของคนที่ทำงานในธุรกิจอื่น ดังนั้นถ้าธุรกิจอื่นยังไม่ดีก็ไม่สามารถคาดหวังว่าอสังหาฯจะดี ทั้งนี้ตามปกติอสังหาฯ จะฟื้นตัวตามหลังภาวะเศรษฐกิจประมาณ 3 เดือน แต่เวลาจะทรุดจะทรุดก่อน แตกต่างจากสินค้าอุปโภคบริโภค โดยเมื่อ่เศรษฐกิจไม่ดีผู้บริโภคจะหยุดซื้ออสังหาฯ ก่อน ฉะนั้นถ้าครึ่งปีแรกยังไม่ดี ต้องรอไปฟื้นครึ่งปีหลัง

คาดตลาดมีโอกาสโต10%

“การแข่งขันในปีนี้ยังคงมีอยู่ต่อเนื่อง ส่วนจะรุนแรงแค่ไหนขึ้นอยู่ปัจจัยภายนอก ถ้าโควิดระบาดต่อและเศรษฐกิจต่างประเทศไม่ฟื้น จะส่งผลกระทบเศรษฐกิจในประเทศ ไม่ว่าจะเป็นท่องเที่ยว ส่งออก ดังนั้นทุกคนต้องพยายามเปลี่ยนสินทรัพย์ที่มีอยู่ให้กลายเป็นเงิน มิเช่นนั้นจะเกิดปัญหาสภาพคล่อง ”

นายอธิป กล่าวว่า จากการประมาณการณ์ปี 2563 ตลาดหดตัวลง โดยเฉพาะคอนโด เมื่อเทียบกับปี 2562 จะติดลบไม่น้อยกว่า 35-40% ทำให้ปี 2564 คอนโดน่าจะมีโอกาสเป็นบวกไม่น้อยกว่า 10% แต่ยังไม่กลับไปเท่าปี 2562 ส่วนแนวราบปี 2563 ไม่ติดลบ และที่สำคัญปีที่ผ่านมา สัดส่วนของบ้านจัดสรรมากกว่าคอนโดเป็นครั้งแรกในรอบ5 ปี จากปกติคอนโดจะมีสัดส่วนประมาณ 55% แนวราบ 45% แต่ปี 2563 บ้านจัดสรรอาจมีสัดส่วนถึง 60%

“ในปี 2564 สัดส่วนอาจจะเปลี่ยนไป ส่วนแบ่งตลาดคอนโดอาจจะดีขึ้น แต่บ้านจัดสรรยังคงมีสัดส่วนมากกว่าคือประมาณ 55 % คอนโด 45% โดยตลาดบ้านจัดสรรปีนี้ มีอัตราการเติบโต 5-10% จะส่งผลให้ตลาดอสังหาฯในปีนี้น่าจะเติบโตประมาณ 10% ”

จับตา 5 ปัจจัยหลัก

นายอธิป ระบุว่า อย่างไรก็ตามมีความท้าทายในปีนี้ที่ต้องจับตามอง ปัจจัยแรกคือกำลังซื้อภายในประเทศที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ และ โควิด-19 ถ้าเศรษฐกิจยังไม่ฟื้น ผู้บริโภคก็จะไม่ซื้อที่อยู่อาศัย เพราะมีภาวะใช้จ่ายเรื่องอื่นๆ ปัจจัยที่ 2 นโยบายสินเชื่อของธนาคาร เพราะถ้ายังมีความเข้มงวดกำลังซื้อจะหดตัว ปัจจุบันอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ อยู่ที่ 40% ทำให้การขายต้องย้อนไปย้อนมากว่าจะขายได้

ปัจจัยที่ 3 อัตราดอกเบี้ย ถ้าเศรษฐกิจฟื้นดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้น ฉะนั้นครึ่งปีหลัง ถ้าเศรษฐกิจดีขึ้นดอกเบี้ยจะสูงขึ้นตาม อย่างไรก็ตามมีความเป็นไปได้ว่าหากรัฐหรือธนาคารแห่งประเทศไทยต้องการให้เศรษฐกิจโตต่อเนื่องอาจจะยังไม่ปรับดอกเบี้ยนโยบายตามความเป็นจริง ปัจจัยที่ 4 มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล ที่จะช่วยเศรษฐกิจรายเซกเตอร์ หากเป็นประโยชน์กับผู้ซื้อก็จะทำให้บรรยากาศในการซื้อขายดีขึ้น ปัจจัยที่ 5 คือการเมือง หากมีความไม่แน่นอนจะกระทบต่อความมั่นใจผู้บริโภค รวมทั้งนักลงทุนต่างชาติ

“เป็น5ปัจจัยหลักที่มีผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯในปีนี้ ไม่นับรวมปัจจัยการลงทุนของภาครัฐ เช่น เมกะโปรเจคในโครงสร้างพื้นฐาน ว่ายังเดินหน้าต่อหรือไม่ โครงการอีอีซี รถไฟความเร็วสูง จะเดินหน้าต่อไหม เพราะสิ่งเหล่านี้มีผลต่อแหล่งงาน และความต้องการที่อยู่อาศัยด้วย ถ้ามีโครงการพื้นฐานเพิ่ม มันก็จะมีการพัฒนาพื้นที่ พัฒนาแหล่งงาน ทำให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยตามมา ”